Noua legislație schimbă fundamental modul de autorizare, proiectare și dezvoltare urbană, introducând noi proceduri și mecanisme pentru dezvoltatori și autorități.
Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) intră în vigoare, marcând una dintre cele mai ample reforme din ultimii ani în domeniul urbanismului și construcțiilor. Legea a fost adoptată de Parlament pe 30 iulie și publicată în Monitorul Oficial pe 10 august, iar prevederile sale schimbă modul în care sunt pregătite investițiile, sunt emise autorizațiile și sunt dezvoltate noile zone urbane.
Conform Codului, autoritățile locale trebuie să delimiteze, în termen de 12 luni, zone cu emisii zero sau scăzute. Începând cu 1 ianuarie 2027, clădirile de birouri, spațiile comerciale, industriale, de depozitare și parcările acoperite cu suprafețe de peste 1.000 mp vor fi autorizate doar dacă includ acoperișuri verzi pe minimum 50% din suprafață. Pentru parcările exterioare de peste 500 mp, autorizarea va presupune permeabilitate și drenaj sustenabil al apelor pluviale, precum și arbori sau sisteme de umbrire pe cel puțin 30% din suprafață. Sunt permise soluții pentru producerea energiei regenerabile.
Noul Cod schimbă fundamental și rolul PUD-ului, care devine Proiect Urbanistic Detaliat și nu mai este aprobat prin Hotărâre de Consiliu Local, ci prin Ordin de Primar, în maximum 15 zile de la avizul arhitectului-șef. Conform Codului, PUD-ul poate ajusta doar parametri tehnici limitați, creșteri de maximum 20% ale POT/CUT sau modificări minore de regim de înălțime, iar orice schimbare de funcțiune va necesita obligatoriu un PUZ. Pentru proiectele care se întind pe raza mai multor localități (infrastructură, parcuri industriale, platforme logistice), Codul introduce PUZ-ul unitar, eliminând obligativitatea obținerii de aprobări separate de la fiecare primărie.
Pentru autorizarea lucrărilor, legislația introduce Comisia de acord unic, organizată la nivelul consiliilor județene, municipiilor și sectoarelor. Documentațiile vor fi analizate simultan de toți avizatorii, iar după finalizarea procedurilor va fi emis un acord unic. Activitatea se va desfășura digital, prin Ghișeul unic național.
De asemenea, noua legislație permite posibilitatea recepției pe stadii fizice de execuție pentru construcțiile realizate în baza aceleiași autorizații, dar prin contracte diferite. Prin noua regulă, un dezvoltator poate recepționa o fază completă (un bloc dintr-un ansamblu, o aripă a unui complex, o etapă de infrastructură) fără să aștepte finalizarea întregului proiect. Măsura crește flexibilitatea financiară, reduce riscul de blocaj și permite o gestionare mai eficientă a cash-flow-ului în real estate.
Sunt introduse și obligații privind urmărirea comportării în timp a construcțiilor. Proprietarii clădirilor comerciale și rezidențiale vor fi obligați să mențină la zi cartea tehnică, să efectueze expertize periodice și să documenteze intervențiile asupra imobilului. Această responsabilizare extinsă mută accentul pe Property Management, transformând întreținerea clădirilor într-un proces continuu.
Autorizația de regularizare pentru construcțiile neautorizate are reguli stricte: regularizarea este permisă doar dacă sunt respectate reglementările urbanistice și cerințele tehnice, perioada tranzitorie este de maximum un an, taxele sunt de zece ori mai mari decât în cazul autorizării legale, iar impozitul pe clădire se majorează cu 100% până la intrarea în legalitate. După perioada tranzitorie, construcțiile nelegalizate pot fi desființate. De asemenea, termenul în care autoritățile pot constata și sancționa abaterile de la autorizație crește de la 3 la 5 ani, extinzând perioada de control asupra construcțiilor ilegale. În paralel, Codul elimină posibilitatea intabulării prin adeverințe de edificare.
Studiile de fezabilitate rămân etape de fundamentare, nu de proiectare, iar o aplicație informatică va genera automat tema de proiectare și bugetul estimat, raportat la costuri de referință pe metru pătrat. Bugetul stabilit devine reper obligatoriu pentru proiectare și execuție, cu excepția situațiilor justificate. Pentru dezvoltatori, acest mecanism reduce variațiile de cost, întârzierile și necesitatea reaprobărilor.
Codul introduce și un sistem național de indici de referință pentru investiții, bazat pe date statistice și tehnico‑economice. Acesta va permite repere unitare pentru costuri, estimări comparabile între proiecte similare, monitorizarea evoluției prețurilor materialelor și manoperei sau identificarea diferențelor nejustificate între costurile estimate și cele din execuție.
CATUC introduce, de asemenea, taxa locală de echipare a teritoriului, un mecanism prin care proiectele majore care generează noi zone urbane vor contribui la finanțarea infrastructurii publice necesare, respectiv, drumuri, utilități, transport public, școli, spații verzi și infrastructură sanitară.
Pentru lucrări cu impact redus, Codul permite realizarea acestora fără autorizație, pe baza unui aviz de amplasare sau a unei notificări prealabile: rastele pentru biciclete, stații de încărcare, puncte de măsurare a calității aerului, sisteme de precolectare a deșeurilor, mobilier urban, amenajări temporare pentru evenimente. Pentru anumite construcții din mediul rural, notificarea poate acoperi garaje, pergole, bucătării de vară, piscine, și chiar locuințe unifamiliale de maximum 150 mp, în condiții stricte.
Timp de peste trei decenii, dezvoltarea urbană a funcționat pe un cadru legislativ fragmentat, construit imediat după 1990. Legea 50/1991 a reglementat autorizarea lucrărilor de construcții, dar, deși modificată de zeci de ori, a devenit un mecanism birocratic dificil de aplicat. Legea 350/2001 a stabilit regulile pentru PUG, PUZ și PUD, însă decalajul față de Legea 50 și posibilitatea derogărilor punctuale au generat un urbanism neunitar.
În paralel, investitorii navigau prin legislația privind calitatea în construcții, protecția patrimoniului, mediul și regulamente locale, în total, 21 de acte normative, necesare pentru pregătirea unei investiții. Procedurile erau succesive, avizele circulau fizic, iar lipsa digitalizării prelungea semnificativ timpul de autorizare. Trecerea la noul format legislativ integrat standardizează regulile din domeniu, urmând ca impactul real asupra ritmului de construire să fie determinat de viteza de implementare a noilor proceduri digitale și administrative.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.
De asemenea, intră în comunitatea Forbes România de pe Facebook și urmărește cele mai importante știri, analize și noutăți din business-ul local și nu numai.
