Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu nu sunt arhitecți, ci economiști, dar dezvoltările lor și‑au pus adânc amprenta asupra skyline-ului Bucureștiului. Iar acesta este abia începutul.
În urmă cu cinci ani, Forbes România publica primul cover story din presa de business despre Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu și afacerea lor – One United Properties. Povestea era una cel puțin exotică pentru scurta istorie de business postdecembrist din România: doi tineri foști bancheri de investiții și-au învățat lecțiile din timpul crizei, mai ieftin sau mai scump, și au construit un dezvoltator imobiliar de succes pe baza modului cum au înțeles circulația capitalului, nevoile pieței și regulile de aur ale domeniului.
Acum, la doar cinci ani distanță, lucrurile arată complet diferit, iar One United Properties este cel mai activ dezvoltator imobiliar din Capitală, cu un plan și o viziune pe termen lung. Cu un ritm al proiectelor dezvoltate pe piața de birouri și pe piața rezidențială cu mult peste cel al competitorilor și cu zone pe care le-a readus complet la viață, One a început deja să schimbe fața Bucureștiului.
Unul dintre modurile în care putem privi dezvoltarea unei capitale este din poziția unui turist străin – investitor sau nu – care aterizează în București. Care sunt primele clădiri pe care le vede? În jurul căror repere este organizat orașul?
Dacă ne gândim la mult mediatizatul „skyline” al New Yorkului, este legendară suita de zgârie‑nori, de la One World Trade Center, cu o înălțime de peste 540 de metri, la Empire State Building sau Chrysler Building și până la Flatiron Building sau Sediul Națiunilor Unite.
Menținând proporțiile, skyline-ul Bucureștiului duce totuși lipsă de anvergură. Dar, dincolo de înălțime, conceptul despre care vorbim, de fapt, este cel al clădirilor de referință (landmark), în jurul cărora se pot dezvolta cu adevărat cartiere de business, comerciale sau chiar orașele de 15 minute despre care discutăm tot mai des și pe care ni le dorim, într-o lume în care vrem să consumăm mai puține resurse, iar timpul este printre cele mai prețioase resurse.
Pentru a înțelege punctul de plecare al acestui interviu și cât de mult au însemnat cei cinci ani pentru One United Properties, la momentul articolului din 2018, erau aproximativ 200 de apartamente finalizate, alte 340 de apartamente în construcție și încă vreo 500 în plan. Compania dezvolta sau cumpăra primele proiecte de birouri în 2017 și intra pe piața comercială în 2022.
Astăzi, Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu au dezvoltat prin One United Properties câteva mii de apartamente, portofoliul de birouri însumează o suprafață închiriabilă brută de 118.000 mp, iar împreună cu componenta retail, portofoliul comercial al companiei ajunge la aproximativ 160.000 mp. De asemenea, deține aproximativ 40.000 mp de clădiri istorice aflate în proces de restaurare, precum One Plaza Athenee, One Downtown sau One Gallery.
„Niciodată nu am avut proiecții foarte agresive din perspectivă financiară, dar la nivel de muncă am tras la maximum. Întotdeauna am făcut un buget pe care să îl realizăm, iar la acel moment (2018 – n.red.) aveam în buget să dublăm firma în cinci ani. În loc să dublăm, am reușit să triplăm valoarea de piață, iar ca valoare intrinsecă am crescut de patru-cinci ori. Dar întotdeauna am avut ținte realiste. Avem și acum: să creștem businessul de patru ori în următorii zece ani”, spune Victor Căpitanu, într-o discuție cu Forbes România din biroul său de la etajul 17 al celei mai dorite clădiri office din zona Floreasca. Andrei Diaconescu, colegul său de birou de mai bine de un deceniu și jumătate, este într-o sală alăturată, în care prezintă unor potențiali investitori un proiect important.
Concentrându-se exclusiv pe dezvoltarea Capitalei la acest moment, antreprenorii din spatele One United consideră că este realistă această țintă și că mai e loc suficient de creștere pe piață. Ce doi afirmă că nu duc lipsă de oportunități în alte orașe sau chiar în alte țări, dar cred cu adevărat în potențialul Bucureștiului. „Este realist pentru că e multă cerere neadresată pe piață. Concurența nu e foarte mare, marja e destul de solidă și ai de unde să reinvestești. Ca să poți face asta, trebuie să faci destul profit ca să ai de unde să reinvestești și e foarte realist să avem focus pe București, fără alte orașe, fără alte expansiuni sau ce am mai analizat noi.”
O parte din planurile lor este clară, după cum arată raportul pe primul trimestru din 2023 publicat la Bursa de Valori București, acolo unde compania este listată încă din 2021. Compania deține peste 100.000 mp de terenuri și estimează construcția a peste 2.800 de apartamente și unități comerciale în cadrul unor dezvoltări precum One City Club, One Herăstrău City și One Cotroceni Towers, precum și 60.000 mp de spații de birouri.
Cei doi foști bancheri de investiții au venit de la început în fața clienților cu produse imobiliare moderne, încercând, mai ales în piața rezidențială, să-i convingă pe bucureșteni să plece din apartamentele vechi. Una dintre regulile de aur ale imobiliarelor este „locația”. Așa cum spun fondatorii One United Properties, niciodată să nu cumperi un teren pentru preț, punând locația pe locul doi! „Venim cu noi locații care fundamental sunt foarte bune, dar le arătăm oamenilor că sunt bune, pentru că nu știe nimeni că sunt bune dacă sunt nedezvoltate, și venim acolo cu prețuri mai competitive. Așa am venit cu One Cotroceni Park, mult mai accesibil, și am avut un succes teribil, vindeam pe zi între cinci și zece apartamente până le-am terminat.”
Însă locațiile premium sunt puține, așa cum le privim raportat la modul în care a fost abordată piața imobiliară în ultimii 30 de ani. De aceea, contrar unei abordări oportuniste, artizanii noului București se concentrează pe modul în care pot revitaliza și deschide zone noi, la modul în care pot agrega comunități. „Cu ocazia asta am ajuns probabil și cel mai mare dezvoltator din sectorul 5 și am deschis toată zona respectivă. Iar acum, prin continuarea proiectului (după achiziția cu 35 de milioane de euro a unui teren de aproape 45.000 mp de la compania Titan Mar, deținută de familia Videanu – n.red.), One Cotroceni City va fi cea mai mare dezvoltare din București. Sunt 600.000 mp în total și refacem toată strada de la intersecția de la Răzoare până la 13 Septembrie, mai bine de un kilometru.”
Un alt exemplu este One Lake District, un proiect lansat în acest an, care va însuma peste 2.000 de apartamente, reprezentând cea mai mare dezvoltare rezidențială demarată până acum de dezvoltator. „E o zonă nouă, în Colentina, lângă Spitalul Fundeni, Parcul Plumbuita. Autostrada a schimbat total accesul, adică în câteva minute ajungi de acolo în Floreasca, ceea ce înseamnă că locația este, fundamental, foarte bună, dar lumea nu o vede încă. Acum e foarte convenabilă, ai vreo 400-500 de metri deschidere la lac și facem un miniorășel cu facilități, cu toate cele necesare și vindem la cel mai ieftin preț la care am vândut vreodată până acum. Și pe viitor s-ar putea să facem și mai ieftin, dar tot un produs de calitate.”
Cuvântul-cheie este reprezentat de comunități, iar viziunea de „oraș în oraș” pe care o propune One United Properties devine tot mai vizibilă și tot mai accesibilă pe măsură ce compania dezvoltă proiecte la scară tot mai mare. „Cu cât ai acces la teren mai mare, concurența la achiziție este mai mică, iar costul e mai bun pe metru pătrat construit. În plus, am optimizat și noi produsul ca să putem să îl vindem mai accesibil. E interesant, e un argument important pentru dezvoltare, pentru că noi mergând înainte suntem focusați să dezvoltăm comunități mari, care au potențialul să mute oamenii din blocurile vechi.”
Bucureștiul a fost abordat în ultimele decenii de mai mulți dezvoltatori, dar majoritatea celor care au rămas activi pe termen lung au gândit proiecte punctuale sau portofolii construite fie pe câte o nișă, fie calculate de la proiect la proiect, astfel încât expunerea să rămână redusă. „Noi am luat multe decizii ca să dezvoltăm orașul București. Să ne înţelegem, sunt decizii profitabile, dar nu le-am fi făcut dacă ne uitam doar la profit. Nu am fi cumpărat One Athenee, sau cealaltă clădire de pe strada Clemenceau, care va deveni One Plaza Athenee, sau cele trei clădiri de pe Academiei, de ce să ne încurcăm cu clădiri monument abandonate prin centru, când poţi să faci mai simplu cartiere mari, comunităţi, fără vecini, fără nebunie? Și clădirile monument abandonate sunt proiecte profitabile, dar n-am fi intrat din cauza dimensiunii.”
De aceea, în momentul în care au decis să intre în proiecte în jurul Ateneului Român, viziunea a fost de a lua mai multe imobile deodată, astfel încât să declanșeze un val de investiții pentru revitalizarea acestei zone. „Am zis să facem mai multe pe aceeași zonă și, în afară de profit, să ajutăm și orașul. Vor fi hoteluri noi, magazine noi, branduri noi și, dacă orașul crește, crește și compania noastră. Performanța companiei este foarte corelată cu performanța orașului. Automat, beneficiem și noi dacă brandul orașului București crește și atrage oameni din alte orașe, turiști sau oameni care să cheltuiască aici, să locuiască aici. Deci interesul nostru este ca Bucureștiul să devină o destinație cât mai atractivă de locuit, de vizitat, de distrat, de cheltuit bani în timpul liber.”
De aceea, One United Properties va intra curând într-un nou segment de piață, cel al hotelurilor, unde pregătește deja primele proiecte. La fel ca în imobiliare, foștii bancheri de investiții caută cel mai performant model. „Nu putem să facem noi ca mediu privat totul, dar facem ce putem. Avem în plan să facem trei hoteluri, de exemplu. Azi nu avem niciunul, dar peste șase ani sper să avem cele mai performante trei hoteluri din București.”
Mai mult decât Victor sau Andrei
Înainte de One United Properties, Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu au mai avut inițiative în piața imobiliară, care le-au servit mai mult drept lecții. În acei ani au învățat ce înseamnă locație versus preț, precum și ce înseamnă să te prindă criza financiară cu finanțări de la bancă.
Brandul One United Properties a luat naștere în 2013, iar prima creștere de capital a avut loc în 2017, urmată de o a doua în 2018. În 2021, compania s-a listat la Bursa de Valori București, iar astăzi are o capitalizare bursieră de peste 3,5 miliarde de lei. Gândul la scalare a apărut, după cum rememorează Victor Căpitanu, în jurul anului 2015. „Nu ne-am gândit chiar din secunda întâi, dar când am cumpărat terenul de pe Caranfil de la Dinu Patriciu (pe care a fost dezvoltat proiectul One Herăstrău Park – n.red), am început să ne gândim la scalare. A fost primul proiect de dimensiune, cumpărat în 2014, autorizat în august 2015 și după ce am început vânzările am început să ne dăm seama că putem scala.”
La acel moment, mulți dezvoltatori activi în segmentul de piață pe care îl viza One United Properties făceau blocuri de patru etaje. O primă abordare care a dat roade pentru dezvoltator a fost chiar dezvoltarea pe înălțime.
„Noi am zis că decât să ne ducem la patru etaje pe Nordului la șosea, chiar dacă aveam parcul în față, mai bine mergem în planul doi, pe Caranfil, la 12 etaje și vedem parcul de sus. Mi se pare că e mult mai tare decât să stau în trafic pe Nordului – noi cu ideea asta am venit. Când am văzut că funcționează, ne-am dat seama că putem scala mergând pe înălțime.”
Cei doi fondatori s-au inspirat din modelul american de imobiliare, care înseamnă atragere de capital extern și, ulterior, listare la Bursă. Primele atrageri de capital i-au învățat pe antreprenori că sunt mai multe dezavantaje decât avantaje în a fi „sub radar”. „În momentul în care am ridicat capital, s-a declanșat, de fapt, creșterea companiei așa cum e azi și cum va fi peste zece ani. Atunci a fost declanșarea reală, nu când am luat terenul sau când am stabilit strategia de creștere. În momentul în care ai ridicat pentru prima dată capital de la terți, chiar dacă erau investitori locali, antreprenori, în momentul acela compania ta e responsabilă și pentru banii altora. Trebuie să gândești altfel, trebuie să raportezi altfel, trebuie să faci profituri și creștere tot timpul.”
Victor Căpitanu consideră că atunci când atragi noi acționari compania ta devine „un individ aparte” și reprezintă mai mult decât fondatorii din spatele ei. „O companie care a ridicat și capital devine o entitate separată mult mai puternică decât tine ca individ. În momentul acela, One a devenit mai important decât Victor sau Andrei. Pentru că One avea bani atrași de la mai multă lume, avea șantiere, avea o strategie, trebuia să livreze și chestia asta e și mai pregnantă când te listezi la bursă pentru că este același angajament făcut către societate.”
În 2021, când dezvoltatorul imobiliar a ajuns pe Bursă, încrederea că un emitent din acest sector poate face performanță pentru investitori era destul de redusă, bazat poate și pe parcursul plin de controverse al altor jucători din industrie care au luat calea pieței de capital. „Chiar și astăzi, multă lume crede că imobiliarele sunt ceva speculativ. Nu înțeleg că tu construiești case în care să locuiască oamenii sau birouri în care să muncească oamenii. Noi nu ne-am gândit niciodată să facem businessul ăsta speculativ, să facem compania și s-o vindem altcuiva sau să luăm o proprietate și să o vindem mult mai scump altcuiva.”
Aici, fondatorii discută despre un mod interesant de a privi piața imobiliară, care pleacă de la nevoia clientului și puterea de cumpărare, nu de la planurile, capacitatea și calculele dezvoltatorului.
„Noi ne-am gândit să calculăm puterea de cumpărare, asta înseamnă la cât poate să cumpere un om un apartament, la cât poate să închirieze o companie un spațiu și mergem înapoi, calculăm ce marjă vrem să facem și care e costul. Și facem calculele privind cât putem plăti pe teren ca să ne încadrăm și să ne facem marja pe costul nostru, ca un business tradițional. N-am plecat de la cost, am plecat de la client.”
Ideea „mai mult decât Victor sau Andrei” stă și la baza unui alt element care a fost crucial în scalarea One United Properites, dincolo de acționariat. Este vorba despre oamenii pe care fondatorii au decis să îi aducă în echipa lor, oferindu-le încredere. În fond, cum gestionezi o scalare accelerată? „Cu o echipă foarte bună, adică oameni foarte buni și organizare. N-ai cum să scalezi fără echipă și fără să îți asumi că nu poți să iei tu toate deciziile și să faci tu totul. Trebuie să îți asumi că nu ești în stare să faci totul și îi iei pe alții.”
Într-adevăr, în prezent, brandul One United Properties nu mai este asociat doar cu numele celor doi fondatori ai companiei, ci și cu alți executivi importanți ai pieței locale de real‑estate precum Beatrice Dumitrașcu, CEO al diviziei rezidențiale, sau Mihai Păduroiu, CEO al diviziei office.
Mai e mult până departe
Miile de apartamente realizate, miile de apartamente care vin în anii următori, zecile de mii de metri pătrați de birouri și spații comerciale, la care se adaugă clădirile istorice și viitoarele hoteluri – toate acestea arată ce înseamnă scalarea One United Properties.
Cifra de afaceri pentru anul 2022 a ajuns la 1,2 miliarde de lei la nivel consolidat, profitul net situându-se la peste 500 de milioane de lei. Compania a încheiat anul cu o poziție de numerar puternică de 567 de milioane de lei.
Scalarea îți oferă perspectivă, cu cât ești mai sus, cu atât vezi mai bine și mai multe. Asta spune Victor Căpitanu că i-a oferit momentul în care s-a mutat în unul dintre blocurile construite de One United Properties. „Când m-am mutat de la casă la etajul 12 în One Herăstrău Park, am început să simt cea mai mare satisfacție pentru că mă trezesc în fiecare zi și văd din casă blocurile pe care le construim. De când m-am mutat acolo, văd lucrurile altfel.”
Indiferent de scenariu, de la înălțimea celor 12 etaje sau de la înălțimea unui plan bine gândit pentru următorii ani, fondatorii One spun că acesta este abia începutul. Andrei Diaconescu, revenit între timp de la întâlnirea cu partenerii, acceptă ideea că au contribuit la a schimba fața orașului, dar este rezervat. „Din punctul meu de vedere, avem atât de multe alte lucruri de făcut, pe care le planificăm în continuare, încât ce am făcut până acum mie mi se pare foarte puțin. La mine există o discrepanță între ce am făcut și ce planuri avem. Avem planuri atât de mari de dezvoltare, încât mi se pare că ce am făcut e puțin.”
Direcția One United Properties este una clară, iar prin proiectele lor își propun să aibă un impact tot mai mare și să îi scoată pe tot mai mulți oameni din blocurile comuniste, în timp ce schimbă fața orașului. De asemenea, compania își propune să creeze comunități moderne de o anvergură tot mai mare. Spre exemplu, One Cotroceni City va găzdui în final circa 5.000-6.000 de locuitori și aproximativ 15.000 de angajați în facilitățile office și comercial pe care le conține.
Sigur, modul în care compania deschide zone din Capitală pentru a le da un nou suflu este strâns legat, ca în orice oraș, și de poziționarea administrației locale, oricare ar fi ea, respectiv de politicile de urbanism și dezvoltare pe care le promovează. Așa cum performanța companiei este legată de performanța orașului, la o anumită scară, poate și performanța orașului este legată de performanța companiilor care dezvoltă pe plan local.
„E foarte greu de spus ce o să se întâmple în următorii cinci ani. Dacă poziționarea administrației rămâne una în care nu se întâmplă nimic și nu se construiește nimic, probabil că și atenția noastră se va muta puțin în afara Bucureștiului sau în alte orașe sau în alte direcții. Dacă se va schimba, s-ar putea să facem chestii mult mai mari în București. (…) Noi le avem acoperite pe toate, suntem pregătiți și pentru o variantă și pentru cealaltă.”
Cei doi fondatori ezită să facă predicții clare pentru modul în care va arăta compania peste cinci ani, dar cu siguranță strategia are la bază dezvoltarea businessului existent.
Cu criza în ADN
Cum lucrezi timp de 18 ani cu cineva în același birou fără să te cerți? Nici n-ai timp să te cerți, glumește Andrei Diaconescu, în timp ce trece pe lângă masa unde țineam interviul. De altfel, birourile celor doi sunt aceleași de mai bine de un deceniu.
Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu lucrează împreună încă din 2005 și sunt cunoscuți în mediul de business local încă de când au fondat compania Capital Partners, pe care au vândut-o ulterior către Banca Transilvania, pentru a deveni BT Capital Partners.
În ceea ce privește piața imobiliară, chiar dacă brandul One United Properties a apărut în 2013, cei doi nu erau la primul „rodeo”. Lecțiile pe care le-au învățat în timpul crizei financiare din 2008-2009 le-au servit drept manual pentru ceea ce a urmat. „Când ne gândim la greșeli, ne gândim mai degrabă la cele făcute înainte de One. Am făcut greșeli mai mari înainte de One decât după One.”
De aceea, One United Properties a fost construit ca un business robust, prin avantaje precum locație, produs, marketing, astfel încât să aibă o anumită reziliență în situații neprevăzute, în situații de criză. „Adevărul e că ne-am ars deja când am trecut prin 2008-2009. Tot timpul ne-am gândit ce se întâmplă dacă vine o criză și întotdeauna ne-am pregătit de criză. Și când vine un val de crize cum a venit în ultimii ani vrei să fii pregătit și să fii oarecum la cumpărare, nu la vânzare. Să fii cel care beneficiază.”
Așa cum se spune și în piață și în viață, greșelile mari este bine să le faci atunci când ești tânăr, când poți să îți asumi riscuri mai mari. „E mai bine să îți asumi risc mai mult și să faci greșeli mai mari când ești mai tânăr. Cum ar fi, de exemplu, să iei finanțare bancară ca să cumperi terenuri. Să iei terenuri bazat pe preț, uitând locația și să iei terenuri cu finanțare bancară au fost decizii greșite, total greșite.”
Nu toate inițiativele antreprenoriale din imobiliare ale celor doi fondatori au reușit să iasă, în final, pe break even în acei primi ani, dar toate au adus lecții pentru succesul de astăzi. Victor Căpitanu merge și mai departe și spune că One United Properties are criza ca amprentă genetică. „E clar că noi am construit businessul ăsta într-o perioadă de criză. L-am fondat și l-am construit într-o perioadă de criză profundă. Începând de acolo avem amprenta asta genetică cu criza.”
Povestea One United Properties merge înainte, iar unul dintre motivele pentru care Andrei Diaconescu crede că ei sunt mai activi decât alți jucători din piață este legat și de faptul că fondatorii sunt încă activi în bussiness, chiar dacă acesta a devenit „mai mult decât Victor sau Andrei”. „Atâta timp cât proprietarii sunt implicați în business, vei avea o creștere explozivă, așa cum am văzut și la alți fondatori. Cât timp sunt implicați acționarii care au fondat businessul, este o astfel de creștere, după care compania trece într-un alt stadiu de creștere organică, nu accelerată. Cu siguranță e nevoie și de energia asta extraordinară pe care o dau fondatorii.”
Acest argument și discuția despre business pe termen lung, dezvoltare de comunități și legacy deschid un subiect la care revenim tot mai des în mediul de business românesc: cine vor fi succesorii antreprenorilor de succes de astăzi? „Avem o problemă fundamentală de tranziție și de creare de organizații care să aibă și dinamismul și capabilitățile de a merge mai departe. Și avem cu toții, ca societate, de învățat despre asta.”
„Noi am luat multe decizii ca să dezvoltăm orașul București. Să ne înțelegem, sunt decizii profitabile, dar nu le-am fi făcut dacă ne uitam doar la profit” -Victor Căpitanu, cofondator One United properties
„Din punctul meu de vedere, avem atât de multe alte lucruri de făcut, pe care le planificăm în continuare, încât ce am făcut până acum mie mi se pare foarte puțin.” – Andrei Diaconescu, cofondator One United properties
