Pentru segmentul de office, ultimii doi ani și jumătate au reprezentat o schimbare profundă de paradigmă, cu reașezarea priorităților atât pe agenda companiilor, cât și pe cea a dezvoltatorilor. Cert este că lucrurile s-au schimbat, iar companiile au adoptat modelul hibrid, flexibil, însă au înțeles că nu pot evolua fără coeziunea echipelor și fără creativitatea care reiese doar în urma întâlnirii directe a angajaților, într-un mediu cât mai creativ și mai inspirațional. Prin urmare, piața închirierilor de birouri a mers bine, cu rate scăzute de neocupare în cazul clădirilor bune din București.
„Lipsa de predictibilitate este unul dintre factorii cei mai dificili de gestionat într-o ecuație de dezvoltare sau atunci când ai un număr mare de angajați și trebuie să pregătești, cu câțiva ani înainte, o strategie pentru locația lor. Cu toate acestea, am reușit să închiriem, în ultimii doi ani și jumătate, 103.000 de mp de birouri în București, distribuiți în patru locații: Cotroceni, Herăstrău, Floreasca și Pipera. O performanță extraordinară, într-un climat cu multe provocări și lipsit de predictibilitate”, spune Mihai Păduroiu, CEO Office Division la One United Properties.
Cum biroul a devenit un instrument de a atrage și reține noi talente, importanța acestuia a căpătat valențe noi. Acum, companiile caută spații de calitate, cu facilități, dezvoltări mixte cu componente de comercial și rezidențial, accesibilitate bună și standard ridicat al certificărilor verzi.
„Pe piața de birouri de astăzi se întâmplă un proces interesant, pe care noi l-am creionat încă din pandemie: o lipsă a ofertei pe următorii doi ani, fapt care generează un dezechilibru și nu este deloc sănătos. Nu există o strategie clară pe partea de urbanism, iar pandemia a determinat ca majoritatea dezvoltatorilor să aibă o aversiune mare față de risc și să încetinească sau să oprească unele proiecte. Plus aceste creșteri exponențiale ale costurilor și dobânzilor, toate au făcut ca proiectele noi din București și alte orașe să fie mai puține”, punctează reprezentantul One United Properties pentru Forbes. El precizează că, în prezent, compania nu mai are disponibili decât câțiva mii de metri pătrați, în Faza 2 a One Cotroceni Park, care va fi livrată la finalul acestui an.
Compania pregătește următoarele faze de dezvoltare ale One Cotroceni, precum și două proiecte noi în zona de nord a orașului, dar are mai multe locații în analiză. „Nu e un proces ușor deoarece costurile sunt impredictibile și nu există nicio previzibilitate în calendarul autorizațiilor de construcție”. (M.P.)
Astfel, Faza 3 a One Cotroceni Park este deja autorizată, dar celelalte două proiecte sunt încă într-o etapă incipientă, de planificare și autorizare. Compania are însă apetit pentru a dezvolta minimum 30.000 mp de birouri de clasa A pe an, și își propune să ajungă la jumătate de milion de metri pătrați de birouri și comercial în următorii 3-4 ani. „La finalul anului acesta, dacă se iau în considerare și proiectul Bucur Bbor și dezvoltarea Halei Ford, vom ajunge la aproape 200.000 mp”, punctează Mihai Păduroiu.
Dar în strategia de creștere a portofoliului de dezvoltări comerciale al One United, unde în prezent domină partea de birouri, devine tot mai importantă și componenta comercială, „iar probabil că în viitorii 2-3 ani se va alătura și componenta de hoteluri”, spune Mihai Păduroiu.
El explică strategia de dezvoltare, exemplificând prin ultimele două achiziții de clădiri de birouri: One Victoriei Plaza și Eliade Tower. Astfel, grupul își propune să crească prin dezvoltări proprii în proporție de 70-80%, iar restul de 20% prin achiziții.
Și chiriile spațiilor de birouri vor crește, în opinia celor de la One. „În București, chiria medie a fost aceeași de mai bine de 11 ani, nu au existat fluctuații majore, ceea ce reprezintă un semn de maturitate și stabilitate, dar în contextul actual, cu creșterea exponențială a costurilor de construcție, energiei și dobânzilor, chiriile nu mai pot rămâne la fel. Noi estimăm o creștere medie a chiriilor de cel puțin 20%, la nivelul întregii piețe”, concluzionează CEO-ul Diviziei Office a One United Properties. Cu toate acestea, el o numește, mai degrabă decât creștere, o ajustare în condițiile noii realități economice.
Făcând o comparație cu restul capitalelor din regiune, chiriile de birouri din București sunt, „de departe, cele mai competitive”, iar stocul de birouri din capitală cel mai subdimensionat. „Asta în condițiile în care Bucureștiul, în realitate, rămâne cea mai mare capitală, ca populație activă, din întreaga regiune”, încheie Mihai Păduroiu.
