Este o zi de duminică dimineață, puțin după ora 10. În cel mai fierbinte pol de business din țară, cartierul Floreasca-Barbu Văcărescu, este liniște. Sunt primul de pe lista de vizitatori ai Globalworth Tower, o clădire cu o suprafață închiriabilă de circa 50.000 de metri pătrați, care în zilele din timpul săptămânii este tranzitată de câteva mii de oameni, din care mai bine de 2.000 sunt angajații grupului britanic Vodafone, care ocupă, primele opt etaje. Etajul al nouălea este împărțit de filiala locală a grupului Inditex și de Global Vision, o firmă românească, înființată în urmă cu 15 ani de Sorin Preda, unul dintre managerii români de top ai operatorului de telefonie mobilă Connex, compania pe care grupul Vodafone o cumpăra la jumătatea anilor 2000 în cadrul uneia dintre cele mai importante tranzacții făcute vreodată în România.
„Am fost primul inginer din România specializat în GSM. Am făcut parte, ca voluntar în echipa de suport a comisiilor de acordare a licențelor pentru operarea serviciilor GSM în România”, rememorează Sorin Preda perioada în care studia la Institutul Politehnic din București, în timp ce în spatele nostru se aud zgomotele pe care le fac echipele de alpiniști utilitari veniți să curețe exteriorul celei de-a doua clădiri ca înălțime din România. „Revoluția m-a prins în clasa a noua la liceu, iar facultatea am terminat-o în 1998. Până în 2004 am lucrat în două multinaționale, încă din timpul studenției.” Sorin Preda lucra la unul dintre distribuitorii Motorola de pe piața locală când, în 1998, i s-a propus să preia dezvoltarea serviciilor de date ale operatorului Connex, pentru ca ulterior să devină manager de proiect și director de vânzări pentru serviciile integrate voce-date ale operatorului, devenită în prezent o linie de business esențială în activitatea companiilor de telecomunicații.
„Sigur, lucrând în multinaționale timp de opt ani, am avut șansa de a primi educație corporate în marile centre de management din Europa. Dar, pe de o parte, aceasta nu era educație antreprenorială; obiectivul era să ne integrăm mai bine în organizațiile internaționale deja existente, nu să creăm altele noi. Iar pe de altă parte, odată întorși în România, ne trezeam într-o piață cu servicii bancare subdezvoltate, o țară fără infrastructură, cu rată de investiție străină mică, inflație mare și putere de cumpărare mică. Nu înțelegeam prea bine cum să adaptăm teoria la realitatea pieței românești.”
Era începutul anilor 2000, când piața imobiliară începea să decoleze, iar prețurile apartamentelor își începeau creșterea în paralel cu numărul de tranzacții. „I-am spus lui Ted (Lattimore, ultimul președinte al Connex, până la vânzarea către Vodafone – n. red.) că nu pot pierde această oportunitate. Acum 15 ani, am lansat Global Vision cu o viziune. Nu știam exact cât și unde ne vom extinde”, spune Sorin Preda în timp ce pe ecranul uriaș al televizorului din biroul său curg imagini de la vizita Papei Francisc, aflată în plină desfășurare.
„A fost o curbă de învățare fantastică. Adevărul este că puține lucruri sunt transferabile din contextul corporatist în cel antreprenorial, în principal deoarece cele două se află, inevitabil, în cicluri de viață diferite. Dar lucrurile cu adevărat importante – viziune, valori, preocuparea față de client și excelența în serviciile furnizate – pot fi preluate și adaptate unui start-up.” De altfel, cea mai mare parte a discuției noastre vizează tocmai tema antreprenoriatului, Sorin Preda fiind, după cum spune chiar el, prima generație de antreprenori din familie. „Și am resimțit acest lucru foarte puternic, mai ales din două perspective: lipsa de capital pentru finanțarea operațiunilor și a proiectelor și, cel mai important, lipsa de încredere în ceea ce puteam realiza. Cred că fac parte dintr-o generație de antreprenori pentru care marea provocare a fost să învețe să creadă. În puterea și capacitatea lor de a face lucruri, în viziunea lor, în capacitatea clienților de a înțelege această viziune și în capacitatea pieței de a o absorbi.” Omul de afaceri care de circa două decenii aleargă la curse de anduranță, precum concursurile de tip Iron Man, consideră că un element înțeles greșit, în general, în România, este acela că antreprenoriatul nu este doar despre avere.
„În multe situații, după ce s-a atins o zona de confort material, proprietarii companiilor românești au renunțat la planurile de investiții și la dezvoltarea afacerii. Dar din punctul meu de vedere, pasul firesc pentru capitalul autohton este consolidarea acestuia, internaționalizarea afacerii și continuarea investițiilor în România. Etape care, la rândul lor, ridică întrebări și provocări uriașe. Când trebuie cedat managementul executiv al companiei de la fondatori la generația următoare sau către un management profesionist, astfel încât aceste planuri să nu fie stopate sau încetinite?”, Întrebarea lui Sorin Preda este cu atât mai relevantă cu cât Global Vision este membru fondator al asociației Family Business Network (FBN) România, care grupează unele dintre cele mai puternice afaceri de familie de pe piața locală.
Până acum, Global Vision a construit, în cei 15 ani, peste 500.000 mp în cadrul diviziei de building construction & civil engineering, a dezvoltat peste 250.000 mp în ultimii cinci ani prin intermediul diviziei de property development și a administrat peste 600.000 mp în cadrul diviziei de property & facility management. „Nu a fost ușor, dar ideea a apărut la momentul potrivit, în contextul potrivit. Piața de real estate era atunci destul de fragmentată, de pildă nu existau jucători specializați pe zona de property development sau facility management. Barierele de intrare depindeau în mare măsură de găsirea finanțării necesare și de crearea unei capacități organizaționale care să permită execuția proiectelor. Și asta ne-a permis să ne dezvoltăm în mai multe zone, să devenim ceea ce suntem astăzi: un furnizor de soluții integrate de real estate.”
Compania deține, de asemenea, un portofoliu de proprietăți format din clădiri de birouri (precum Brătianu Business Center, din centrul Capitalei, o clădire cu o suprafață închiriabilă de peste 3.000 mp, realizată în urma unei investiții de 8 milioane de euro), spații industriale sau proiecte rezidențiale.
În ultimii ani, Global Vision a dezvoltat proiecte industriale și logistice majore în România, dar și în Slovenia și Slovacia, și a anunțat deschiderea unei sucursale în Statele Unite, care va oferi servicii de construcții, civil engineering și facility management.
Însă cel mai mare pariu al lui Sorin Preda este Black Sea Vision, un parc de business amplasat în apropierea portului Constanța, ce urmează să fie dezvoltat pe un teren de aproximativ 100 de hectare, cu o componentă logistică de 43,5 hectare, una industrială de 13,1 hectare și o zonă de retail, office și servicii de 18 hectare. Proiectul, care ar trebui să implice investiții de 200 de milioane de euro, va fi realizat pe o parte din terenul pe care fusese anunțată construcția unui combinat siderurgic de către grupul Voestalpine. Compania de proiect a intrat în insolvență, iar creanța asupra terenului a fost cumpărată de Global Vision de la grupul austriac bancar Erste.
„Proiectul de la Constanța este mult mai mult decât un parc industrial. Noi l-am gândit de la început ca pe un City al Constanței, o zona dedicată marilor jucători internaționali, care să includă toate elementele necesare unui business hub modern: office, industrial, logistic, retail, servicii, chiar și relaxare”, adaugă Preda, care consideră Constanța o alegere logică.
„Pe lângă faptul că e cel mai mare hub de infrastructură și resursă umană neexploatat din Europa, este și singurul oraș din România deservit de toate rutele moderne de transport: proximitatea portului este un argument implicit, la care se adaugă autostrada, căile ferate, aeroportul și proximitatea Dunării. Constanța este și cel mai urbanizat județ din România – peste 540.000 de locuitori în mediul urban – și gazda unui hub educațional unic, ce include două universități prestigioase și Academia Navală. În plus, Constanța este amplasată pe Coridorul IV Pan-european, ceea ce o plasează în grupul restrâns al celor mai dezirabile locații din Europa.” În ciuda acestor avantaje, Constanța a fost până acum ocolită de marii investitori, județul fiind abia pe locul al nouălea în ediția 2019 a topului anual al celor mai bune zone de business, realizat de Forbes România. Practic, Constanța a fost depășit la nivelul mai multor indicatori esențiali (cifra de afaceri, profitul sau investițiile străine directe per capita, etc.) de județe precum Timiș, Cluj, Sibiu, Brașov, Bihor sau chiar Alba.
„Prin Black Sea Vision, ne dorim să schimbăm acest lucru”, afirmă ferm Sorin Preda, care recunoaște că cea mai mare provocare e reprezentată de dezvoltarea portului. „Proiectul de la Constanța a fost primit extrem de bine de către potențialii investitori”, adaugă Preda, făcând referire la grupuri industriale importante din Statele Unite, Germania sau Franța, fără a oferi alte detalii.
Pe lângă proiectul din Constanța, Global Vision are în plan și alte investiții în centre logistice și industriale în București, Oradea, Arad, Craiova și Bacău.
„Pentru sprijinirea acestui plan ambițios de dezvoltare regională și internațională, suntem în discuții foarte avansate cu investitori instituționali pentru asociere și finanțare.”
De altfel, asocierea pare a fi cuvântul cheie în ultima perioadă pe piața spațiilor logistice, aflată într-o dinamică importantă. Foarte recent, grupul Dedeman, controlat de fraţii Dragoș și Adrian Pavăl, s-a asociat cu compania Element Industrial, deţinută de omul de afaceri Ionuţ Dumitrescu, pentru dezvoltarea unui proiect logistic de 25 de milioane de euro – ELI Park 1, situat în zona Chitila –Buftea.
Cu doar câteva luni în urmă, Global Vision anunța un parteneriat similar cu Globalworth, cel mai mare fond de investiții imobiliare din România și Polonia, pentru dezvoltarea în comun a unui centru logistic de 35 de milioane de euro situat tot în zona de nord a capitalei, pe inelul principal de centură din zona localității Chitila. „Strategia noastră pentru perioada următoare se concentrează în continuare pe întărirea poziției de lider al pieței de birouri, dar ne dorim și creșterea prezenței pe segmentul logistic cu noi proiecte, începând cu extinderea Global Logistics Timișoara și noua investiție din Chitila în parteneriat cu Global Vision. Aceste investiții vor fi dezvoltate sub platforma Global Logistics, care va îngloba toate proiectele industriale și logistice”, afirma la anunțarea parteneriatului Dimitris Raptis, deputy CEO și CIO al Globalworth, un fond de investiții imobiliare înființat de discretul om de afaceri grec Ioannis Papalekas și listat la bursa din Londra, care a ajuns în urma ritmului foarte dinamic de dezvoltare din România și Polonia la o valoare de piață de peste 1,5 miliarde de lire sterline (1,7 miliarde de euro). De altfel, Globalworth se află, conform celor mai recente informații disponibile, în discuții foarte avansate și pentru preluarea unei participații de 50% în cadrul proiectului Black Sea Vision. Ar fi cea mai mare tranzacție făcută până acum de Sorin Preda, care și-ar vedea astfel, confirmată, viziunea globală pe care a avut-o în urmă cu un deceniu și jumătate.
