Pandemia nu a frânat obiceiul românilor de a face shopping, ci dimpotrivă. Dar dacă retailerii online au avut de câștigat, ce s-a întâmplat cu magazinele fizice?
Anul trecut s-a remarcat printr-o activitate ceva mai modestă pe piața de retail, cu doar câteva proiecte de mici dimensiuni care au ales să intre pe orașe secundare sau terțiare cum sunt Baia Mare, Bârlad, Mediaș sau Sfântu Gheorghe. Investițiile în parcuri de retail sau malluri abia au depășit 200 de milioane de euro, apreciază specialiștii de la BNP Paribas Real Estate. Cam cât ar fi înghițit un mall din București.
Cu toate acestea, și-au făcut debutul în România câteva nume noi de retaileri și de dezvoltatori, iar principalii actori ai pieței au dansat extrem de agil, pe „ritmul” stabilit de schimbările cauzate de pandemie, restricțiile de circulație, riscurile legate de stocuri și lipsa de personal.
„A fost un an excelent pentru dezvoltarea de proiecte de parcuri de retail în orașe terțiare și de consolidare a businessului în locațiile existente”, explică pentru Forbes România Carmen Ravon, Head of Retail Occupiers CEE din partea CBRE.
Printre retailerii care și-au anunțat intrarea în România se numără TEDI –companie germană activă pe segmentul non-food, Anson’s – companie de fashion multibrand pentru bărbați, membră a grupului Peek & Cloppenburg, care a deschis primul său magazin în Sun Plaza, My-K – magazin de produse cosmetice care a deschis prima unitate din România, în Timișoara, și conceptul de outlet spaniol Numero Uno. La polul opus, cei mai afectați au fost retaileri precum Bata (încălțăminte), Stefanel (fashion premium) sau Gucci (lux), care au închis magazine.
„2021 a fost un an dinamic, orientat către digitalizare și către o abordare flexibilă. Unii jucători de retail și-au schimbat chiar conceptul și produsele vândute, pentru a se adapta noului stil de viață al clienților: mai mult home office și casual, mai puține evenimente formale”, explică pentru Forbes Carmen Ravon.
În ciuda faptului că piața de retail din România a traversat o perioadă plină de incertitudini anul trecut, dacă privim jumătatea plină a paharului, putem observa dezvoltarea accelerată a comerțului online și extinderea capacităților logistice, aspecte care au condus implicit la evoluția retailului către segmentul omnichannel. Totodată, este important de menționat că în România rata de neocupare a spațiilor de retail din centrele comerciale moderne este printre cele mai mici din Europa, sub 5%. „Această cifră spune multe, dar mai ales că retailul a rezistat foarte bine. Retalerii care au închis aveau probleme și înainte de pandemie și erau slab capitalizați”, adaugă Carmen Ravon.
În total, au fost livrate la nivel național noi spații comerciale cu o suprafață cumulată în jur de 90.000 mp, stocul de retail modern din România depășind astfel 4 milioane mp, ceea ce reprezintă o densitate medie de 209 mp/1.000 locuitori.
Chiriile din zonele principale au rămas stabile, potrivit analiștilor de la Cushman & Wakefield Echinox, chiar dacă au existat unele renegocieri punctuale. Astfel, chiria pentru un spațiu de 100 mp într-un centru comercial dominant din București era în jurul a 75 euro/mp/lună la sfârșitul trimestrului trei 2021, în timp ce în orașele secundare, precum Cluj-Napoca, Timișoara, Iași sau Constanța, nivelul maxim al chiriei în centrele comerciale dominante este cuprins între 40-60 euro/mp/lună. În orașele terțiare, chiriile ajung la 27-32 euro/mp/lună.
Și Vlad Săftoiu, Head of Research al Cushman & Wakefield Echinox, vede jumătatea plină a paharului. „Este adevărat că retailul a fost greu încercat în cei doi ani de pandemie, însă în 2021 am văzut o tendință crescătoare a pieței comparativ cu 2020. Pentru 2022, dezvoltatorii au anunțat livrarea de noi proiecte de retail cu o suprafață de circa 170.000 mp. Dacă toate proiectele anunțate vor fi finalizate, atunci 2022 va marca un record al ultimilor cinci ani din punct de vedere al stocului nou de spații comerciale”. Aproximativ 90% din spațiile noi care ar urma să fie livrate în 2022 va fi în parcuri comerciale.
Dintre categoriile care au avut rezultate peste estimări în anul care a trecut, cele mai bune performanțe s-au înregistrat în retailul alimentar, bricolaj, echipamentele și accesoriile sportive, dar și zona de home & deco și electro-IT. Practic, lumea și-a cumpărat de-ale gurii, și-a renovat locuințele, după care unii s-au apucat de sport, iar alții s-au instalat comod în fața noilor televizoare.
Anul trecut a putut fi observată și creșterea numărului de operatori pe segmentul sălilor de fitness, precum și o ușoară majorare a comerțului stradal, datorită interesului supermarketurilor și al conceptelor de food & beverage pentru spațiile stradale, unde puteau funcționa cu terasă exterioară.
Investiții și investitori
Cel mai activ investitor în retailul autohton a fost Prime Kapital, grup fondat de sud-africanul Martin Slabbert, care anterior a fost implicat și în cadrul NEPI, unul dintre cei mai mari proprietari de malluri din țară. Din 2015, de la înființarea Prime Kapital, grupul a dezvoltat și livrat pe piața locală parcuri de retail precum Militari Shopping, Atrium Mall Arad, Baia Mare Value Center și altele. În 2021, Prime Kapital împreună cu MAS Real Estate au livrat pe piața locală, în prima jumătate a anului, Sepsi Value Centre în Sfântu Gheorghe (16.900 mp), urmat de Prahova Value Centre în Ploiești (21.900 mp) și de Bârlad Value Centre (16.300 mp), în noiembrie și decembrie, taman la timp pentru cumpărăturile de Crăciun.
În prima parte a anului, Liebrecht & wood a lansat cel de-al doilea outlet al său din București. Fashion House Pallady se întinde pe 8.500 mp, iar printre chiriașii săi se numără branduri precum Lee Cooper, Cavaliere, KVL, Jolidon, Puma, Otter, United Colors of Benetton și altele.
Mai apoi, în vara anului trecut, grupul francez Catinvest, care deține galeriile Carrefour Orhideea și Cora Pantelimon din București și Carrefour Tom din Constanța, a obținut autorizația de construcție pentru extinderea Electroputere Mall din Craiova. Investiția totală este estimată la 6 milioane de euro, iar Catinvest va adăuga cinci restaurante noi, o nouă terasă în aer liber și o extindere de 5.500 de mp a spațiului comercial.
Spre finalul lui 2021, a fost livrat primul centru comercial al grupului polonez Scallier în România, Funshop Park Roșiorii de Vede (6.500 mp), iar dezvoltatorul belgian Mitiska REIM a inaugurat Baia Mare Shopping Park (8.200 mp), amplasat pe locul fostei fabrici de mobilă Mobam. Acestora li s-a adăugat și extinderea Mediaș Retail Park (8.000 mp).
În decembrie, IMMOFINANZ, unul dintre cei mai puternici investitori imobiliari din România, a vândut fostul centru comercial Armonia Arad către Oresa, companie controlată de investitori suedezi. Aceștia intenţionează să dezvolte un proiect mixt, cu o componentă industrială şi una de retail. Lucrările de modernizare sunt estimate să înceapă în prima jumătate a acestui an, iar lansarea este planificată pentru 2023.
Capitala, la capacitate maximă?
Cu doar un proiect livrat în București, Fashion House Pallady, care este capacitatea de absorbție a proiectelor de retail și cât loc de dezvoltare ar mai fi în Capitală?
Carmen Ravon consideră că, lăsând deoparte extinderile, care ar fi mai mult decât binevenite pentru proiectele dominante din București „având în vedere că au liste de așteptare pentru închiriere, ar mai fi loc de dezvoltare în capitală, atât pentru malluri de mari dimensiuni, cât și pentru parcuri de retail sau mici galerii, pentru că există în continuare zone care nu au comerț de proximitate.”
La finele anului trecut, stocul de spații moderne din București ajunsese la 1.197.907 mp, cu o densitate a centrelor comerciale (exclusiv shopping centre) de 355 mp/1.000 de locuitori.
Pentru CBRE, anul 2021 a fost unul foarte bun. „Avem leasing exclusiv pentru 350.000 mp de retail, iar echipa noastră a semnat 238 de contracte reprezentând o suprafață de 45.000 mp. De asemenea, anul 2021 a marcat finalizarea cu succes a încă unui proiect de re-tenanting (clienți noi) și modernizare în proiectul VIVO din Baia Mare, unde au inaugurat magazine 15 noi branduri, inclusiv primul Lidl într‑un mall din România. Noua zonă din cadrul proiectului a fost închiriată 100% în plină pandemie, într-un oraș cu încă două proiecte cu care am concurat pentru chiriași”, punctează Carmen Ravon.
Livrări și tendințe
În acest an, analiștii apreciază că vor fi deschise zece noi centre comerciale, dintre care şase sunt parcuri de retail construite în oraşe mai mici precum Giurgiu, Turda sau Vaslui. Suprafața totală a proiectelor de retail noi ar putea atinge 170.000 mp, dacă dezvoltatorii se țin de promisiuni. Dintre proiectele cele mai mari se numără Shopping Park Pitești (Square 7 Properties), Alba Iulia Value Center (Prime Kapital şi MAS REI), extinderea Colosseum Retail Park (Nova Imobiliare), precum și proiectele polonezilor de la Scallier, care au planuri privind construirea unor parcuri de retail sub denumirea Funshop Park la Hunedoara, Vaslui, Timișoara, Moșnița Nouă (județul Timiș) și Turda.
În ceea ce privește specificitățile pieței, potrivit reprezentantei CBRE, Carmen Ravon, în 2022 ar trebui să ne asteptăm la câteva trenduri distincte pe piața de retail, inclusiv creșterea interesului investitorilor către toate tipurile de orașe din România, primare, secundare, până la orașe sub 20.000 de locuitori. „Retailerii, la rândul lor, au planuri de expansiune și cu siguranță aceste dezvoltări se vor întâmpla. De asemenea, ansamblurile rezidențiale vor lua în considerare din ce în ce mai mult componenta de retail, food, servicii, decorațiuni”, mai spune Ravon.
Provocarea comună va fi costul întreținerii (service charge), care a crescut în ultima perioadă pe fondul majorării costurilor utilităților și salariilor personalului de pază, curățenie sau tehnic.
În plus, retailerii vor trebui să găsească soluții pentru retenția personalului și automatizarea proceselor, cum ar fi casele de self check-out (plata fără casieri).
Bătălia pentru clienți se va da pe toate fronturile, așa că fiecare detaliu va conta. Retailerii vor fi nevoiți să-și regândească și să flexibilizeze politica de retur, pentru a nu pierde clienți.
Totodată, proprietarii de malluri vor fi nevoiți, potrivit lui Carmen Ravon, să se asigure în fiecare moment că au un produs interesant pentru investitorii de retail. „Acest lucru se întâmplă printr-un mix de retaileri coerent și sustenabil, cu un management eficient al proprietății. Proprietarii de centre comerciale experimentați, cu care lucrăm, sunt în căutare permanentă de inovație, de soluții pentru a aduce cei mai buni retaileri în proiectele pe care le dețin, având o vedere pe termen lung. Aceasta ar trebui să fie optica generală, un focus permanent pe obținerea unui număr cât mai mare de vizitatori și identificarea acelor retaileri care aduc un real beneficiu centrului comercial.”
„2021 a fost un an dinamic, orientat către digitalizare și către o abordare flexibilă. Unii jucători de retail și-au schimbat chiar conceptul și produsele vândute, pentru a se adapta noului stil de viață al clienților: mai mult home office și casual, mai puține evenimente formale.”
