Răzvan Nica, managing director BuildGreen

Oportunitatea pentru România

Răzvan Nica: Îmi doresc ca România să profite de oportunitățile care vor apărea post-pandemie, în special în ceea ce privește utilizarea fondurilor europene pentru a le redirecționa către domeniul în care suntem în urma țărilor vecine: infrastructura.

Trebuie însă avut în vedere că infrastructura nu înseamnă doar autostrăzi ci și un accent pus pe infrastructura feroviară – trenuri de mare viteză, inclusiv marfare, între marile orașe.

Pandemia actuală ne-a mai arătat că sistemul sanitar și cel de învățământ, două domenii despre care se vorbește de peste 20 de ani, necesită mai multe investiții, suferă în continuare și acestea ar trebui reformate amplu în perioada următoare pentru a ne adapta la noile condiții.

Reformarea sistemului medical ne poate oferi o șansă mai bună în combaterea unor pandemii iar reformarea sistemului de învățământ ar trebui să fie prioritară – din acest punct de vedere, actuala pandemie poate fi chiar un avantaj, aducându-ne într-o situație în care învățământul clasic trebuie să se adapteze rapid la noi metode de predare, specifice deceniului trei din mileniul trei.

Domenii ce trebuie reformate

Răzvan Nica: Consider că relația autoritate – contribuabil ar trebui reformată din temelii – în primul rând printr-o digitalizare reală. Măsurile luate pe perioada Stării de Urgență au fost doar formale uneori – acestea trebuie acum să fie dezvoltate pe o structură IT coerentă.

Ar trebui să recunoaștem că aceste două luni au reprezentat o bună oportunitate de testare a ‘digitalizării’ existente iar lecțiile învățate reprezintă un punct de plecare important. Trebuie avut în vedere că există un cerc vicios care trebuie să fie rupt – noi, cetățenii să nu mai producem trafic și aglomerație în transportul în comun plimbând hârtii între ghișee, și de asemenea funcționarii să nu mai plimbe documente între instituții cu același efect.

Măsuri urgente pentru relansare

Răzvan Nica: Măsurile pe care autoritățile trebuie să le ia sunt simple – trebuie să se uite la țările vecine și să implementeze proporțional măsurile luate de aceste state – aceasta este cea mai simplă variantă, dacă nu suntem în stare să generăm măsuri originale.

Cel mai important este ca guvernanții să înțeleagă că acum capitalul este volatil și se va duce acolo unde sunt cele mai bune condiții. Trebuie deci să existe o strategie și o prioritizare la nivel național cu privire la domeniile de interes. Spre exemplu, cum se întrevede ca o parte a producției se va reloca din China, trebuie să stabilim care ramuri industriale sunt de interes și ce putem și trebuie să facem ca acestea să ofere cele mai bune condiții unor investitori.

Sunt domenii în care avem o tradiție îndelungată, precum producția de mobilier sau industria textilă, dar putem dezvolta și domenii noi în care s-a demonstrat că nu stăm foarte bine – farma, echipamante medicale și tehnologie în toate domeniile – electronică și micro-electronică, acestea fiind în strânsă legatură cu domeniul IT și robotică, unde România stă bine. Acesta poate fi un mix câștigător pe termen lung.

Revenirea domeniului

Răzvan Nica: Sectorul construcțiilor va fi afectat semnificativ de această criză, iar din punctul meu de vedere vor fi schimbări majore în modul în care ne raportăm la clădiri.

Din punct de vedere al crizei ce se întrevede, consider că domeniul constructiilor poate trece peste perioada imediat următoare fără a fi afectat, în condițiile în care investițiile publice vor prelua o parte din forța de muncă disponibilă sau care va deveni disponibilă la finalizarea proiectelor private care se vor livra sau care vor avea de suferit – dacă va fi cazul.

Pe de altă parte, piața imobiliară se confruntă cu mai multe dileme iar în acest moment este dificil de stabilit care va fi câștigătorul:

1. Lucrul de acasă vs. birou – fiecare din aceste alternative are avantaje și dezavantaje și cred că în funcție de domeniul de activitate opțiunea potrivită va fi selectată de către antreprenor. Cu siguranță însă “lucrul de acasă” va câștiga procente bune, Starea de Urgență obligând antreprenorii reticenți să experimenteze, iar unii au ajuns să realizeze că această opțiune oferă si avantaje. Cu siguranță pe termen mediu și lung procentul celor care vor lucra de la distanță va fi semnificativ iar piața forței de muncă, modelele de desfășurare a activității și sediile în sine vor trebui să fie regândite. Generațiile tinere adoptă foarte rapid orice tendință. O dată ce au descoperit că work-from-home funcționează, nu vor dori să se întoarcă prea rapid la spațiul de birouri.
2. Suprafața de birouri necesară companiilor – există voci care consideră că suprafața necesară companiilor se va reduce, dar uită faptul că aceleași companii, pentru optimizarea bugetelor, au împins la limita nivelul de ocupare din spațiile închiriate iar acum sunt nevoite să reducă densitatea, noul nivel putând să fie mai apropiat de normalitate. Aceasta înseamnă, în noile condiții, că un procent cuprins între 20% și 50% din birourile din spațiul respectiv vor dispărea. Există astfel companii care vor putea transfera în “lucrul de acasă” acest număr de angajați pe termen lung sau vor fi și companii care vor trebui să își extindă spațiile. Nu vom asista la o reducere a suprafețelor de birouri închiriate pe termen mediu și lung. Companiile afectate direct de distanțarea socială, din HoReca sau turism, nu se numără printre marii chiriași ai proiectelor de birouri.
3. Disponibilitatea spațiului pentru ‘lucrul de acasă’ – până de curând, majoritatea persoanelor din mediul urban considerau locuința ca o destinație pentru dormit și de weekend, iar majoritatea acestor persoane nu dispun de spațiul necesar pentru desfășurarea activității profesionale în spațiul locativ. Perioada aceastea ne-a obligat să găsim soluții provizorii dar o schimbare pe termen lung va avea un impact major asupra pieței rezidențiale. Dacă luăm în considerare o familie tipică în care cei doi soți lucrează de acasă iar copilul face școală on line în același timp, care este necesarul suplimentar de spațiu?
4. Cu siguranță vom asista la o creștere a spațiului disponibil, chiar dacă nu în viitorul imediat apropiat. Investitorii vor regândi de asemenea proiectele viitoare, pentru a pune accent și pe un spațiu de lucru. Avem deja un prim proiect rezidențial în București, certificat BREEAM, care a luat în calcul o zonă de lucru, cu sursă de lumină naturală, cu prize electrice suplimentare și ieșiri pentru conexiunile telefonice și de internet. Va fi dispus angajatul să preia investiția în spațiul de lucru de la angajator? Sau va susține angajatorul, pe termen mediu și lung, o parte din investiția angajatului în spațiul de lucru? Hub-urile de coworking de mici dimensiuni și de proximitate, amplasate în zone intens populate, ar putea de asemenea să reprezinte o soluție câștigătoare pe termen mediu și lung.
5. Apartament vs casă – după aceste două luni de izolare este evident că majoritatea celor care locuiesc la bloc consideră o alternativă viabilă o casă cu o curte generoasă, iar cei ce locuiesc la case, la periferia marilor orașe, se consideră acum norocoși, fără a mai sesiza absența infrastructurii. Eliminarea timpilor de tranzit, foarte mari pentru cei care locuiesc în apropierea marilor orașe, va crește exponențial atractivitatea caselor, prețurile terenurilor fiind și mai reduse în aceste zone.
6. Sustenabilitatea spațiilor imobiliare trebuie să devină cerință de bază. Clădirile de birouri moderne sunt dezvoltate în integralitate după norme sustenabile iar progresele înregistrate pe celelalte segmente ale pieței imobiliare au fost remarcabile în ultimii ani. Cu toate acestea, există în continuare numeroase companii care activează în clădiri clasa B sau ansambluri rezidențiale a căror calitate a construcție lasă de dorit. Se va pune o atenție mult mai mare în viitor pe calitatea aerului, fie că vorbim de locuințe sau clădiri de birouri. Vom vedea astfel noi soluții de filtrare și împrospătare a aerului și sperăm că și investitorii activi pe segmentul rezidențial le vor adopta cât mai rapid. Autoritățile trebuie să adopte de asemenea, cât mai rapid, aceste norme în toate clădirile publice – în special în spitale, alte unități sanitare și în școli și instituții de învățământ. Există fonduri europene nerambursabile pentru renovarea spațiilor publice. Instalarea unor sisteme de împrospătare a aerului, introducere-filtrare și evacuare, reprezintă o investiție accesibilă care trebuie să fie obligatorie în noul context.