Cum arată potențialul de creștere pe segmentul logisticii, care va atrage noi jucători, dar și pe cel rezidențial și pe nișe specializate precum centrele de date și căminele studențești?
Knight Frank a deschis, în plină pandemie, trei noi birouri regionale, la Belgrad, Sofia și Atena, reușind, într-o perioadă dificilă, să atragă personal nou și să-și redirecționeze angajații spre segmente mai puțin acoperite până acum. Cu o tradiție de 125 de ani, Knight Frank este cunoscută în special pentru proprietățile de lux și vilele spectaculoase pe care le promovează, dar Andrew Sim, Managing Director al companiei de consultanță imobiliară Knight Frank pe Europa, a explicat pentru Forbes România că, în ultima vreme, s-a pus tot mai mare accent pe promovarea de proiecte rezidențiale urbane, de regulă în proiecte noi. „Am făcut asta cu succes în Marea Britanie și am decis să multiplicăm modelul și pe alte piețe. Inițial, exista o îngrijorare ca nu cumva să fim percepuți greșit, dar nu a afectat deloc brandul, dimpotrivă”, a explicat el.
Recent întors de la MIPIM, Sim a declarat că războiul din Ucraina este principalul factor generator de neliniști pe piețele învecinate acestei țări, cu reverberații până în Finlanda. Din acest motiv, nu vede în această perioadă posibilitatea ca fonduri americane, asiatice sau chiar germane, să investească în zonă. „În general, interesul fondurilor americane care caută oportunități în regiunea Europei Centrale și de Est este staționar din cauza conflictului din Ucraina. Activitatea în zonă este desfășurată de investitorii existenți, iar cei americani și asiatici sunt atenți la toate problemele geopolitice. Ca să vă dau un exemplu, au fost niște manifestații în Londra, în urma cărora un student malaezian a fost rănit. Rezultatul? Investitorii malaezieni au oprit achizițiile în Londra”.
România a atras în ultimul an un volum investițional de 918 milioane de euro, în tranzacții semnate la nivel local care au depășit nivelul anului 2020. Cei mai numeroși investitori au rămas tot cei zonali, în principal austriecii, cu un volum de 36,9% (Supernova, S Immo, Uniqua RE), urmați de cehi cu 19,9% și unguri cu 16,3%. Noii intrați pe piață sunt Adventum Group, Supernova, Fortress Reit și Oresa. Aceștia, împreună, au făcut anul trecut achiziții de circa jumătate de miliard de euro.
Potrivit lui Andrew Sim, în acest moment toate țările din zonă sunt văzute ca un bloc, dar în general, investitorii încep cu piața din Polonia, abia după aceea se extind înspre est. Criteriile principale sunt legate de mărimea pieței, cea poloneză fiind mai generoasă, dar și de profunzimea pieței, transparență, volumele care pot fi achiziționate și, nu în ultimul rând, de poziția geografică. „O mare parte din activitatea investițională vine din Germania, iar Polonia are un avantaj geografic care cântărește mult. Spre exemplu, în timpul pandemiei, piața poloneză a simțit imediat efectele: nu am observat activitate din partea fondurilor autohtone, majoritatea investitorilor fiind internaționali”, punctează directorul pe Europa al Knight Frank.
Ca tipologie de produs, cel mai interesant în acest moment este cel logistic, urmat de sectorul rezidențial. Andrew Sim crede că vom asista la o explozie a investițiilor logistice în România și că vor veni și alți jucători în afara celor deja existenți. „România va urma calea altor piețe. Noi am avut discuții pe tema dezvoltărilor logistice în Bulgaria și Grecia, și am ajutat investitori paneuropeni precum Blackstone sau KKR să facă achiziții în Italia și Spania. Deci piața logistică este interesantă. Dar vedem și un interes tot mai crescut pentru birouri, chiar dacă lumea nu s-a întors 100% la birou. În ciuda perioadei dificile, sunt investitori care cred că ar fi benefic pentru ei, din punctul de vedere al prețurilor, să achiziționeze clădiri de birouri acum. Pe de altă parte, prețurile produselor logistice au crescut”, a punctat el.
Și segmentul rezidențial a devenit mai valoros în ultima perioadă. Anul trecut s-a raportat o cerere record pentru acest segment, nu doar în România, ci și pe restul piețelor. Iar dacă până acum cinci ani nici măcar nu se discuta de investiții instituționale pe piața rezidențială din Europa, cu excepția Germaniei, în prezent acest segment este tot mai atractiv.
Nu era interesantă achiziția de pachete rezidențiale spre închiriere deoarece se considera că venitul obținut nu este unul stabil, chiriașii vin și pleacă, iar o astfel de afacere presupune un management dedicat. Aflăm de la Andrew Sim că, acum, unele fonduri instituționale caută să-și echilibreze portofoliul prin achiziționarea de proiecte rezidențiale pentru închiriere. „Interesul principal este pe produse noi destinate închirierii. Chiar și în Marea Britanie, care are o cultură bazată pe deținerea de proprietăți, la fel ca România, acest gen de afacere merge bine. Dar cred că este mai mult o cultură millennial, a generației Z”, explică el.
Însă, în București sau în general în țară, acest gen de produse sunt greu de găsit. Biroul Knight Frank s-a lovit, la începutul crizei din Ucraina, de dificultatea aflării unor soluții locative – 200-300 de apartamente – pentru angajați din Ucraina. Marea majoritate a dezvoltatorilor din România vând apartamentele, nu au la dispoziție stocuri destinate închirierii.
Un alt segment cu potențial mare de creștere pe viitor este cel al centrelor de date. Aceste unități de depozitare sunt dedicate securității hardware-ului esențial pentru afaceri și oferă conectivitate la capacitate ridicată. România are avantajul unei infrastructuri de date mobile de ultimă generație, al accesibilității terenurilor și al unor costuri mai reduse de operare decât alte țări. Iar cum viitorul birourilor încă pare incert, organizațiile de toate dimensiunile au trecut la soluții IT moderne pentru a-și păstra operațiunile în stare de funcționare, echipele conectate și costurile bine stabilite.
În România există deja centre de date, dar odată cu creșterea activității online a populației și cu dezvoltarea e-commerce, va fi nevoie de tot mai multe spații de acest gen. Operatorii nu vor deține neapărat clădirea, ci o vor închiria, iar cum echipamentele tehnice sunt foarte scumpe, contractele se vor semna pe termen lung. Andrew Sim a declarat că Knight Frank este deja în discuții cu investitori pe acest segment, dar nu a dezvăluit mai multe detalii.
În ceea ce privește obstacolele pieței imobiliare în acest an, Sim consideră că războiul din Ucraina va continua să afecteze țările din jur, dar că principala provocare este inflația. Costurile dezvoltării proiectelor imobiliare au crescut cu 20-30% față de acum 8-9 luni, iar lucrurile par să se înrăutățească și mai mult. În plus, dezechilibrarea lanțurilor de aprovizionare a dus la indisponibilitatea unor materiale de construcție, ceea ce creează mari probleme.
„Cu excepția celor care au semnat contracte cu prețuri fixe, restul dezvoltatorilor primesc facturi tot mai mari, ceea ce erodează profiturile”, mai spune Sim. Acest lucru nu doar că lovește sectorul, dar are efecte și asupra interesului investitorilor de a mai construi. În timp, s-ar putea să vedem chiar un deficit de proiecte din cauza acestei situații.
„În plus, inflația este un precursor al creșterii ratelor dobânzilor bancare. Pentru moment e vorba de creșteri care nu pun obstacole în decizia oamenilor de a face achiziții, dar dacă vor crește mult, vor avea un impact asupra prețurilor”, conchide directorul Knight Frank pe Europa.
România este încă cea mai ieftină destinație pentru achiziția de produse rezidențiale, cu un preț mediu de 1.550 euro/mp. Dar potrivit tendințelor enumerate de Knight Frank în ultimul său raport, anul acesta și cel viitor vom avea parte de o creștere a prețurilor pentru proprietățile noi, ca urmare a majorării prețurilor din construcții, a întârzierilor livrărilor și a încetinirii proceselor de obținere a autorizațiilor de construcție.