Cum apreciați evoluția pieței clădirilor de birouri în 2018? Detaliați.
Credem că piața de birouri din România a avut o dezvoltare echilibrată, în parametri sănătoși. În București, de exemplu, sunt îndeajuns de multe livrări și proiecte anunțate, încât companiile chiriașe să aibă o listă de opțiuni relativ generoasă de unde alege, în același timp să păstreze chiriile la un nivel competitiv, dar în continuare profitabil pentru dezvoltatori. Echilibru vedem și în zonele în care sunt anunțate proiecte, în momentul de față densitatea cea mai mare este în zona Calea Floreasca/Barbu Văcărescu-Dimitrie Pompeiu, însa sunt opțiuni foarte bune și în zone precum Expoziției/Jiului, Centru-Vest, și mai nou: Centru-Est – bineînțeles, toate cu access la metrou și facilități. Spre exemplu, în momentul de față dacă o companie își dorește sediul neapărat în CBD (Central Business District – Ultracentral), există proiecte anunțate sau spații care se vor elibera – în Sofia, de pildă, nu există 1.000 mp disponibili în centru, deja de un an de zile, iar în Varșovia se construiesc în același timp mai mulți zgârie-nori speculativ. Așadar, echilibru și dezvoltare sănătoasă sunt cuvintele de bază.
Care sunt principalele trei tendințe pe care le remarcați pe piața de office anul acesta (din punctul de vedere al dezvoltatorilor, randamentelor, nevoi ale chiriașilor, valorii tranzacțiilor etc.)?
Anul abia a început și deja s-au anunțat extinderi ale companiilor, în special din industriile de IT&C, SSC (shared service centers). Dezvoltatorii continuă să construiască cu specificații tehnice care să asigure atât confort angajaților, cât și costuri operaționale mai mici. În ceea ce privește tranzacțiile, având în vedere istoricul de succes pe care l-au realizat fondurile de investiții inclusiv în 2018, avem motive să ne așteptăm ca și în 2019 să se achiziționeze fie proiecte în construcție care au deja contracte de pre-închiriere semnate de către companii blue-chip, sau clădiri construite în anii precedenți, dar care au reînnoit gradul de ocupare. Avem pe piață produse de vânzare din ambele categorii.
Cum se modifică harta principalelor zone office din București și din țară (zone care se dezvoltă vs. zone care stagnează)?
În București, zona Expoziției va arăta sensibil diferit în următorii ani, însă spre deosebire de anii precedenți, se vor anunța proiecte noi și în zona de Centru-Est – o veste bună pentru companiile care caută alternative la hub-urile tradiționale de birouri.
Și în orașele secundare există opțiuni cu specificații tehnice înalte, Cluj, Timișoara, Brașov, Iași. Urmează și orașe precum Sibiu, Târgu Mureș, Oradea sau Craiova, la care se uită adesea companiile, însă încă nu găsesc suficiente produse care să le găzduiască operațiunile de peste 1.000 de metri pătrați.
Care vor fi criteriile principale după care se vor ghida chiriașii? Ce facilități caută, ce tipuri de spații preferă?
Eficiența spațiului rămâne o prioritate, spațiile rectangulare, ușor de împărțit, cât mai puțin restricționate de stâlpi sau contravântuiri. M-aș bucura ca înălțimea de peste 2,75 m pe etaj să devină o tendință adoptată de cât mai multe proiecte, cele care deja au construit astfel se bucură de un plus de confort oferit viitorilor chiriași, vorbim așadar de un diferențiator. Facilitățile oferite prin amestecul de comercianți/furnizori de servicii de la parterul clădirilor este deja un aspect comun și tratat cu importanță în majoritatea cazurilor, mâncare caldă sănătoasă, varietăți to-go, clinici medicale, bănci, cafenele, sală de sport și, de ce nu, grădinițe, mai ales pentru proiectele mai mari.
Cum estimați că va arăta structura cererii în 2019 (domenii de activitate ale chiriașilor etc.)?
Sectoarele de IT&C, BPO și SSC au avut, în ultimii 10 ani, o pondere de 40-50% din întreaga activitate pe piață și, având în vedere perioada de tehnologizare pe care o parcurgem, nu sunt multe motive să scadă această pondere.
La ce nivel se situează randamentele investițiilor din țara noastră comparativ cu alte state din regiune?
În momentul de față randamentele din București sunt mai interesante decât cele din Varșovia sau Praga, pentru produse de calitate absolut similară în ceea ce privește specificațiile tehnice (păstrarea în timp a clădirii) și a contractelor (chiriași și durată de timp).
Care sunt principalele oportunități și pericole pe termen mediu pentru piața locală de birouri? Detaliați.
Noile stații de metrou sunt, în mod evident, oportunități de extindere a ariilor de interes pentru dezvoltatori. Acestea și orice lucrări de infrastructură de anvergură (vedem cazul podului Basarab).
Putem spune că piața de birouri este atât de efeverscentă, pe cât este activitatea economică a agenților: fie se extind, fie deschid birouri noi. Sistemul universitar este unul dintre principalii factori care au atras investiții (datorită numărului de absolvenți anual), precum și ajutoarele oferite de stat. Momentan, dezvoltatorii țin pasul cererii (parte din boom-ul imobiliar dinaintea crizei a fost cauzat și de lipsa de produs, nefiind îndeajuns de multe spații de birouri). Astfel, un potențial pericol pentru piață văd pe partea resursei umane limitate (deja este un mediu foarte competitiv pentru angajatori) sau a potențialelor măsuri inhibitive luate de către stat – acestea pot tempera considerabil avântul de expansiune al companiilor.
