Se întoarce sau nu se întoarce lumea la birou? Piața spațiilor de birouri nu a fost niciodată în scădere, crede Geo Mărgescu, CEO și cofondator Forte Partners. Ca dovadă, compania a semnat două dintre cele mai importante contracte din ultima perioadă: 8.000 mp cu agenția de listare și rezervări hoteliere Booking în clădirea U Center și 70% din clădirea Tandem cu Orange.
Proiectul U•Center, amplasat pe terenul fostei fabrici Adesgo din Tineretului, continuă cu finalizarea celei de-a doua faze anul viitor, dar nu se oprește aici. Dezvoltatorul își propune să livreze în jur de 20.000-30.000 mp de spații de birouri pe an, concentrându-se pe piața din București, în special în zone centrale și semicentrale, pentru care și-a stabilit deja un renume.
Forte Partners a cumpărat acum câțiva ani terenul Adesgo, unde a început dezvoltarea proiectului U•Center. În prezent, prima fază care cuprinde 32.000 mp a fost finalizată și închiriată integral, și s-a trecut la cea de-a doua fază. „De obicei, când ajungem la 70% – 80% grad de închiriere, începem următoarea fază, dacă e un proiect dezvoltat în faze”, explică Geo Mărgescu. Bog’Art este compania care se va ocupa de construcție, dar între timp s-a finalizat infrastructura, săpăturile și pereții mulați. A doua fază a U•Center va fi finalizată în septembrie 2023, după care, pe măsură ce se va închiria, dezvoltatorul va începe faza a treia a U•Center.
„La faza a treia nu am definitivat conceptul, dacă va fi rezidențial și birouri sau doar birouri. Avem foarte multe cereri din zona de birouri și am devenit un dezvoltator cunoscut în special pentru acest segment, deși am avut și proiecte de succes în rezidențial, precum Aviației Park”, spune cofondatorul Forte Partners.
Dintre proiectele cu care s-a remarcat compania pe segmentul de birouri se numără The Bridge, Ștefan cel Mare Building, Tandem, Millo Offices și U•Center. Pentru finanțare, s-a preferat o abordare diversificată a creditării, pentru a evita „expunerea pe o singură bancă.” Astfel, Alpha Bank a finanțat Millo Offices și Tandem, Raiffeisen Bank a finanțat U•Center 1, Banca Transilvania a contribuit la proiectul rezidențial Aviației Park, iar Unicredit la cel de birouri The Bridge 1, din zona complexului studențesc Grozăvești.
Potrivit lui Geo Mărgescu, piața birourilor n-a fost niciodată în scădere, dar pandemia a adus multe semne de întrebare: „La jumătatea anului 2020, toată lumea prezicea dispariția clădirilor de birouri, în contextul muncii de acasă, lucru care nu s-a întâmplat. Oamenii s-au întors la birou. Sigur, nu s-au întors în totalitate, cred că pandemia a reușit să modifice comportamentul de lucru al angajaților, care și-au dat seama că pot lucra în sistem hibrid. Chiriașii de birouri nu au făcut default nici în pandemie, și-au plătit chiriile. Noi am semnat contracte precum Booking în U•Center și Orange în Tandem în plină pandemie, nu într-o perioadă înfloritoare.”
El consideră că în anul care vine ne vom confrunta cu o ofertă scăzută de spații, în condițiile în care sunt foarte puține proiecte care vor fi finalizate. De fapt, acesta a fost și motivul pentru care compania a început U•Center 2, pentru a-l finaliza în septembrie 2023. Mărgescu crede că piața de birouri e stabilă, iar dacă o cunoști te poți descurca foarte bine. „Trebuie să fii foarte atent cu cererea și oferta. Noi tot timpul am vrut să livrăm o clădire una după alta la un anumit termen, poate 20.000-30.000 mp pe an, dar nu 100.000 mp în același an, și să nu lăsăm nici prea mulți ani între clădiri. Cred că un ritm susținut și calibrat pe cerere este cheia succesului”, punctează el.
În plus, normele ESG au devenit unul dintre factorii definitorii ai pieței de birouri și nu doar dezvoltatorii investesc în clădiri eficiente energetic și sustenabile, ci și chiriașii, fie ei multinaționale sau companii locale, țin să închirieze spații în astfel de clădiri. Se estimează că, din cei 3 milioane mp de spații de birouri din București, aproximativ 1 milion mp sunt de clasă B, iar o mare parte din restul de 2 milioane nu îndeplinesc așteptările potențialilor clienți. Astfel, proprietarii clădirilor mai vechi vor fi nevoiți să investească în reamenajarea lor, pentru că tot mai multe companii trec printr-un audit ESG. În aceste condiții, dezvoltatori precum Forte Partners, care și-au pornit proiectele plecând de la aceste norme de sustenabilitate, au un mare avantaj.
Forte Partners caută un alt teren cu potențial de dezvoltare pentru 2025-2026, posibil pentru un proiect mixt. „Ne plac proiectele mixte, însă ele sunt greu de dezvoltat, pentru că nu găsești mereu terenuri potrivite, de dimensiuni așa de mari. Cred că următorul nostru proiect va fi unul mixt”, spune Geo Mărgescu.
Totuși, focusul principal al companiei rămâne pe zona de birouri, de aceea nu a ieșit din București și din țară. „Am fi putut s-o facem, dar am vrut să rămânem o echipă mică și să ne concentrăm pe ceea ce facem aici. Asta o să facem și în următorii 5-7 ani: birouri în București”, afirmă Mărgescu.
Dezvoltatorul și-a făcut un renume din predilecția pentru proiecte amplasate în zone centrale sau semicentrale, care pot schimba în bine arhitectura și funcționalitatea orașului. Cofondatorul companiei spune că, dacă ar mai găsi un teren în centru, nu ar da înapoi, deși gradul de dificultate e sporit din cauza vecinătăților, traficului, parcelărilor fragmentate, monumentelor: „Este responsabilitatea noastră de a dezvolta centrul orașului. Pe de altă parte, zonele semicentrale, cum ar fi cele în care dezvoltăm U•Center sau în care am dezvoltat The Bridge, ne dau posibilitatea unor dezvoltări multiple. Terenurile din centru, cum e cazul la Millo Offices și la Tandem, sunt foarte mici și strâmte. În zonele semicentrale ne putem desfășura mult mai bine și putem crea funcțiuni complementare, la parterul clădirilor servicii, retail, putem include și rezidențial.”
El afirmă că inflația e o problemă care îngrijorează cu adevărat, „dar eu cred că va scădea anul viitor. Cred că în a doua jumătate a anului vom fi la un vârf, apoi va scădea.”
Iar dacă războiul de la graniță a adus neliniști pe piață, unele companii din IT, printre care și chiriași ai Forte Partners, au avut de câștigat de pe urma redistribuirii comenzilor, care înainte mergeau în Ucraina, către companii din România.
„Chiriași de-ai noștri sau viitori chiriași de-ai noștri primesc comenzi care înainte mergeau spre companiile din Ucraina, care era un important hub IT, iar această tendință se va resimți și pe piața de birouri de la noi”, declară Mărgescu, adăugând că vede o transformare de proiecte din IT și resursă umană generate de conflictul din Ucraina.
Și eliberarea de autorizații de construcție a devenit problematică în ultimii ani, în special în București. Astfel, dezvoltarea unui proiect durează între 3 și 5 ani de la momentul achiziției terenului: „Autorizarea durează 1-3 ani, iar construcția – alți doi ani. Inerția e foarte mare, aceasta este una dintre marile provocări ale domeniului imobiliar, ce gândesc eu acum nu pot să văd materializat mai devreme de cinci ani, și atunci trebuie să calculez foarte atent”, spune Mărgescu.
În aceste condiții, ceea ce își doresc dezvoltatorii imobiliari precum Forte Partners este predictibilitatea și existența, la nivelul autorităților locale, a unor planuri urbanistice gândite pe termen lung, cum se întâmplă în alte mari orașe precum Barcelona, Paris sau Londra. „Acolo, ca dezvoltator, poți afla online exact ce anume poți construi într-o zonă sau alta. Și în București sunt zone care atestă că a existat și la noi o astfel de abordare și tot timpul dau exemplul parcelării Ioanid. Se pot face astfel de lucruri și la noi, regulamente pentru anumite zone, ar fi un prim pas pentru o dezvoltare sănătoasă.”
