Un antreprenor trebuie să iasă din casă/birou și să caute cele mai bune oportunități de investiții în loc să aștepte ca acestea să vină spre el, dar este important și să profite de oportunitățile care apar, atunci când matematica din spatele investiției îi este favorabilă. Simplu, nu?
Era aproape de finalul anului 2021 și inbox-urile ziariștilor de pe domeniul economic primeau o informație destul de greu de înțeles la o primă vedere. One United Properties, cel mai valoros dezvoltator imobiliar listat la Bursă, recunoscut pentru proiectele sale rezidențiale și din zona office, cumpăra, indirect, Bucur Obor, un spațiu comercial foarte cunoscut din Capitală, dar departe de standardele cu care obișnuise dezvoltatorul fondat de Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu. Victor Căpitanu este cofondator și co-CEO al One United Properties, unul dintre cei mai puternici dezvoltatori imobiliari și cea mai valoroasă companie de profil listată la Bursa de la București.
Dosar 23 pentru 2023. Încotro se îndreaptă businessul și societatea din România?
„Bucur Obor este o afacere foarte bună. Ideea este că dacă poți să cumperi ceva la care îți iese profit la fel de bun ca atunci când ai dezvolta, mai bine să nu muncești și să cumperi. Probabil că nu poți să îți faci un business plan bazat pe strategia asta, pentru că nu găsești așa multe ocazii. Dar când mai pică o astfel de ocazie, mai bine cumperi”, spune Victor Căpitanu, cofondator și co-CEO al One United Properties, și începe să înșire pe hârtie câteva calcule simple: „One Tower (turnul de birouri din cadrul proiectului mixt dezvoltat de One United în zona Floreasca) face peste șase milioane de euro anual din chirii și valorează 90 de milioane de euro. Bucur Obor făcea cinci milioane de euro din chirii și valora 25 de milioane de euro? Nu e OK”.
Tranzacția de circa 13 milioane de euro prin care One United Properties a preluat integral o companie care deținea pachetul majoritar de acțiuni la Bucur Obor semnala deschiderea unuia dintre cei mai dinamici dezvoltatori imobiliari înspre oportunități de diversificare. La fel de interesantă este și povestea din spatele tranzacției, în condițiile în care, potrivit informațiilor disponibile, tranzacția era pregătită pentru omul de afaceri Dan Petrescu.
Numai că acesta decedase, alături de familia sa, cu foarte puțin timp înainte de semnarea tranzacției, în urma celui mai dramatic accident din istoria recentă, avionul pilotat de omul de afaceri prăbușindu-se la scurt timp după ce decolase de pe aeroportul Linate din Milano.
Fondată de Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, One United Properties este în prezent cel mai valoros dezvoltator imobiliar listat la Bursa de la București și unul dintre cei mai dinamici din țară, având în prezent peste 130.000 mp de spații de birouri, peste 40.000 mp de spații comerciale și un pipeline de 4.000 de apartamente care vor fi construite în următorii patru ani. Pentru a ajunge aici, Căpitanu spune că a fost important „să iasă din casă”.
„Ideea este că noi nu suntem cumpărători de ocazie, nu suntem astfel de investitori. (…) În majoritatea cazurilor, noi mergem după oportunități. Și pentru terenul de la Automatica, și pentru cel de la Ventilatorul. În marea majoritate, ne ducem noi, nu vin la noi proprietățile. Dacă stai și aștepți, nu vine nimeni la tine, trebuie să ieși din casă.”
Un nou model
Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, cei mai buni exponenți ai valului de lupi tineri care au început în ultimul deceniu dezvoltarea pieței imobiliare locale pe fundamente de business solide, sunt doi foști bancheri care s-au întâlnit în urmă cu mai bine de două decenii la Alpha Bank, dar au lucrat și la Bancpost, iar în 2005 au fondat împreună compania de investment banking Capital Partners, care a fost preluată în 2016 de Banca Transilvania.
O parte din pasiunea și din cunoștințele pentru investiții imobiliare le-au dobândit chiar la băncile în care au lucrat, unde Victor Căpitanu își amintește că mecanismele pieței îi erau explicate de investitori cunoscuți precum Ran Federman, omul din spatele Washington Residence, unul dintre cele mai importante proiecte din perioada de pionierat a pieței rezidențiale. „Eu eram la Alpha Bank, eram ofițer de credit, și Federman, un gigant la vremea respectivă, îmi arăta pe bilețelul lui galben calculele din spatele proiectului Washington Residence. Era prima dată când cineva folosea sintagma Residence în numele unui proiect. Erau 90 de apartamente în două faze, mi se părea ceva gigantic la vremea respectivă.”
Ulterior, cei doi tineri bancheri deveniți antreprenori au început să cumpere terenuri și să investească, însă au început pas cu pas și au profitat cât au putut de oportunitățile generate de criza financiară. Încă de acum mai bine de 10 ani, principalele criterii după care își alegeau investițiile erau locația și un preț bun de intrare, prima fiind mai importantă decât cealaltă.
„Nu s-a schimbat nimic, exact asta este: locația și costul de intrare. Câteodată mai uit, dar așa este. Poți să ai preț de intrare bun și locație care să nu fie bună, dar locația vine prima. Dacă ai locație bună la preț bun, nu ai cum să greșești. Tot timpul e de preferat locația mai bună.”
Începuturile în bănci și investiții nu au trezit doar un interes pentru piața imobiliară în cazul celor doi antreprenori, ci au ajutat și la formarea ideii că în astfel de investiții capitalul și cash-ul sunt extrem de importante. „Firma noastră are bilanț bun. Noi am tot ridicat capital, avem capital social vărsat – cash – 150 de milioane de euro. Nu sunt multe companii care să aibă atâta cash. Profit făcut poate că au multe companii, dar cash subscris, nu neapărat din profituri, nu cred. Nici din profiturile realizate nu cred că sunt multe care l-au vărsat în capital. Și la capitaluri proprii cred că suntem în jur de jumătate de miliard.”
Au construit primele blocuri în 2006, dar brandul One s-a născut mai târziu, iar compania a crescut treptat. Abia în 2017 dezvoltatorul a livrat prima sa clădire mai înaltă de cinci etaje, One Herăstrău Park, structurată pe 12 niveluri. Când au realizat potențialul de creștere și de scalare al businessului de imobiliare din Capitală, cei doi antreprenori au gândit un nou model de business, care funcționează ca o platformă prin care investitorii își pot plasa banii în piața imobiliară alături de One United Properties.
„Practic, am făcut o structură, o platformă în care oamenii să poată investi împreună cu noi, în condiții corecte de profitabilitate și transparente, în sensul că știi clar cât câștig eu, cât câștigă investitorul, totul este transparent și cine vrea să investească poate să investească. Și, cumva, e bun sistemul. Nu s-a mai făcut la noi pentru că nu avem istorie de oameni de business serioși, transparenți, corecți. (…) Noi, ca să scalăm, să facem bani, trebuie să ne gândim și cum facem bani pentru ceilalți.”
Pariu pe Capitală
Mai bine de 90% dintre proiectele One United Properties sunt concentrate pe București, un pariu care s-a dovedit de multe ori câștigător, dar care le-a dat emoții antreprenorilor în 2022, în contextul blocajului înregistrat la nivelul procesului de autorizare din Capitală.
„A fost un an excepțional, cel mai bun an și ultimul trimestru a fost foarte bun, dar noi nu prea am avut stoc. Aveam totul vândut, așteptam autorizații și au întârziat vreo șase-nouă luni. Dar am scos șase autorizații din august încoace, am autorizat tot, chiar dacă au întârziat, măcar le-am scos. Eu tot sunt bucuros. A fost un an foarte bun și o să fie un an bun și anul acesta.”
Mai exact, la nivelul lunii septembrie 2022, dezvoltatorul avea peste 2.000 de apartamente în construcție, dintre care 90% erau vândute. Noile autorizații mai dau cale liberă către un plus de 4.000 de apartamente.
„Războiul a adus o încetinire, dar a fost ceva temporar, apoi a revenit. În ultimul trimestru a fost o explozie și s-a recuperat. Noroc că au ieșit autorizațiile, că nici nu aveam foarte multă marfă de vândut. Noi nu prea avem stoc niciodată, ceea ce e bine, că lucrăm pe banii clienților.”
Antreprenorul are încredere că Bucureștiul se schimbă, continuă să crească și poate absorbi apartamente precum cele din proiectele One, mai ales că mulți dintre locuitorii Capitalei stau încă în blocuri comuniste. „Oamenii câștigă bine, economia Bucureștiului este mare, e deja 100 de miliarde de euro PIB, cu trei milioane de oameni, este cât Dubai. E o economie puternică, avem brand prost de țară, avem brand prost de oraș, dar suntem mult mai bine decât părem. Și businessul este mult mai bine decât pare, nu?”
Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu caută constant noi oportunități, chiar și dincolo de granițele Bucureștiului, dar spun că au în continuare încredere în potențialul fantastic al acestui oraș și în avantajul pe care îl au pe piața locală.
„Noi avem un avantaj marginal enorm aici comparativ cu situația în care am merge în Praga. Ne-am dus în Atena, am făcut și ofertă, ne-am dus și la Milano, am fost și la Budapesta, dar e greu de găsit locația aia bună la prețul bun. (…) Mie mi se pare că Bucureștiul este o piață mult mai bună decât Atena sau Budapesta, ca piață deja existentă. Bucureștiul este cât jumătate din toată Ungaria ca PIB, adică e mare. Și Atena la fel, Bucureștiul are PIB-ul cât Atena.”
O altă oportunitate căreia cei doi antreprenori i-au dat curs în ultimii ani ține de achiziția de clădiri istorice, pe care le transformă. Unul dintre exemple este fosta hală Ford, din Floreasca. Aceasta va deveni One Gallery și va găzdui spații de retail, magazine de lux și restaurante.
„E frumoasă hala, o să fie superbă și suntem în negocieri cu nume bune. Sunt mai multe branduri, iar acum avem discuții cu mai multe branduri internaționale care vor să vină la București, branduri noi. Avem cel puțin cinci branduri internaționale, de la hotel la restaurant, fashion, care sunt interesate să vină. Asta e o chestie bună. Nici nu au avut unde să vină, dar dacă faci spații moderne, de calitate, interesante, poți să atragi și branduri noi internaționale.”
O altă achiziție de clădire istorică a dat naștere la o nouă oportunitate. Mai exact, dezvoltatorul a cumpărat Casa Braikoff, din apropierea Ateneului Român, care va purta numele One Athénée și care va avea spațiu comercial la parter și etajul 1 și 10 apartamente la etajele superioare. În apropierea acesteia se mai află încă o clădire, care poartă momentan numele de One Plaza Athénée și care va deveni hotel, iar One pregătește un hotel lifestyle de 5 stele, cu 100 de camere, care va fi operat de un brand internațional cu care se află în negocieri avansate.
„Începem acum proiectarea, autorizarea. Să zicem 12 luni și încă 12 luni să finalizăm. La finalul lui 2024 sau începutul lui 2025, ar trebui să îi dăm drumul. Va fi interesant și, dacă ni se confirmă calculele de profitabilitate, o să facem și la proiectul de la Academiei un hotel și la fel și aici (discuția are loc la parterul unuia dintre turnurile rezidențiale din cadrul proiectului One Floreasca, unde se află showroomul de vânzări al companiei – n.red.). Vor fi trei hoteluri noi de referință în București.”
Printre altele, unul dintre diferențiatorii One United Properties stă chiar în fundația sa, adică în modul de colaborare al celor doi fondatori, care funcționează în continuare și astăzi. Această colaborare este bazată pe o bună împărțire a responsabilităților, iar Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu împart încă același birou. „Noi și acum avem biroul împreună. Modelul nostru este foarte bun pentru că te forțează ca atunci când deschizi gura să te gândești înainte, să nu zici o prostie. Și te ajută pentru că celălalt poate să îmbunătățească ideea sau poate să o provoace, te ajută să iei decizii mai bune. Este bun sistemul acesta în care nu ești singur, ai parteneri, ai cu cine să te consulți, ai cu cine să discuți. Majoritatea antreprenorilor au doar oamenii lor, care le zic doar ce vor să audă.”
Dacă începuturile lui Victor Căpitanu în imobiliare au fost mai mult despre o oportunitate bună, un produs corect și profituri, astăzi, antreprenorul se gândește și la ceea ce va lăsa în urmă. „Noi acum vrem să lăsăm o moștenire, chiar dacă nu am început cu gândul acesta. Am început să punem banii noștri la lucru și să facem un profit. După aceea am identificat oportunitatea, ne-am dat seama că putem face un business mult mai mare, ne-am dat seama că putem să facem mai mulți bani dacă facem bani și pentru ceilalți și dacă atragem oameni alături de noi. Și acum ne gândim că putem lăsa și o moștenire.”
