Tot mai mulți antreprenori români prind curaj să imagineze și să construiască proiecte imobiliare de anvergură, care pot schimba fața României. În lipsa susținerii din partea autorităților sau, mai rău, a obstacolelor pe care le ridică, există o opțiune neașteptată: cât de greu este să treci cu afacerea peste granițe?
„O groapă de 30 de milioane de euro”, glumește Lucian Azoiței, avocat prin profesie, dar cunoscut mai degrabă în calitatea sa de dezvoltator imobiliar pe piața Capitalei, prin mai multe proiecte mixte realizate sub brandul Central District: Cuza 99, 4 Elemente, Viitorului 134 sau Royal Suites. În luna mai, Forty Management, compania sa, va inaugura o lagună de peste 10.000 de metri pătrați în Capitală, prima de acest fel din Europa Centrală și de Est, în urma unei investiții de peste 30 de milioane de euro. „Groapa” despre care vorbește Lucian Azoiței este doar prima fază a unui proiect mult mai amplu – Central District Lagoon City, care ar trebui să implice o investiție de 120 de milioane de euro. Laguna este așezată pe un teren de patru hectare din apropierea Petrom City, iar în jurul ei urma să fie ridicat primul proiect self-sustainable și carbon neutral din Europa de Est, care să includă un hotel, birouri, spații rezidențiale și comerciale, inclusiv infrastructura aferentă.
„Am reușit să obținem autorizația pentru lagună, datorită deschiderii unor oameni din Primăria Sectorului 1. La Primăria Capitalei am primit numai «nu se poate», cu justificări care mai de care mai aiuristice, motivate cu documentații urbanistice ce nu mai există sau planuri de dezvoltare ce sunt doar pe hârtie, doar pentru a bloca acest proiect unic”, recunoaște cu sinceritate Lucian Azoiței. De altfel, într-o perioadă în care autoritățile locale din București nu au emis nici un PUZ în ultimii trei ani și jumătate (solicitat obligatoriu de lege pentru un teren mai mare de 3.000 mp pentru a obține o autorizație de construire), dezvoltatorii imobiliari sunt obligați de multe ori să meargă în instanță pentru a-și putea duce mai departe proiectele, ceea ce se suprapune peste presiunile din partea investitorilor, finanțatorilor sau clienților.
Vezi aici dosarul complet 24 pentru 2024
În cazul Forty Management, proiectul Central District Lagoon City este încă la start, după mai mult de trei ani și după ce dezvoltatorul a obținut un angajament pentru finanțare de la un consorțiu bancar format din CEC Bank, Alpha Bank și First Bank. Antreprenorul a semnat un contract cu operatorul hotelier Radisson și au creat împreună un nou brand, Radisson Lagoon, ce urmează să fie implementat pentru prima dată în București, în hotelul de 5 stele cu 343 de camere de la LagoonCity.
Lucian Azoiței este cel care, pe fondul blocajelor din piața imobiliară locală, devenea, în urmă cu doi ani, deținătorul patentelor companiei americane Crystal Lagoons. Crystal Lagoons deține o tehnologie unică în lume pe care o folosise în dezvoltarea a peste 1.000 de lagune în toate colțurile lumii.
„Am preluat franciza pentru România, pentru că mi-am dorit mult să aduc în țara mea această tehnologie premiată inclusiv de ONU pentru inovație, iar după câteva luni am preluat și franciza pentru Europa Centrală și de Est, adică Polonia, Ungaria și Cehia, pentru că văzând atitudinea unor oameni din autoritatea locală am zis să văd cum e să faci afaceri în afară. M-am întâlnit cu primarul din Budapesta, am prezentat proiectul, iar entuziasmul acestuia și sprijinul arătat m-au șocat, comparativ cu atitudinea din București. Deja am agreat operatorul hotelier din Lagoon City Budapesta și vom demara lucrările toamna aceasta, la exact un an după discuția de prezentare!”
Dezvoltatorul imobiliar a achiziționat de la Crystal Lagoons și licența exclusivă pentru utilizarea brevetului companiei la Roma, Milano, Sevilla și Toulouse, pe lângă București, Budapesta, Praga și Varșovia. Acum, Lucian Azoiței are în plan proiecte de 1,5 miliarde de euro pentru 11 lagune publice și opt private, în șapte țări europene, în diferite stadii de dezvoltare și are acorduri cu autorități locale din diferite țări, opțiuni de finanțare, acorduri cu viitorii parteneri pentru acest concept, LagoonCity, un proiect sprijinit prin programe de Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD), fiind cea mai „verde” dezvoltare imobiliară majoră, totul printr-o companie de tip holding înființată în Elveția.
În tot acest timp, fiecare pas continuă să fie o luptă pe piața din București. Cum s-a ajuns aici?
„M-am dus prima dată la Budapesta, pentru că acolo am găsit primul teren. Eram sceptic inițial, având în vedere barierele lingvistice și diferențele culturale, dar am decis să îmi asum riscul. Dar s-a dovedit a fi mai ușor decât mă așteptam, aproape ca o plimbare în parc”, spune el și întărește declarația cu un gest expresiv.
Una dintre revelațiile sale a fost eficiența cu care primăria din Budapesta gestionează prezentarea terenurilor pentru investiții majore. La cerere, un reprezentant municipal poate oferi informații detaliate despre teren, de la utilități până la planuri urbanistice și infrastructura locală, o practică aparent neobișnuită în experiența sa anterioară. „Omul de la primărie vine fizic la teren și îți spune orice, de la ce tip de branșament ai la curent, traseul țevilor, al canalizării sau orice alte detalii despre planurile autorităților pentru zona respectivă. Și tot ceea ce spune el e bătut în cuie.”
După achiziția terenului, antreprenorul a fost surprins de abordarea proactivă a administrației locale. La întâlnirea cu reprezentanții primăriei pentru autorizarea proiectului de investiție de aproximativ 150 de milioane de euro care urmează să includă un hotel și alte facilități, dezvoltatorul imobiliar român spune că a fost întâmpinat cu entuziasm și cooperare, fiind întrebat despre ceea ce i-ar fi necesar pentru a avansa cu investiția.
A fost o nouă surpriză pentru un antreprenor, care a plecat din țara lui din cauza lipsei de parteneriat între mediul public și privat. Antreprenorul a prins curaj și a cerut un pasaj auto din strada principală către locația proiectului, o zonă de promenadă pietonală și acces exclusiv, respectiv accesibilitate și ponton pentru un water-taxi pe Dunăre pentru a duce turiștii în centrul orașului pe apă.
„S-a făcut pe loc un protocol semnat de primar, de arhitectul-șef, am semnat și eu și toate aceste lucruri sunt menționate în acel document. În schimb, eu m-am obligat să fac această investiție mixtă, cu mai multe componente, adică o investiție de 150 de milioane de euro, ce aduce zeci de milioane ca taxe și impozite comunității.”
Astfel, prima lagună dezvoltată pe plan internațional de Lucian Azoiței va fi cea din Budapesta, care va avea și o componentă hotelieră pentru care dezvoltatorul afirmă că a agreat deja operatorul, dar îl va face anunțul în perioada următoare. Odată identificat un operator internațional pentru hotel, antreprenorul a fost contactat și de bănci din Budapesta, asigurându‑și rapid finanțarea. La momentul interviului, el a depus actele pentru Planul Urbanistic Zonal (PUZ), în toamna anului ar trebui să dea drumul la lucrări, iar dacă totul merge bine, în doi ani și jumătate este totul gata.
Pentru că experiența din Ungaria a fost pozitivă, Lucian Azoiței a ieșit rapid și către piața din Cehia. Cum în interiorul orașului nu mai sunt terenuri disponibile pentru proiecte de anvergură, dezvoltatorul s-a reorientat spre Libeňicze, ultima suburbie anexată pe cale administrativă capitalei Praga înainte de înființarea Cehoslovaciei în 1918. „Zona este un fel de Pipera pentru București”, descrie plastic Lucian Azoiței, care afirmă că, după ce a identificat un teren adecvat, i-a scris un mail primarului, care a reacționat imediat. Avem contacte incurajatoare și cu autoritățile de acolo și sperăm să ne ofere un teren pentru LagoonCity.
Astfel, Cehia urmează să aducă al doilea proiect Crystal Lagoon dezvoltat de Lucian Azoiței, pentru acest proiect antreprenorul fiind în discuții cu unul dintre cele mai mari grupuri imobiliare din piața cehă, care ar putea intra ca partener.
În urma acestor experiențe, dezvoltatorul a achiziționat la sfârșitul anului trecut brevete și pentru Roma, Milano, Sevilla și Tolouse. Aici, compania Crystal Lagoons se va implica mai mult, în sensul în care îl va ajuta pe antreprenorul român să identifice terenul și partenerii de proiect. Primul proiect care va vedea lumina zilei ar putea fi cel din Roma. „(Reprezentanții Crystal Lagoons – n. red.) s-au dus să discute cu primăria pentru un teren de șase hectare din centrul hipodromului, care nu e folosit. Primăria a spus că oferă terenul gratis, deoarece în felul acesta hipodromul nu va mai reprezenta o sursă de cheltuieli, ci va produce venituri. Asta da mentalitate deschisă investițiilor!”
Privind în urmă, la experiența sa de până acum, Lucian Azoiței îi încurajează pe antreprenorii din România să nu se teamă de piața internațională și să aibă curaj (măcar) să testeze apele, mai ales atunci când condițiile de business sunt nefavorabile în propria țară.
„Avem o mentalitate limitativă, din păcate. Încercăm să fim cei mai tari în pătrățica noastră, iar granițele parcă sunt o forță magică al cărei rol este să ne oprească. De ce nu ies românii în străinătate? (…) Sunt la noi companii extrem de puternice care ar spulbera concurența în Ungaria, Bulgaria sau Serbia. În Balcanii de Sud și de Vest, România poate să fie o forță”, spune dezvoltatorul care a atras și atenția instituțiilor europene precum BERD, care astăzi monitorizează proiectul pentru a-l putea lua ca un exemplu de bune practici pe teme de sustenabilitate și energie. „Lagoon City este un proiect carbon neutral și un proiect care se autosusține. Toate utilitățile se produc in-house – căldură, răcire și partea de energie electrică. Se poate face asta pentru că se utilizează laguna ca un schimbător de căldură.”
Pentru a realiza conceptul Lagoon City, dezvoltatorul a lucrat cu o echipă tehnică formată din specialiști de la Universitatea Tehnică de Construcții București și Universitatea de Construcții din Marsilia. După ce au realizat conceptul, ei l-au și publicat în scop academic. „Am încercat să obținem înainte de pandemie o finanțare BEI (Banca Europeană de Investiții) și au zis că e foarte interesantă povestea și ne-a pus în contact cu BERD, iar după aceea am intrat într-un program de monitorizare cu ei. Am primit un grant, ulterior am primit și finanțare de la ei și au zis că urmăresc împreună cu Comisia Europeană implementarea acestui proiect pentru a-l transforma într-un ghid de bune practici în dezvoltări imobiliare majore.”
Forty Management SA Romania a înființat anul trecut și o societate internațională în Elveția, structurată ca un holding, sub numele Forty Management AG, la care este acționar unic. De aici va coordona dezvoltarea tuturor proiectelor din Europa. „Firma din Elveția care are ca acționar o firmă din România va ridica finanțări, se va duce pe Bursă, va emite obligațiuni verzi, va face tot. (…) Pot spune că sunt cu un picior plecat din România, dar nu renunț atât timp cât trăiesc cu convingerea că și noi putem da un exemplu bun”, spune cu regret Lucian Azoiței, care afirmă totuși că România rămâne în continuare casa lui și merge și aici înainte cu proiectul lagunei și cu proiectul Royal Suites, atât cât îi permit autoritățile (sau Justiția) să înainteze.
Tot pentru București, el plănuia în trecut să construiască în zona Fântânei Miorița cel mai înalt turn rezidențial din Capitală, cu o înălțime de 136 de metri, ce urma să fie afiliat la cel mai prestigios brand de hospitality. Însă și aici proiectul este blocat în procedura PUZ-ului de către Primăria Capitalei, după ce au emis primele documente. „E o zonă superbă, una dintre cele mai frumoase din București, dar deșertificată social. Intenția noastră este să transformăm Gara Regală Băneasa într-un muzeu, iar zona de esplanadă din față să se transforme într-o piațetă pietonală față de imensa parcare de acum. Noi oferim gratis terenul din jurul proiectului (2.500 mp – n.red.) împreună cu parterul turnului pentru un muzeu, totul în încercarea de a crea un nou pol muzeal în București. Alături de Vila Minovici, Muzeul de Artă Apuseană, putem pune în valoare arealul acesta ce are și accesibilitate excelentă – parc, metrou – și putem reabilita zona din punct de vedere social, pentru că acum nu e niciun pieton pe stradă și toată lumea trece doar cu mașina în viteză. Dar n-am reușit să catalizăm aceste deziderate, nu am primit niciun răspuns la propunerile noastre, cel puțin deocamdată.”
Pe lângă lagună și turnul de la Fântana Miorița, Forty Management mai are un singur proiect în dezvoltare astăzi în România –un hotel de 5 stele cu 157 de camere. În 2023, dezvoltatorul a semnat un contract de management cu The Ascott Limited, deținut de cel mai mare fond de investiții din Asia, CapitaLand Limited, care își va face astfel intrarea oficială în Europa de Est.
„Nici hotelul nu voiam să îl mai facem în România, dar am găsit un teren cu autorizație de construire pentru hotel și am decis să îl iau dacă reușesc să găsesc un operator hotelier serios și să îl fac bancabil. Am discutat cu domnul arhitect-șef al Primăriei Sectorului 5, instituție care a fost foarte deschisă și încurajează investițiile. Uite că mai există speranță! (râde) Am selectat operatorul Ascott, care ne-a oferit brandul de vârf Crest Collection în urma unei licitații internaționale, am luat finanțarea bancară de la CEC și acum suntem în ultimele pregătiri pentru demararea proiectului. Dacă începem în martie/aprilie, cred că în circa doi ani și jumătate este gata”, completează Lucian Azoiței, care insistă să îi încurajeze pe tot mai mulți antreprenori români să încerce să depășească granițele țării mai ales dacă au produse și servicii competitive. „E ca o ușă care s-a deschis și te trezești în Țara Minunilor: este iarbă verde și niciun lup rău care să te mănânce.”