Best Office Hubs 2024. Livrări mici, cerere mare

Piața spațiilor de birouri a fost caracterizată, anul trecut, de febra certificărilor verzi și de eficientizare, de livrări puține și de o cerere brută spectaculoasă, în condițiile în care companiile care au amânat unele decizii imobiliare, pe fondul pandemiei și al creșterii muncii hibride, au trecut, în sfârșit, la acțiune.

Astfel, spațiile din clădiri verzi, bine poziționate, au fost mai căutate și au avut și chirii mai mari decât în urmă cu un an și jumătate, beneficiind de o creștere de aproximativ 10% de la an la an, cea mai puternică dinamică de dinainte de criza financiară globală din 2008.

Sustenabilitatea a devenit tot mai importantă în alegerile companiilor care caută să închirieze spații de birouri. Potrivit companiei de consultanță imobiliară CBRE, în semestrul întâi din 2023, orașele mari din România au o pondere medie de peste 70% a stocului de birouri certificate: 60% în Iași, 70% în Cluj-Napoca, 75% în București și peste 80% în Timișoara.

Efectul certificărilor de sustenabilitate asupra nivelului chiriilor este vizibil pe piața românească, chiriile pentru spațiile de birouri certificate fiind cu 10% mai mari în București, cu aproape 15% mai mari în Cluj-Napoca, cu 25% mai mari în Brașov și chiar cu puțin peste 35% mai mari în Timișoara.

Iașiul bate Bucureștiul

Provincia a bătut Capitala anul trecut, dacă judecăm după mărimea proiectelor de birouri. Astfel, grupul Iulius a finalizat în aprilie, la Iași, cel mai mare proiect de birouri al anului la nivel național: Palas Campus. Beneficiind de o suprafață de 60.000 mp, din care 54.000 mp spații de birouri și restul retail, proiectul a necesitat investiții de peste 120 de milioane de euro. În plus, Prime Kapital a finalizat, tot la Iași, prima parte a proiectului de office din cadrul Silk District, de 21.000 mp. În total, 75.000 mp de spații de birouri la Iași s-au livrat anul trecut.

În schimb, după ani-record de construcții ale clădirilor de birouri, 2023 s-a remarcat prin livrări modeste în Capitală. Stocul modern de birouri din Bucureşti a finalizat anul cu un total de 3,5 milioane mp, din care aproximativ jumătate din piaţă este formată din clădiri mai vechi de 10 ani, iar restul fiind livrate începând cu 2012.

În ce privește perioada următoare, consultanţii companiei imobiliare Colliers estimează că dezvoltatorii nu se arată dispuși să accelereze planurile de construcție, iar în 2024-2025 vom asista la un calendar de livrare „foarte puțin încărcat”.

Cele mai mari clădiri livrate în 2023 în București sunt One Cotroceni Park Office Faza II (34.500 mp), a One United Properties și U Center II din zona Parcului Tineretului, dezvoltată de Forte Partners (32.000 mp). Prima fază a proiectului U Center a fost cumpărată în 2022 de Pavăl Holding, vehiculul de investiții al fraților Pavăl, proprietarii Dedeman.

În ce privește faza a 2-a a One Cotroceni Park, proiectul era închiriat în proporție de 60% la finalul lunii septembrie din 2023. Tot acest dezvoltator imobiliar a ținut prima pagină în toamna anului trecut, când a anunțat că va ridica pentru Infineon Technologies o clădire de birouri – One Technology District, de 20.000 mp. Valoarea inițială a contractului se ridică la 57 de milioane de euro (fără TVA), indexată la inflația anuală a UE, iar durata contractului este de 15 ani, începând cu anul 2026.

În topul clădirilor de birouri finalizate anul trecut se clasează și faza a doua a proiectului @Expo, dezvoltat de compania belgiană Atenor. Turnul de birouri de 18 etaje acoperă o suprafață totală de 28.000 mp, care se adaugă primei faze a proiectului din nordul Capitalei, zona Expoziției. În total, Atenor este proprietarul a 49.000 mp de spații de birouri în cadrul @Expo.

Însă dacă prima etapă a proiectului @Expo s-a închiriat în proporție de 60%, pentru faza a 2-a, proprietarul a reușit să atragă doar două companii: Securitas, din industria serviciilor de securitate, și Caterpillar, producător de utilaje de construcții. În concluzie, depărtarea față de metrou își spune cuvântul, în ciuda calității construcției și a experienței demonstrate de dezvoltator.

Urmează în clasament două clădiri de talie mai mică: Muse Office Building cu 7.500 mp şi Arghezi 4, construit de Strabag aproape de Universitate, de 7.954 mp. În total, doar 113.500 mp de spații de birouri s-au livrat în 2023 în Capitală, mai puțin față de suprafața totală din 2022 (aproximativ 125.000 mp), care deja marcase o scădere de aproape 50% față de anul precedent.

Cerere brută „spectaculoasă”

Activitatea de închiriere de birouri a fost acceptabilă în 2023, cu o cerere nouă pe piața de leasing din București aproape de media ultimului ciclu, în timp ce cererea brută a crescut „spectaculos, cel mai probabil la un nou maxim istoric”, potrivit unui raport al Colliers. Acest lucru a fost posibil în contextul în care companiile care au amânat unele decizii imobiliare, pe fondul pandemiei și al creșterii muncii hibride, au trecut, în sfârșit, la acțiune.

În ciuda faptului că, în continuare, tendința muncii de acasă persistă în rândul companiilor chiriașe ale clădirilor de birouri din București și din țară, în anul 2023 au avut loc câteva tranzacții notabile pe piața de office.

Unul dintre semnele că piața s-a mai dezghețat este creșterea suprafeței medii a unei tranzacții de spații de birouri, care a fost de 1.810 mp în primele nouă luni ale anului 2023, cel mai ridicat nivel al ultimilor patru ani, după cum arată datele companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

În plus, această creștere cu 35% a suprafeței medii închiriate s-a reflectat și în activitatea totală de închiriere din primele nouă luni: 347.000 mp, cu 56% peste volumul din perioada similară a anului trecut. Mai mult, trimestrul al treilea a stabilit un record trimestrial istoric în ceea ce privește cererea de spații de birouri, o suprafață totală de 157.100 mp fiind contractată în București.

Cel mai mare contract

În ceea ce privește clasamentul celor mai mari tranzacții ale anului, pe primul loc a fost Adobe, cu 20.000 mp în U•Center 2, noua clădire de birouri finalizată în toamna anului 2023 de Forte Partners lângă Parcul Tineretului.

Adobe Systems România a funcționat în clădirea Anchor Plaza din zona Lujerului, deținută de grupul turc Anchor Group, unde a închiriat circa 40% din clădire încă din 2007, când a fost finalizat imobilul.

Pe locul doi, la egalitate, cu câte 10.000 mp închiriați, se află tranzacțiile prin care Banca Transilvania se mută în clădirea de birouri Green Court A din nordul Bucureștiului, deținută de cel mai mare proprietar de clădiri de birouri din România, Globalworth, precum și intrarea eMAG, cu 10.000 mp, în clădirea Globalworth Square, a aceluiași proprietar.

În primul caz menționat, Banca Transilvania va ocupa parte din spațiul lăsat liber de Orange, care a avut aici unul dintre sediile centrale. În ce privește noul acord dintre eMAG și Globalworth, clădirea din nordul Capitalei a atins astfel un grad de ocupare de 100%.

Pe locul trei se clasează Pragmatic Play, companie care furnizează conținut în industria jocurilor de noroc, care a închiriat 7.500 mp în AFI Tech Park 2. Clădirea, livrată în 2022, are o suprafață închiriabilă de 24.500 mp GLA și este deținută de AFI Europe.

În ceea ce privește renegocierile, pe primul loc este extinderea contractului de către Oracle în Oregon Park, unde ocupă 25.200 mp. Deținut de fondul de investiții imobiliare Lion’s Head, Oregon Park este în prezent 100% ocupat, iar din totalul suprafeței recent închiriate, aproximativ 39.000 mp au fost alocați reînnoirii contractelor existente, restul de 4.600 mp reprezentând contracte nou semnate. Tot în Oregon Park, situat în polul de business Floreasca – Barbu Văcărescu, și-a reînnoit contractul de închiriere compania Deloitte, cu 12.500 mp. Cei peste 2.000 de angajați ai celor trei centre de servicii Deloitte – Deloitte Tehnologie, Deloitte Support Services și Deloitte Shared Services – au birourile în clădirile B și C din incinta acestui proiect.

Alte două contracte mari de extindere au vizat compania americană de tehnologie Honeywell, care rămâne în spațiul de birouri din cadrul proiectului BOC, deținut de investitorul Globalworth. După mai bine de 10 ani de activitate aici, Honeywell a ajuns de la 4.000 mp în 2011 la o suprafață totală de peste 24.000 mp în prezent. Tot Globalworth a anunțat, în această toamnă, că UniCredit România și-a reînnoit până în 2030 contractul pentru clădirea pe care o ocupă integral în Bulevardul Expoziției. Spațiul disponibil acolo este de 17.400 mp GLA.

Nu în ultimul rând, DB Technology și-a reînnoit cei 12.721 mp în Upground Office Building (BOB), deținut de Globalworth în zona Dimitrie Pompeiu din Capitală. Și ADP România, furnizor de soluții cloud de management al capitalului uman (HCM), și-a prelungit contractul de închiriere pentru încă cinci ani în Gara Herăstrău, clădire ce face parte din portofoliul Globalworth. Suprafața totală folosită de companie este de 8.300 mp. Potrivit unor surse din piață, și Hidroelectrica și-ar fi prelungit, cu încă 10 ani, contractul pentru spațiul de 5.800 mp din Tower Center International, aflat tot în portofoliul Globalworth.

În total, anul trecut s-a mers până aproape de pragul de 400.000 mp de spații de birouri tranzacționate, un maximum istoric, depășind vârfurile din 2017-2018, potrivit Colliers. Cu toate acestea, cererea netă a reprezentat doar 30% din total, restul fiind renegocieri de contracte. Potrivit reprezentanților Colliers, „în alți ani discutam de 40-50% reprezentând cerere nouă, deci este vorba de o scădere importantă”.

Investiții slabe

Dacă în anii trecuți, birourile erau cele mai căutate active de către investitorii din real estate, în 2023 au fost doar două tranzacții notabile în acest segment. În general, piața de investiții a fost printre cele mai slabe din ultimii 20 de ani, cu puțin sub 500 de milioane de euro. În contrast, în 2022 ajungea la 1,2 miliarde de euro.

Potrivit Colliers, „este vorba de o scădere substanțială, au fost câteva tranzacții care au căzut, dar această dinamică s-a regăsit și la nivel european. Piața a fost dificilă pe fondul dobânzilor mai ridicate, plus ecartul mare între ce-și doreau vânzătorii și cumpărătorii”.

Cea mai mare tranzacție din zona de birouri a fost anunțată în aprilie, când One United Properties a încheiat un acord de vânzare pentru participația deținută în One Herăstrău Office S.A. către un investitor privat, mai precis jucătorul profesionist de poker Mikalai Vaskaboinikau. Valoarea tranzacției s-a ridicat la 21 de milioane de euro.

Tot One United Properties a anunțat, în noiembrie, la Bursă, despre încheierea unui contract în valoare de 57 milioane de euro (fără TVA) cu Infineon Technologies, privind dezvoltarea unei clădiri de birouri la cheie, care să acopere nevoile Infineon pe o perioadă de 15 ani, începând cu anul 2026.

Tot anul trecut, fondul de capital privat Bluehouse Capital a vândut clădirea de birouri Olympia Tower din București către Yellow Tree pentru circa 15 milioane de euro. Situată în imediata apropiere a Pieței Unirii, clădirea de birouri de clasă A finalizată în 2009 are o suprafață închiriabilă de 10.000 mp și este în prezent ocupată în proporție de 93%. Knight Frank România a reprezentat Bluehouse în această tranzacție și a fost anterior agentul exclusiv de închiriere al Olympia Tower.

Potrivit Colliers, sunt în prezent în lucru câteva tranzacții, „printre care una de mărime medie, care este în fază avansată”. După cum a declarat Victor Coșconel, Head of Leasing Office & Industrial la Colliers, sunt două tipuri de dezvoltatori: cei precum Atenor, Skanska sau Portland „care construiesc pentru a vinde și cei care vând pentru a-și plăti din datorii”. În prezent, costurile finanțării sunt mari, dar dacă acestea vor reveni la valori mai scăzute, „vom vedea tranzacții mai multe și mai mari”, a punctat el.

Top contracte noi spații de birouri

1. Adobe: 20.000 mp – U Center 2 (București)

2. Banca Transilvania: 10.000 mp – Green Court A (București)

2. eMAG: 10.000 mp – Globalworth Square (București)

3. Pragmatic Play: 7.500 mp – AFI Tech Park 2 (București)

4. VOIS: 5.462 mp – The Bridge II (București)

5. Nuclearelectrica: 5.000 mp – Crystal Tower (București)

6. Preh: 4.740 mp – UBC 5 Palas (Iași)

7. Coca-Cola HBC: 4.500 mp – Globalworth Campus B (București)

8. Access: 4.220 mp – UBC 0 Iulius Town (Timișoara)

9. Ministerul Transporturilor: 4.000 mp – Sema Park (București)

10. E.on: 3.500 mp – Record Park (Cluj‑Napoca)

TOP FORBES BEST OFFICE HUBS EDIȚIA 2024

Topul analizează evoluția principalelor zone din România în care sunt dezvoltate clădiri de birouri moderne.

Pentru realizarea topului, am luat în calcul criterii precum stocul existent, structura cererii din ultimul an, rata de neocupare, livrările anunțate, chiriile medii și ponderea clădirilor sustenabile în stocul total din fiecare zonă. Datele statistice necesare au fost furnizate sau au fost extrase din rapoarte de piață ale companiilor de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, Colliers International România, Fortim Trusted Advisors și CBRE.

ZONĂ LOC

Floreasca-Barbu Văcărescu 1

Centru-Vest 2

Centru 3

CBD 4

Cluj-Napoca 5

Dimitrie Pompeiu 6

Nord Vest-Expoziției 7

Timișoara 8

Iași 9

Brașov 10

Nord 11