Unul dintre pionierii dezvoltărilor logistice și industriale vede oportunități importante în domenii emergente precum energia și tehnologia. Ce urmează pentru Sorin Preda, fondatorul Global Vision?
Este unul liderii de business din noul val, obișnuiți cu disconfortul și provocările. Fost sportiv de performanță, care încă participă la concursuri de triatlon, Sorin Preda nu s-a ferit să o ia de la zero, atunci când a intuit o oportunitate de dezvoltare. A fost primul inginer din România specializat în GSM și a făcut parte, ca voluntar, din comisiile de acordare a licențelor pentru operarea serviciilor GSM în România, în timp ce studia la Institutul Politehnic din București.
A acumulat experiență lucrând pentru două corporații internaționale încă din perioada studenției și a jucat un rol esențial în dezvoltarea serviciilor de date la Connex, primul operator GSM local, ajungând să ocupe poziții de manager de proiect sau director de vânzări pentru serviciile voce‑date, devenite în prezent o linie de business esențială în activitatea companiilor de telecomunicații.
După opt ani de formare profesională și în marile centre europene de management, Sorin Preda se lansa în antreprenoriat cu propria viziune: Global Vision. Era începutul anilor 2000, când piața imobiliară începea să decoleze, iar tânărul corporatist a simțit că nu poate pierde oportunitatea, în ciuda riscului la care se expunea.
De altfel, orice discuție am avut cu Sorin Preda în ultimul deceniu a fost structurată pe mai multe direcții, incluzând aproape de fiecare dată o analiză risc/beneficiu pentru tendințe emergente și, în același timp, lecții ale unor experiențe trecute. „Fac parte din generația care a plecat la drum fără capital pentru finanțarea dezvoltării și fără încredere în ceea ce putea realiza. Am avut marele noroc să învăț să cred în puterea, capacitatea și viziunea mea”, spune cel care a transformat Global Vision în unul dintre cei mai importanți jucători imobiliari locali, care a dezvoltat și construit în ultimele două decenii peste 50 de proiecte cu o suprafață totală de 1,7 milioane de metri pătrați, majoritatea în segmentul industrial și logistic. Anul trecut, Sorin Preda a anunțat și o dezvoltare strategică spre piața spațiilor de birouri. Oportunitatea pe care o vedea atunci, în discuția cu Forbes România, era mai ales pe segmentul IMM‑urilor care caută spații în clădiri de birouri amplasate în zonele centrale de business care permit suprafețe mai mici, de 50-100-200 de metri pătrați.
Vezi aici dosarul complet 24 pentru 2024
Principalele active ale Global Vision pe piața de birouri sunt acum Brătianu Business Center și Corner Office Building, anterior cunoscut ca Nova Building, situate strategic în apropiere de Centrul Vechi al Bucureștiului și, respectiv, în dinamica zonă Floreasca-Barbu Văcărescu. Brătianu Business Center oferă 3.400 metri pătrați de spațiu modern pentru birouri, în timp ce Corner Office Building, achiziționată în 2022, se întinde pe 8.000 metri pătrați și este în stadii avansate ale unui amplu proces de renovare și reînchiriere a spațiilor.
„(Renovarea Corner Office Building – n. red.) va fi finalizată în iunie sau cel târziu iulie. Noi ne-am mutat deja birourile”, spune Sorin Preda, CEO Global Vision, și arată spre ușa de la intrare a hotelului în care ne aflăm, aflat exact peste drum de Corner Office Building.
Clădirea a fost deja reînchiriată în proporție de aproape 90% către noi companii, printre chiriași noi numărându‑se Alive Capital, Vista Bank, Proger Global Network, Vista Leasing și Aktor, existând negocieri avansate în curs pentru ocuparea ultimului etaj disponibil. Modernizarea acestei clădiri a necesitat o investiție semnificativă, de ordinul milioanelor de euro, adăugându-se la costul de achiziție de aproximativ 10 milioane de euro. „Nu ne gândim la vânzare pentru că acum nu este momentul să vinzi nimic în segmentul clădirilor de birouri. Clădirile pe care le avem sunt închiriate și generează venituri. Nu e momentul să vindem, vrem să mai cumpărăm imobile sau terenuri cu potențial de dezvoltare de produse de tip co-working.”
În afara pieței de birouri și a segmentului rezidențial (grupul deține și câteva proprietăți imobiliare în acest segment), numele Global Vision este cunoscut în special pentru activitatea sa în segmentul de spații logistice și industriale. Compania pornită și condusă de Sorin Preda a colaborat, sub diferite forme de parteneriat, cu Globalworth, unul dintre cei mai mari proprietari de spații de birouri și de spații logistice din România, companie fondată și vândută între timp de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas.
Pe lângă proiectele dezvoltate de Global Vision care au ajuns în final să fie deținute de Globalworth (compania are un portofoliu de aproape 400.000 de metri pătrați de spații industriale), cele două companii sunt implicate în parteneriat în cinci proiecte dezvoltate în sistem de joint‑venture, precum Chitila Logistics Hub, un proiect cu o hală de 75.000 mp situată pe un teren de 13,7 hectare de lângă București. Un alt proiect dezvoltat în acest sistem de joint-venture este Mureș City Logistics, un proiect situat în apropierea orașului Târgu Mureș, unde prima fază a investiției a fost finalizată în 2023. Până la finalul anului trecut, acest proiect a atins un grad de ocupare de 100% după ce gigantul din industria auto Elektrokontakt România a închiriat aproape 15.000 mp. Cel mai recent proiect de dezvoltare în asociere a fost deja demarat în Craiova, unde cele două companii investesc în centrul de colectare și sortare închiriat de către compania RetuRO, operatorul Sistemului de Garanție-Returnare (SGR).
Constanța Business Park, cel mai ambițios proiect rezultat din colaborarea dintre Global Vision și Globalworth, este conceput ca un complex multifuncțional ce va cuprinde spații de producție, depozitare, retail și birouri. Această inițiativă vizează transformarea unui teren de aproape 100 de hectare, achiziționat în 2017, într-un centru intermodal esențial, conectând Dunărea, Marea Neagră, căile ferate și autostrăzile, cu un potențial de dezvoltare evaluat la 350 de milioane de euro. La finalul anului 2023, primele două faze ale proiectului erau deja complet ocupate, iar următoarele se aflau în etapa de autorizare și dezvoltare. Anul acesta, compania intenționează să demareze și lucrările de autorizare și preînchiriere a spațiilor comerciale din parcul de retail. Pe lângă acest proiect gigantic, Global Vision are în curs de dezvoltare și Otopeni City Logistics, un nou parc logistic în Chitila, precum și alte proiecte despre care preferă să nu ofere informații suplimentare.
Pe de altă parte, în a doua parte a anului trecut au apărut pe piața imobiliară informații care sugerează că dezvoltatorul sud-african Fortress, susținut de cel mai mare fond de pensii din Africa, este în curs de a achiziționa portofoliul industrial-logistic deținut de Globalworth în România. Această potențială tranzacție, evaluată între 250 și 300 de milioane de euro, ar putea marca cea mai mare vânzare din sectorul industrial al pieței imobiliare locale.
Ce se va întâmpla însă cu proiectele aflate în diferite faze de dezvoltare în care Globalworth are ca partener pe Global Vision?
Sorin Preda nu intră în detalii referitor la posibila tranzacție, ci preferă să privească spre viitor dintr-o perspectivă care ar putea aduce o nouă reinventare a sa. Reflectând la evoluția sectoarelor logistice și industriale, care au devenit omniprezente, Sorin Preda constată acum oportunități importante în domenii emergente precum energia și tehnologia, subliniind importanța centrelor de date ca infrastructură esențială pentru dezvoltarea inteligenței artificiale. Această nouă direcție de gândire este inspirată de discuțiile avute cu principalii actori din piața americană și călătoriile sale din ce în ce mai frecvente peste ocean, sugerând o viziune clară asupra tendințelor globale emergente.
„Multe firme mari din America văd cum logistica și industrialul devin second business, iar core-business devin centrele de date.” În teorie, un centru de date poate fi interpretat ca o investiție imobiliară, dar potențialul său depășește această perspectivă, variind în funcție de strategia de investiții și modelul de afaceri adoptat de dezvoltator. „Atunci când este gestionat de un gigant din telecomunicații sau de un important furnizor de servicii cloud, cum ar fi Google, Microsoft sau Amazon, aceste centre aduc cu sine servicii care oferă acces la o bază vastă de clienți.”
În domeniul energetic, marcat de suprareglementare, volatilitate și incertitudine crescute, Sorin Preda explorează proiecte „off-grid” orientate către consumul local, în locul vânzării energiei în rețea. „Este posibilă crearea unui parc de producție de energie care să susțină direct un consumator, de exemplu, un lanț de centre de date. Nu este un demers simplu, dar, cu viziunea și concentrarea adecvate, poate deveni un proiect remarcabil.”
Astfel de inițiative energetice pot fi corelate cu proprietăți imobiliare, dar trebuie avută în vedere tendința de scădere a consumului domestic ca urmare a avansurilor tehnologice. „Există două categorii principale de consumatori: cei activi în orele de lucru obișnuite și cei activi non-stop, precum depozitele frigorifice, centrele de date sau aplicațiile critice.”
În privința riscurilor majore pentru anul 2024, Sorin Preda, alături de alți lideri de afaceri, este preocupat de impactul rundelor electorale, având în vedere că o proporție semnificativă a populației globale va participa la vot pentru a-și determina viitorul. „Principalele riscuri, în opinia mea, sunt legate de ascensiunea inteligenței artificiale și de ciclurile electorale iminente. Se discută intens despre acest superciclu electoral.”