Cautare




, Staff

Editor-in-Chief Forbes România

Imobiliare |
|

EXCLUSIV! Raul Doicescu, Bog’Art : „Sigur că mă gândesc să mă retrag, iar într-un orizont de 5-7 ani aș putea să fac acest lucru”

După ce a fost responsabil pentru mai mult de jumătate din spațiile de birouri de calitate, cel mai important constructor român își pregătește, discret, afacerea pentru următorul nivel.
Raul Bogdan Doicescu bogart Forbes

Era începutul anilor ’90, iar Raul Doicescu ieșea pe locul doi la un concurs pentru funcția de director general și, ca urmare, trebuia să plece din cadrul Combinatului Fondului Plastic, unde lucrase până atunci alături de soția sa. Fiul său, Bogdan, avea doar câteva luni, iar aceasta a reprezentat o motivație în plus pentru ca familia Doicescu să își înceapă cariera antreprenorială. Acum, Bog’Art este responsabil pentru construcția a aproape jumătate dintre spațiile de birouri moderne din București, iar de Bogdan nu este legat doar numele grupului, el fiind cel care va duce afacerea la următorul nivel.

„Sigur că mă gândesc să mă retrag, iar într-un orizont de 5-7 ani aș putea să fac acest lucru. Dar ne trebuie o perioadă ca să ne acomodăm, să transmitem că business-ul va fi reprezentat de noua generație”, recunoaște cu sinceritate Raul Doicescu. Bogdan este responsabil pentru dezvoltare și pentru proiectele proprii ale Bog’Art, dar începe să se implice tot mai mult în business-ul de familie.

„Eu sunt fondatorul, însă grupul acesta nu e condus de Raul Doicescu, ci de un Consiliu de Administrație. În prezent, împreună cu o firmă de consultanță, lucrăm cu privire la un plan de succesiune, dar în același timp, ne propunem să abordăm lucrurile diferit, să se înțeleagă atât în interiorul companiei, cât și în afara ei, că nu poți să ajungi la 200 de milioane de euro dacă nu ai o guvernanță corporativă. În esență, vorbim despre sănătatea companiei, despre un viitor care implică următoarele generații. Nu poți funcționa pe un model bizantin, după cum se trezește patronul”, descrie plastic Raul Doicescu.

2018 a fost de departe cel mai bun din istoria de aproape trei decenii a companiei care dorea de la început să facă artă în construcții (de aici și particula „art” din denumirea sa). „Aproape că ne-am dublat afacerile anul trecut, până la aproximativ 196 de milioane de euro în cazul companiei de construcții Bog’Art și 245 de milioane de euro la nivel de grup. Am avut aproximativ 500.000 de metri pătrați în execuție pe toate șantierele noastre, ceea ce reprezintă un record absolut”, afirmă Raul Doicescu, conform cifrelor pe care le consideră relevante.

El recunoaște, însă, că această creștere a fost realizată cu eforturi importante, în condițiile în care structura organizațională nu a suferit modificări esențiale. „A fost un efort extraordinar, pentru că am fost ușor subdimensionați. La începutul anului 2018 firma avea o structură ce putea duce în jur de 150-160 de milioane de euro, iar dincolo de aceasta a trebuit să facem un upgrade al acestei structuri. Dar avem o cultură organizațională puternică, construită de-a lungul anilor împreună cu oamenii noștri. De exemplu, Sorin Greu (actualul CEO al Bog’Art – n. red.) este de 22 de ani în firmă și faptul că am ajuns la 196 de milioane de euro, fără să schimbăm structura de management sau să angajăm noi directori, a fost o școală pentru toți cei din companie. Ne-am reorganizat în interior și rezultatele se datorează în totalitate lor”, adaugă Raul Doicescu, care recunoaște că eforturile de creștere s-au resimțit mai ales la nivelul costurilor. „Lucrările au fost în regulă, clienții au fost în regulă, am fost în linie și cu profitabilitatea, dar costul pe care l-am avut prin lipsa forței de muncă în piața construcțiilor și, implicit, prețul ei, a fost enorm”, adaugă Raul Doicescu.

Practic, una dintre marile probleme ale constructorilor de pe piața românească este reprezentată, la fel ca în cazul altor industrii, de lipsa de personal, în condițiile în care mulți dintre românii apți de muncă pleacă în străinătate. Iar despre „bazinul” tradițional de forță de muncă pentru firmele de construcții, adică cei care făceau pasul de la sat la oraș, nici nu poate fi vorba, în condițiile în care numărul asistaților sociali este tot mai mare.

„Ca să înțelegeți amploarea acestei probleme, vă dau câteva cifre. Noi avem permanent pe șantierele noastre mai bine de 2.000 de oameni, angajați ai noștri și ai subcontractorilor noștri. Dintre aceștia, între 5% și 8% lipsesc în fiecare zi, din diverse motive, ceea ce înseamnă 4.000 de oameni în fiecare lună.

Aceasta este o pierdere de productivitate imensă și, implicit, costuri suplimentare pentru recuperare.” De altfel, Bog’Art are în prezent circa 450 de muncitori vietnamezi și 100 de muncitori indieni, dintr-un total de circa 800 de muncitori proprii.

„După atâția ani de experiență, noi, ca antreprenor general, trebuia să avem maxim 200 de angajați, care doar să coordoneze proiectele contractate, pentru că în construcții rolul esențial ar fi trebuit sa-l aibă firmele mici, de 20-50 de lucrători. Este cumva similar cu rolul IMM-urilor într-o economie. Numai că acum, firmele care au câteva zeci de angajați se trezesc peste noapte că le pleacă echipe întregi la muncă în străinătate, iar noi nu ne putem permite să riscăm. De aceea am ajuns să angajăm tot mai mulți oameni. Iar de mai bine de doi ani ani se simțea foarte acut această problemă, a forței de muncă, astfel că, de mai bine de un an am adus muncitori vietnamezi, iar acum avem și indieni. Am încercat și cu lucrători din Republica Moldova, dar nu a funcționat.”

Muncitorii străini sunt în general folosiți si pentru așa numitele operațiuni de completare, cele care sunt în general destul de costisitoare și care dau peste cap, de multe ori, planurile subcontractorilor, deoarece implică întârzieri. Colaborarea cu muncitorii străini nu a decurs fără probleme, afirmă Raul Doicescu. „La ei nu se lucrează așa cum se lucrează la noi. A trebuit să trimitem timp de două luni câțiva maiștri de la noi care să le facă training, astfel că atunci când au venit aici au fost capabili să treacă direct la treabă. În plus, ne-am lovit de o realitate dură și aceea că, uneori, atunci când cineva vine dintr-o țară săracă, primul lucru pe care îl face este să încerce să păcălească, așa că a trebuit să trimitem cam 50 de inși înapoi, dar acum totul este în regulă.” De altfel, Raul Doicescu descria plastic, în cadrul evenimentului Forbes Best Office Buildings din 2018, relația dintre angajații săi români și vietnamezi: „Nici nu vă închipuiți, dar Google Translate face minuni. Să îl vezi pe un vietnamiez și să-i spui prin Google Translate «Ce faci aici?» este ok. Dar a trebuit să ne organizăm în plus: avem panouri în limba vietnameză, au bucătarul lor, dar cel mai important este că produc, altfel ar fi foarte dificil pentru noi, pentru că nu ai cu cine să lucrezi. În final, cum poți să creezi, să dezvolți un proiect, dacă nu ai cu cine?! Restul, prețurile și condițiile, sunt lucruri care se pot discuta”, explica Doicescu.

Chiar dacă Bog’Art rămâne cel mai prețios activ al grupului, Raul Doicescu insistă să discutăm și despre celelalte afaceri. „Alusystem reprezintă acum 85% din piața de pereți-cortină din România. Au o cifră de afaceri de 30 de milioane de euro anual, dar aproape jumătate din aceasta provine din afara grupului nostru. Bog’Art Steel, firma noastră de prelucrare a oțelului beton, este a doua din România din punct de vedere al capacității, iar firma de Property & Facility – Bog’Art Building Management este în primele zece firme de profil cu rețea națională și peste 1.000 de angajați. În plus, avem și zona de proiecte imobiliare proprii, cu cinci proiecte frumoase aflate în diferite faze, din care cel puțin două vor lua startul anul acesta”, adaugă Doicescu.

De dezvoltările proprii se ocupă însă „celălalt Doicescu”, Bogdan, cel care la doar câteva luni dădea numele firmei. Ulterior, el și-a finalizat studiile superioare la Columbia Business School din cadrul Columbia University din New York, cu master în Real-Estate la New York University, iar în ultimii ani a revenit în țară și a preluat rolul de director de dezvoltare.

„Vorbim de proiecte rezidențiale, dar și de proiecte cu uz mixt, cel mai avansat fiind un proiect rezidențial din zona centrală”, adaugă Raul Doicescu, care estima în cadrul evenimentului Forbes Best Office Buildings de anul trecut că dezvoltările proprii ar putea ajunge să genereze, pe termen lung, 40%-50% din afacerile anuale ale Bog’Art. „Dezvoltările proprii înseamnă continuitate, înseamnă utilizarea în comun a unor resurse ale grupului, de la proiectare, calcul și ofertare până la resursele financiare ale grupului”, completează Raul Doicescu, în timp ce ochii i se opresc asupra unui panou din sala de consiliu pe care scrie „ARACO (Asociația Română a Antreprenorilor de Construcții) – Trofeul calității 2013”. Acolo este descris proiectul Unicredit Tower, cea mai importantă dezvoltare proprie făcută de Bog’Art, vândută către fondul de investiții Globalworth, fondat de omul de afaceri Ioannis Papalekas în cadrul unei tranzacții estimate la vremea respectivă la 43 de milioane de euro.

„Mi-a plăcut foarte mult, a fost clădirea noastră, dar mi-a plăcut și City Gate”, spune Doicescu și arată către panoul imediat următor, pe care scrie „Trofeul calității 2010” și care descrie cele două turnuri simetrice amplasate în Piața Presei Libere și cunoscute sub numele City Gate. „Probabil că fiecare proiect a avut acel ceva, dar pentru sufletul meu a fost turnul din Charles de Gaulle”, spune Doicescu și arată spre panoul pe care scrie „Trofeul calității 2005”.

De altfel, Charles de Gaulle Plaza, turnul impresionant care marchează rondul din capătul bulevardului Aviatorilor, a fost primul proiect semnificativ de birouri din București pe care l-a finalizat Bog’Art. Ulterior, majoritatea birourilor relevante din București au fost realizate de către firma fondată de Raul Doicescu. „Un proiect care respiră este Globalworth Tower (aflat la intersecția dintre Calea Floreasca, bulevardul Barbu Văcărescu și Șoseaua Pipera – n. red.). A fost o provocare din punct de vedere tehnic și estetic, cu atât mai mult cu cât are trei niveluri la subsol și a fost construit deasupra metroului”, spune Raul Doicescu, care are propriul indicator pentru dezvoltarea celui mai fierbinte pol de spații de birouri office. „Noi aveam obligația să monitorizăm galeria metroului, pentru a nu o afecta prin construcția turnului, dar am monitorizat și frecvența. Dacă în 2012 venea un tren la șase minute, în perioada 2016-2017 se ajunsese deja ca la orele de vârf, dimineața și seara, frecvența trenurilor să se apropie de unul pe minut.”

Doicescu remarcă, de asemenea, saltul calitativ important făcut din perspectiva specificațiilor clădirilor. „Am început de la niște clădiri cu rețea structurată, care din punctul de vedere al clădirii inteligente erau aproape de zero. În prezent, instalațiile reprezintă mai mult de 40% din costurile unei clădiri, 30% fiind rezistența și 30% arhitectura. Dar remarcăm că în fiecare an cresc costurile la partea de BMS (Building Management System, sistem de management integrat al unei clădiri – n. red.). Acum se face disaster test, trebuie să faci studii detaliate privind sistemele cladirilor de Life&Safety, în caz de incendiu sau în caz de seism, ce se întâmplă din punct de vedere al securității, cum se deschid voleții, cum se deschid geamurile, cum funcționează ventilatoarele, lifturile etc. Acum sunt mult mai multe probleme privind sustenabilitatea, organizarea de șantier este alta, modul cum este folosită apa, modul cum este folosit curentul, toate acestea sunt mult mai importante și reprezintă permanent provocări pentru constructori. Dar noi am avut norocul că am fost în piață și piața ne-a cerut permanent an de an să ridicăm nivelul de performanță, așa că am învățat să fim agili.”

În cei aproape 28 de ani de business, constructorul s-a specializat în ridicarea de imobile de birouri. Din cei aproximativ 3 milioane de metri pătrați pe care i-a construit, cu o valoare cumulată de 1,6 miliarde de euro, mai mult de jumătate au fost spații office. În prezent, mai mult de jumătate din stocul de spații de birouri de calitate din capitală, estimat în jurul a 3 milioane de metri pătrați, a fost construit de Bog’Art.

Iar lucrurile nu se vor schimba nici pe viitor. „Avem multe proiecte care vor fi livrate în perioada următoare: a doua fază a proiectului The Bridge (vândut anul trecut pentru aproximativ 200 de milioane de euro de către Forte Partners către Dedeman – n. red.), Renault Business Connected (un proiect de aproape 60.000 de metri pătrați care va grupa toate operațiunile din România ale grupului Renault – n. red.), Timpuri Noi Offices 3 (faza a doua a proiectului dezvoltat de Vastint, cel care a deschis practic zona Timpuri Noi – n. red.), Expo Business Park – cca 60.000 mp – zona Expoziției și urmează să începem și alte proiecte”.

Dincolo de clădirile de birouri, Bog’Art este cunoscut și pentru alte proiecte importante, precum centrele comerciale Băneasa Shopping City, Veranda Mall, Mega Mall și Sun Plaza din Capitală sau Coresi Shopping Resort, din Brașov și Oradea Shopping City. Pe segmentul rezidențial, Bog’Art a fost implicat în construcția unor proiecte importante din Capitală, precum Oxford Gardens, Doamna Ghica Plaza, New Town, Evocasa și Optima sau Belvedere Residence, aflat în construcție. Nu în ultimul rând, firma familiei Doicescu a fost responsabilă pentru unul dintre cele mai importante centre logistice din țară, al retailerului german Lidl, dar și pentru proiecte de portofoliu, precum Ambasada Statelor Unite, a Canadei, Catedrala Mântuirii Neamului (Infrastructura), magazinul IKEA Pallady ce va fi deschis anul acesta în zona de est a Capitalei sau viitoarea ambasadă a Kuweitului, de la intersecția bulevardelor Mircea Eliade și Primăverii, în imediata apropiere a fostei case a familiei Ceaușescu. „Acesta este un proiect de 4.000 de metri pătrați, cu o complexitate arhitectonică, nu de execuție, dar este o lucrare modernă.”

După aproape trei decenii de la început, cum arată viitorul Bog’Art și cum se văd perspectivele pieței imobiliare prin ochii celui mai important constructor român?

„În 2018 am lucrat doar în București, după ce în perioada 2013-2017 am avut șantiere la Iași, Craiova, Oradea sau Brașov. Pe partea de office există o constanță, investitorii merg cu investițiile în continuare, așa că există o predictibilitate. Dar remarcăm că se poartă mai mult proiectele de tip mixt, care îmbină birouri, comercial și rezidențial. Dincolo de aceasta, piața imobiliară o simt tot mai mult prin ochii lui Bogdan, care este specializat în această direcție, iar datele arată că va fi un slow-down, dacă te iei după semnalele din America și din Europa de Vest. Rezidențialul e o chestiune greu de prevăzut. Dar un lucru este sigur, surprizele sunt întotdeauna neplăcute dacă nu ești pregătit dinainte pentru ele.”

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii