Cu o prezență de peste 20 de ani pe piața imobiliară locală, Ionuț Dumitrescu este unul dintre cei mai experimentați investitori imobiliari din România, de numele său legându-se unele dintre cele mai importante proiecte dezvoltate în țară pe parcursul ultimelor două decenii. În toată această perioadă, co-fondatorul One Office a putut remarca evoluția pieței, declarându-se optimist în legătură cu stadiul în care a ajuns piața imobiliară, de gradul de responsabilitate al jucătorilor și de maturizarea industriei.
„Activez pe piața imobiliară de 20 de ani și am observat primul val de creștere, bazat foarte mult pe speculație, apoi criza severă, iar acum o nouă etapă de creștere ce a început din 2013-2014. Sunt bucuros că noul val de dezvoltare a adus pe piață proiecte la standarde net superioare față de ce s-a livrat în ciclul anterior, mai multă responsabilitate și o industrie matură. Cred că acesta este punctul forte al industriei, iar acest beneficiu ne va face să trecem mai lin printr-o eventuală scădere a indicatorilor economici și a cererii imobiliare. Asistăm la o dezvoltare în forță a sectorului imobiliar, cu deschiderea de noi hub-uri și zone de interes și ne așteptăm ca și infrastructura să devină un motiv de satisfacție“, a declarat Ionuț Dumitrescu, pentru Forbes România.
În perioada 1997-2007, Ionuț Dumitrescu a dezvoltat firma de consultanță Eurisko, pe care treptat a crescut-o până când Eurisko a devenit una dintre cele mai mari agenții de real estate din România. Ulterior, în februarie 2008, Eurisko a fost cumparată de către CB Richard Ellis, actuala CBRE, unul dintre liderii pieței imobiliare. După această tranzacție, Dumitrescu a intrat pe dezvoltare imobiliară, două dintre cele mai cunoscute proiecte fiind clădirile de birouri HQ Victoriei și The Bridge. În plus, în 2003, Ionuț Dumitrescu a fondat Building Support Services, cea mai mare companie de administrare a imobilelor din România, ale cărei acțiuni le-a vândut mai apoi unui consorțiu de investitori internaționali, în 2006.
De altfel, Ionuț Dumitrescu a înființat în 2008 Element Development, o companie de investiții și dezvoltare imobiliară axată pe oportunitățile imobiliare rezidențiale și comerciale din România. Totodată, prin Element Industrial, Ionuț Dumitrescu are în vedere dezvoltarea unui portofoliu de proiecte industriale și logistice, atât în București, cât și în orașele regionale. Unul dintre cele mai importante proiecte ale companiei este Eli Park 1, care va avea o suprafață închiriabilă de 45.000 mp de spații de depozitare și birouri și presupune o investiție totală de 25 milioane de euro. Proiectul logistic este deservit de câteva linii de transport în comun si este localizat la o distanță de 4 km de centura București, cu acces direct la un drum național cu patru benzi, DN 7.
Începând cu anul 2017, el s-a asociat cu fondatorii One United pentru o nouă divizie de birouri, One Office. Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu au fondat One United, cel mai mare dezvoltator rezidențial de lux, după criză. Cei doi sunt bancheri de profesie, iar, acum mai bine de zece ani, l-au ajutat pe Dumitrescu să vândă Eurisko, prin intermediul boutique-ului de investiții Capital Partners, la care erau parteneri, alături Doru Lionăchescu și Vlad Bușilă. Între timp, Capital Partners a fost preluat de Grupul Financiar Banca Transilvania, devenind BT Capital Partners.
„One United Properties și-a construit o bună reputație pe sectorul apartamentelor premium și de lux. Brandul One este sinonim cu investiții profitabile și calitate excepțională. Aceste rezultate pentru care cei doi fondatori, Victor și Andrei, au muncit susținut începând din 2011 au fost argumentele care au stat la baza diversificării portofoliului către sectorul de birouri și m-au determinat să pun umărul la realizarea de proiecte sub brandul One. Totodată, ne dorim să schimbăm viziunea asupra dezvoltărilor clasice imobiliare, aducând o plus valoare orașului prin livrarea de proiecte cu funcționalitate mixtă“, precizează Ionuț Dumitrescu.
Totodată, Ionuț Dumitrescu subliniază că obiectivul strategic al One Office este de a deveni un jucător important pe piața de birouri prin dezvoltarea unui portofoliu calitativ de clădiri, construite după ultimele standarde în materie de inovație constructivă, sustenabile, cu un impact minimal asupra mediului înconjurător. Cu toate acestea, One Office nu are în plan extinderea și pe piețele din afara Capitalei, din moment ce în București sunt încă multe oportunități neexploatate.
„Avem deja un portofoliu de 35.000 mp (cele două clădiri One North Gate și One Victoriei Center, fosta Bucharest Corporate Center) și 150.000 mp în pipeline (One Tower, parte din One Floreasca City, One Verdi Park și One Cotroceni Park). Strategia noastră este de a construi un portofoliu de proprietăți de referință prin poziționare, arhitectură, facilități și mix de chiriași. Punem accent pe dezvoltarea de comunități în proiecte cu funcțiuni mixte, ce concentrează facilități și beneficii într-un singur concept“, adaugă co-fondatorul One Office, care consideră că piața locală de birouri a ajuns la maturitate, în așa fel încât în București pot fi livrate proiecte la un standard de calitate comparabile cu clădirile de top din orașe precum Viena, Praga sau Varșovia.
Segmentul de office a fost în ultimii ani zona vedetă a pieței imobiliare locale, iar această tendință va continua să se manifeste și pe parcursul următorilor ani. Ionuț Dumitrescu consideră că sectorul de birouri a avut o evoluție puternică în 2018 caracterizată atât prin nume nou intrate pe piață care și-au securizat zone cheie în București, cât și de tranzacții prin care mari companii și-au consolidat mai multe sedii într-o clădire nouă, competitivă. Totodată, investitorul subliniază că există un trend ascendent pentru revitalizarea fostelor platforme industriale ale Bucureștiului în proiecte ce îmbină moștenirea istorică și culturală a locurilor respective cu arhitectura contemporană și tehnologii moderne de construcție. În același timp, pe lângă criteriul principal- zona, chiriașii acordă o atenție tot mai mari către clădirile mai performante, către produse mai sofisticate, astfel încât așteptările acestora s-au modificat considerabil în ultimii cinci ani. Aflați într-o permanentă luptă de atragere a capitalului uman, chiriașii se uită din ce în ce mai atent la facilitățile pe care le oferă sediul de birou. Desigur, componenta financiară – nivelul chiriei în strânsă relație cu zona – este un criteriu decisiv. Însă, acestuia i se alătură o serie de alți factori care țin de reputația dezvoltatorului și a partenerilor implicați în proiect (arhitect, constructor, banca finanțatoare), competitivitatea produsului pe care acesta îl dezvoltă și facilitățile de care vor beneficia angajații în viitorul sediu.
„Vedem din ce în ce mai multe proiecte mixte cu componentă comercială (office & retail) și rezidențială. Acest lucru se traduce în noi ansambluri ce au viață pe toată durata zilei și a săptămânii, nu doar de luni până vineri, între 09.00-17.00. Dezvoltatorii se implică în proiecte de activare a comunităților din jurul clădirilor de birouri, fie că vorbim de expoziții de artă, evenimente de tehnologie sau acțiuni caritabile. Totodată, se remarcă tendința noilor dezvoltări de birouri care se concentrează pe îmbunătățirea sănătății și a bunăstării omului prin calitatea mediului de lucru oferit. Astfel, se ține cont de apropierea de parcuri și zone verzi pentru aer proaspăt, se facilitează accesul la sport prin activități exterioare, dar și în săli de fitness și sunt încorporate în concept o varietate de servicii privind sănătatea cât și alimentația chiriașilor“, este de părere Ionuț Dumitrescu.
Pe de altă parte, în contextul în care zonele tradiționale au devenit tot mai aglomerate, dezvoltarea unor noi centre de birouri este o reacție naturală. În acest sens, reprezentantul One Office subliniază că noile centre de birouri sunt dezvoltate în zone cu infrastructură bună, un exemplu fiind impactul generat de pasajului Basarab, care a adunat o serie de investiții majore în jur.
„One United Properties a fost artizanul uneia dintre cele mai mari tranzacții de terenuri anul trecut, achiziționând de la Immofinanz platforma Ventilatorul în suprafață de cinci hectare. Terenul este localizat în zona Cotroceni, vis-à-vis de stația de metrou Academia Militară din viitoarea magistrală M5. Aici vom dezvolta un proiect mixt, ce va cuprinde un business park cu spații de retail la parterul clădirilor de birouri și un ansamblu rezidențial cu apartamente ce vor respecta standardul impus de One United în piață“, adaugă Dumitrescu, acesta considerând că locația din jurul platformei Ventilatorul avea nevoie de o nouă dezvoltare care să aducă un plus de dinamism în zonă.
Piața locală poate atrage noi investitori, mai ales datorită randamentelor ridicate pe care zona imobiliară din România le are față de alte piețe din regiune, iar nivelul crescut al calității proiectelor imobiliare dezvoltate după anii de recesiune reprezintă un alt plus pentru țara noastră. Cu toate acestea, Ionuț Dumitrescu atrage atenția că lipsa de predictibilitate legislativă complică procesul de analiză investițională, fie că vorbim de investitori locali care aleg să își plaseze capitalul în domeniul imobiliar sau de investitorii instituționali pe care ni-i dorim să îi atragem în industria autohtonă de imobiliare.
