Când unii dintre străinii care au investit în imobiliare în România se gândeau cum să vândă și să plece mai repede din țară, doi tineri bancheri de investiții, care aveau la activ tranzacții de sute de milioane de euro, își făceau calculele.
Era anul 2009 și Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, doi dintre fondatorii casei de investiții Capital Partners cumpărau cu un milion și jumătate de dolari un teren pe malul lacului Floreasca. Cu doar un an în urmă, terenul fusese evaluat la circa 7,8 milioane de euro, cu ocazia unui precontract pe care îl semnase proprietarul, un elvețian care își lichida activitățile din România, cu familia Buyukhanli, care a dezvoltat uriașul complex rezidențial Cosmopolis în zona de nord-est a Bucureștiului, dincolo de șoseaua de centură. Buyukhanli plătise 300.000 de euro avans, dar a primit înapoi 200.000 de euro din această sumă din partea One United.
„Am cumpărat, practic, cu un preț de 22 de cenți la un dolar. Profitul, în imobiliare, se face la cumpărare”, sumarizează Victor Căpitanu filosofia de business care l-a transformat, alături de partenerul său Andrei Diaconescu, în cel mai reprezentativ exemplu al noului val de dezvoltatori din imobiliare. Cei doi au construit împreună o companie care a ajuns să valoreze peste 120 de milioane de euro, conform unei tranzacții din toamna anului trecut. „Pe noi ne interesează nordul orașului, sectorul 1”, se amuză Victor Căpitanu și arată spre o fotografie înrămată de aproape doi metri înălțime cu o hartă din satelit a nordului Capitalei pe care sunt însemnate terenurile care au marcat istoria celui mai mare dezvoltator imobiliar care s-a născut în plină criză. „Funcționăm mai bine în criză pentru că sunt mai puține motive de distragere a atenției. Ne-a mers bine pentru că suntem prudenți și disciplinați. Profitul, în imobiliare, se face la cumpărarea terenului, nu trebuie să faci nimic la presiunea pieței”, detaliază Andrei Diaconescu, repetând, practic, o afirmație făcută anterior de Victor Căpitanu. De altfel, cei doi fondatori ai One United Properties funcționează perfect împreună, cu atât mai mult cu cât și-au împărțit foarte clar responsabilitățile. Andrei Diaconescu este responsabil de producție, adică tot ce ține de design și arhitectură, proiectare, urbanism, construcții, iar Victor Căpitanu se ocupă de componenta financiară, de investitori, de vânzare și cumpărare.
Imobiliarele au fost dintotdeauna în atenția celor doi, atât prin natura meseriei, cât și din perspectivă investițională. „Am cumpărat terenuri pe lângă București încă dinainte de aderarea României la NATO. Erau vremuri în care terenurile își dublau repede valoarea, chiar și într-un an de zile. Ulterior am început să ne implicăm și în dezvoltarea unor blocuri de mici dimensiuni, dar în calitate de investitori”, rememorează Victor Căpitanu. Cei doi lucraseră împreună în cadrul unor bănci cu acționariat elen (Alpha Bank, Bancpost), și au înființat la jumătatea anilor 2000 casa independentă de investment banking Capital Partners, alături de Vlad Bușilă, ulterior atrăgându-l în echipă și pe Doru Lionăchescu. Erau, așadar, experimentați în privința fuziunilor și achizițiilor sau a finanțărilor pentru corporații sau proiecte imobiliare de ordinul zecilor și sutelor de milioane de euro.
Chiar și compania lor, Capital Partners, a fost, la un moment dat, aproape de a fi vândută către Piraeus Bank, într-o tranzacție care ar fi trebuit să le aducă celor patru partneri, pentru pachetul majoritar de acțiuni o sumă de ordinul zecilor de milioane de euro. Criza a adus după sine o prăbușire a pieței de fuziuni și achizții și, implicit și a interesului pentru companii de investiții și intermedieri financiare.
Au înțeles astfel, pe propria piele, că este mai bine să fii activ într-o piață în care să ai destinul în propriile mâini și să fii mai puțin expus la influențe externe. „Având în vedere că i-am ajutat pe mulți să progreseze, am înțeles că, fundamental, businessul în imobiliare este simplu dacă respecți câteva reguli simple”, afirmă Andrei Diaconescu, care pune accentul pe disciplină. „Este vorba, în primul rând, de locație. Apoi, trebuie să fii foarte atent la cerere, să ai produse adaptate la cerere. Nu în ultimul rând, noi cumpărăm doar ce putem dezvolta, pentru că nu vrem să rămânem cu terenurile”.
Pasul decisiv în transformarea celor doi bancheri de investiții în dezvoltatori imobiliari a fost proiectul rezidențial exclusivist din zona lacului Floreasca, de 68 de apartamente, dezvoltat pe terenul cumpărat în anul 2009, în plină criză, la preț de discount.
Pe măsură ce se dezvolta cu succes proiectul din zona Floreasca, a căpătat contur și strategia și viziunea celor doi parteneri. Și, odată cu aceasta, a fost ales și numele companiei. „Provine de la One Hyde Park (din Londra, considerat cel mai scump bloc de apartamente din lume – n. red.). Noi am vizitat proiectul One Hyde Park la Londra, un proiect fabulos, apoi ne-am înscris în baza lor de date și am primit o carte de prezentare, iar când am dat la sfârșitul cărții, am avut un șoc când am văzut adresa: 99 Knightsbridge. Și în capul meu sigur era Hyde Park numărul 1. De fapt am înțeles puterea marketingului; până atunci nu îmi trecuse prin cap așa ceva. Dar de atunci am decis să punem și noi numele proiectului la fel, să folosim același branding pentru proiectele noastre și așa a venit și numele companiei’, adaugă Victor Căpitanu.
Au urmat alte achiziții de terenuri și pe harta nordului Bucureștiului, cea mai exclusivistă zonă rezidențială din țară, au apărut tot mai multe proiecte sub brandul „One“: One Charles de Gaulle, One Herăstrău Park sau One Herăstrău Plaza. În total, au fost finalizate până acum aproape 200 de apartamente, alte 340 de apartamente sunt în construcție, și mai mult de 500 de apartamente vor începe să fie construite în perioada următoare.
„Am decis să folosim și un alt brand, destinat proiectelor rezidențiale exclusiviste de mică dimensiune. Motivul? Am observat că în jurul nostru sunt terenuri mai mici care la prima vedere nu aveau suficientă profitabilitate pentru a fi dezvoltate de către noi așa cum am făcut cu proiectele sub brandul One. Dar, de fapt, trei proiecte mici aduc profitabilitate cât un proiect mare”, explică Victor Căpitanu apariția diviziei care va include, deocamdată proiectele Neo Floreasca Lake, Neo Timpuri Noi și Neo Mamaia, cu un total de peste 200 de apartamente.
Tot în categoria direcțiilor strategice de dezvoltare se înscriu parteneriatele pe care cei doi bancheri de investiții le-au făcut în ultimii ani.
One United a cumpărat de la divizia imobiliară a fondului de investiții elen Global Finance, la finalul anului 2016, împreună cu grupul francez Auchan, terenul fostei fabrici unde au funcționat începând cu anul 1935 Uzinele Ford, singura linie de producție Ford din Europa de Est, care producea anual 2.500 de automobile si camioane. Odată cu schimbarea regimului, în 1948, fabrica a preluat numele Automatica, dar după căderea comunismului, a intrat într-un con de umbră. Noua investiție va revitaliza zona, fosta hală Ford urmând a fi restaurată și integrată în noua dezvoltare imobiliară, păstrându-se arhitectura inițială a proprietății.
Recent, dezvoltatorul a anunțat că va investi 100 de milioane de euro într-un proiect multifuncțional de anvergură, compus dintr-un proiect rezidențial exclusivist – One Mircea Eliade, precum și o clădire de birouri reprezentativă – One Tower. Zona comercială va fi dezvoltată de Auchan România, în locul fostei hale Ford, monument istoric care va fi restaurat și integrat în noua dezvoltare, iar întreaga dezvoltare este autorizată pentru o suprafață de 125.000 mp construiți (73.000 mp supraterani și 52.000 mp subterani).
Un alt element important în strategia de viitor a dezvoltatorului este atragerea ca partener în cadrul diviziei de spații de birouri a unuia dintre cei mai influenți oameni de afaceri locali în segmentul spațiilor de birourilor, Ionuț Dumitrescu. Nu ar fi prima colaborare dintre cele două părți, Capital Partners fiind implicat în mod direct, în calitate de consultant, în tranzacția prin care Dumitrescu vindea chiar înainte de venirea crizei compania imobiliară Eurisko către gigantul internațional CB Richard Ellis pentru o sumă de ordinul zecilor de milioane de euro. Cel mai recent, Ionuț Dumitrescu a fost implicat în cadrul altui dezvoltator care a cunoscut o evoluție accelerată în ultima perioadă, Forte Partners, dar a decis să iasă din această afacere.
Interesant este că și intrarea One United în segmentul birourilor s-a făcut, la fel ca și în cazul proiectului din zona lacului Floreasca, conform filosofiei „profitul se face la cumpărare”. Anul trecut, One Office Properties, divizia de profil a One United Properties, a cumpărat proiectul de birouri North Gate din zona Pipera, pentru aproximativ 17 milioane de euro. Prețul reprezintă un discount important față de finanțarea de 48 de milioane de euro pe care dezvoltatorul imobiliar Creativ Invest Grup a omului de afaceri Marius Ivan a atras-o de la Westdeutsche Immobilien Bank AG în vara anului 2008 pentru a realiza North Gate. „Am avut un deal bun. Am plătit-o din banii noștri, la executare. Ulterior, am refinanțat achiziția (un credit de 12 milioane de euro, contractat la CEC – n. red.)”, afirmă Victor Căpitanu.
În prezent, spațiul este închiriat integral de către Renault, însă există posibilitatea ca grupul francez să se mute la jumătatea anului următor în cadrul unei clădiri de birouri în zona de vest a orașului, unde va grupa toate activitățile sale.
„Deal-uri mai simple decât să cumperi clădiri închiriate și să încasezi chirie nu găsești, nu cred că există. Deocamdată nu pleacă nimeni, contractul cu Renault este până în 2022. Ei au opțiune să iasă în iunie anul viitor. Dacă ies în iunie anul viitor, avem destule companii potențial interesate care să intre”, spune Victor Căpitanu, care oferă de fiecare dată cifre care să-i întărească fiecare afirmație.
Potrivit acestuia, compania are o structură bine determinată în privința surselor de finanțare. Sunt în primul rând profiturile obținute din proiectele anterioare. Din toamna anului trecut, One United a atras și 12 investitori privați care dețin puțin peste 8% din companie, pentru care au plătit 10 milioane de euro. În plus, fiecare proiect în parte poate atrage unul sau mai mulți investitori pe lângă One United, în limita a 20% din proiect și, implicit, profituri. Ca orice dezvoltator imobiliar, One United mizează și pe avansurile clienților, dar și pe finanțările venite din partea unor bănci cu prezență locală, precum Garanti Bank sau CEC.
La finalul anului trecut, dezvoltatorul imobiliar și-a completat resursele de finanțare prin emiterea de obligațiuni de 20 de milioane de euro, cu scadență la patru ani, prin plasament privat, subscrise integral de fonduri aflate în co-management de către Credit Value Investments din Polonia.
„Important este să cumperi doar ce poți să dezvolți, nu să te împrumuți ca să cumperi. Nu ne expunem și nu cumpărăm sub impuls sau emoțional, ci cumpărăm din Excel. Trebuie disciplină și echilibru să nu răspunzi la tentațiile pieței”, glumește Victor Căpitanu, care este imediat completat de partenerul său. „Un profit mic, cu expunere mică este mai bun decât un profit mare cu o expunere mare. Este important să nu pierzi. Dacă pierzi, scade încrederea celorlalți în tine. Asta poate să îți afecteze și încrederea în tine.”
Zona de nord a orașului a fost până acum ținta principală pentru dezvoltările imobiliare ale One United Properties
Rezidențial sub brandul One
Au fost finalizate până acum și vândute integral:
One Floreasca Lake – 68 apartamente
Madrigalului Residence – 14 apartamente
One Herăstrău Park – 106 apartamente
Anul acesta urmează să fie finalizate
One Herăstrău Plaza – 156 apartamente
One Charles de Gaulle – 33 apartamente
Anul acesta încep construcțiile
One Herăstrău Towers – 151 apartamente
One Mircea Eliade – 250 apartamente
Rezidențial sub brandul Neo
Neo Floreasca Lake
Neo Timpuri Noi
Neo Mamaia
Divizia de birouri One Office Properties include
North Gate – proiect finalizat, peste 20.000 mp suprafață închiriabilă
One Tower – au început lucrările, 24.000 mp suprafață închiriabilă
