Pe o piață obișnuită cu livrări mari de spații de birouri, anul 2024 a fost unul atipic. Doar 16.000 mp de spații noi s-au dat în folosință în București – proiectul boutique AFI Loft al jucătorului israelian AFI Europe, amplasat deasupra mallului AFI Cotroceni.
Dar lipsa de livrări de anul trecut nu a fost atipică decât prin comparație cu perioada prepandemie, după care s-a schimbat radical paradigma muncii la birou. Odată cu munca hibridă, fenomen care pare să se păstreze pe termen nedefinit, angajatorii au amânat deciziile privind relocarea în spații mai mari, orientându-se spre birouri cu multe zone comune, care favorizează interacțiunea, spre amenajări creative, care să atragă lumea înapoi la birou, și spre oferirea unor condiții cât mai avantajoase pentru a-și păstra angajații, cea mai valoroasă resursă a afacerilor în acest context economic dificil.
După ce, în 2023, provincia bătea Bucureștiul la livrări de spații de birouri, odată cu proiectul Palas Campus al grupului Iulius, în 2024, dezvoltatorii s-au dezmorțit doar în ceea ce privește anunţurile unor noi proiecte, care vor fi livrate însă abia peste doi sau trei ani.
Spre exemplu, în primăvara lui 2024, Vastint anunţa demararea lucrărilor la faza a doua a Timpuri Noi Square, investitorii de la One United Properties au anunțat și demarat proiectul One Technology District, viitorul sediu Infineon, iar în septembrie, cehii de la PPF au demarat oficial începerea lucrărilor la ARC, proiect care, iniţial, era aşteptat să înceapă în 2022. Și Forte Partners anunța în toamna lui 2024 viitoarea fază a U Center 3, cu 12.500 mp de spații de birouri.
În schimb, ceva dinamism s-a manifestat în domeniul investițional, iar unul dintre jucătorii de calibru a optat pentru optimizarea portofoliului și a renunțat la câteva dintre proprietățile deținute.
Astfel, după cum a explicat Fulga Dinu, Country Manager al CPI România, în 2024, compania a fost în plin proces de integrare a portofoliilor Immofinanz și S-IMMO, ce includ proprietăţi premium la nivel local atât pe segmentul office, cât și retail.
„Pentru a ne consolida poziția de lider de piață, continuăm procesul de optimizare a operațiunilor, cu investiții în remodelarea proiectelor comerciale și integrarea digitalizării și a sustenabilității în operarea clădirilor de birouri. La final de 2024, portofoliul office al CPI România este de 340.000 mp, iar cel de retail, de 270.000 mp”, declara Fulga Dinu, pentru Forbes România, la finalul anului trecut.
Anul trecut, CPI a vândut clădirea myhive Victoriei, cunoscută anterior sub numele de „blocul Bancorex”, unui alt mare proprietar de spații comerciale, AFI Europe, în cadrul unei mișcări care se înscrie în procesul de optimizare a portofoliului său de birouri. Tranzacția este estimată la 27 de milioane de euro, imobilul are în prezent o suprafață de 31.000 de mp, iar planurile de renovare prevăd o reconfigurare.
Potrivit Emmei Toma, Head of Office Division la AFI Europe România, proiectul se va numi AFI Central Tower și va oferi aproximativ 25.000 mp GLA de spații de birouri clasa A și aproximativ 3.000 mp GLA facilități de retail, precum și un restaurant rooftop situat la etajul 18 al proiectului, cu o vedere panoramică a Bucureștiului. Lucrările de construcție la AFI Central Tower sunt planificate să demareze anul acesta.
Proiecte de birouri noi
În primăvara anului trecut, Vastint România anunța începerea celei de-a doua faze a proiectului său imobiliar, Timpuri Noi Square, un proiect major de regenerare urbană pentru zona Timpuri Noi. Suprafața adițională a proiectului va totaliza 105.000 mp de suprafață brută construită și va include două noi clădiri de birouri, ducând astfel la o dublare a spațiilor de birouri și comerciale disponibile în cadrul ansamblului Timpuri Noi Square.
„Faza a doua a proiectului Timpuri Noi Square va fi o premieră absolută, fiind primul proiect de clădiri de birouri aflat în construcție care renunță complet la utilizarea combustibililor fosili. Pentru încălzirea clădirilor se vor folosi surse regenerabile, precum cei 1.700 mp de panouri fotovoltaice și două sisteme de pompe de căldură, unele de tip aer-apă ce vor fi montate pe terase și altele de tip sol-apă ce vor utiliza 200 de puțuri geotermale”, explica, la momentul respectiv, Antoniu Panait, Managing Director Vastint România. Lucrările de structură a fazei doi a proiectului Timpuri Noi Square sunt executate de Desa Engineering Construction, iar supravegherea și gestionarea șantierului, de reprezentanții Bureau Veritas.
Noile planurile de dezvoltare ale Vastint România pentru faza a doua a Timpuri Noi Square rotunjesc portofoliul închiriabil al companiei și îl aduc la 150.000 mp de spații de birouri și comerciale.
Și Geo Mărgescu, CEO și cofondator al Forte Partners, a anunțat intențiile companiei de a dezvolta faza a treia a proiectului din Tineretului, U Center. „Anul 2024 a adus provocări din trei direcții majore: reglementările legislative, situația urbanistică din București și contextul macroeconomic și politic. În acest mediu volatil, ne-am concentrat pe consolidarea portofoliului existent”, a declarat el pentru Forbes la finalul lui 2024.
Anul trecut, compania a atras firme importante în clădirea U•Center 2, închiriată integral către companii din IT & C, energie și industria cosmeticelor, precum Glovo, Cognyte, Brinel și Eurowag.
De asemenea, s-a pus accent pe managementul eficient al clădirilor administrate, inclusiv clădirea Tandem din centrul Bucureștiului. „În paralel, ne pregătim pentru construcția fazei trei a U•Center, care va include 12.500 mp de birouri, 1.700 mp de spații comerciale și 200 de apartamente, cu o valoare estimată de peste 100 de milioane de euro. Acest proiect mixed-use nu doar că va completa fazele anterioare ale U•Center, ci va aduce beneficii și comunității locale”, a punctat Geo Mărgescu.
În luna august a anului trecut, dezvoltatorul imobiliar One United Properties a început lucrările la One Technology District, un proiect care va găzdui cel mai mare centru de cercetare și dezvoltare pentru cipuri semiconductoare din sud-estul Europei, operat de gigantul german Infineon Technologies.
Compania a obținut autorizația de construire pentru clădirea care va fi situată în zona Dimitrie Pompeiu din București, un proiect de birouri la cheie, prima dezvoltare de acest fel după pandemie şi prima pentru care se semnează de la început pentru o perioadă de 15 ani.
One Technology District va acoperi nevoile Infineon începând cu anul 2026. Valoarea totală a contractului se ridică la 57 de milioane de euro (fără TVA) și reprezintă unul dintre cele mai mari acorduri de preînchiriere înregistrate vreodată pe piața de birouri din țara noastră. Aceasta este primul proiect office al One United Properties fără conexiune la reţeaua de gaze: dezvoltarea va include un sistem geoexchange care va acoperi integral nevoile de încălzire și răcire ale chiriașului.
„Colaborarea cu Infineon Technologies, cel mai mare producător de semiconductori din Germania și una dintre cele mai importante companii din domeniu la nivel mondial, este o realizare semnificativă atât pentru compania noastră, cât și pentru piața locală”, a subliniat Mihai Păduroiu, CEO Office Division One United Properties.
Acordul prevede construirea și închirierea unui spațiu office cu o suprafață închiriabilă brută de 20.595 mp (cu terase), inclusiv 3.000 mp de laboratoare și 280 de locuri de parcare. În noiembrie, One United Properties a contractat un credit de 28,5 milioane de euro pentru dezvoltarea acestui proiect de birouri. De asemenea, compania a primit o linie TVA în valoare de patru milioane de euro. Scadența împrumutului este iunie 2033. Creditarea a fost intermediată de Erste Group Bank AG și Banca Comercială Română.
Tot în toamna anului trecut, mai precis în luna septembrie, Strabag România a fost selectată de dezvoltatorul și investitorul PPF Real Estate ca antreprenor general pentru construcția noii sale clădiri de birouri, ARC. Investiția privind viitoarea clădire de birouri a fost inițial anunțată de PPF în 2022, când valoarea acesteia era estimată la 60 de milioane de euro. PPF Real Estate a cumpărat acest proiect de la un alt dezvoltator, RC Europe.
Amplasată în apropierea stației de metrou Basarab, în sectorul 6, noua clădire de birouri clasa A va avea 10 etaje și 30.000 mp de spații de birouri premium, și va fi finalizată în 2026.
ARC va oferi și o parcare subterană pentru peste 300 de vehicule, stații de încărcare pentru mașini electrice, facilități pentru bicicliști, precum și propria grădină de recreere.
PPF Real Estate deține în România clădirile de birouri Metropolis Center și Crystal Tower, însă grupul are interese și în alte domenii, precum cel media, fiind acționarul postului de televiziune ProTV. Reprezentanții PPF Real Estate nu au dorit să ofere informații suplimentare privind proiectul, până la finalizarea revistei.
Tranzacții de închiriere
Anul trecut s-au închiriat la nivel de București în jur de 368.500 metri pătrați, potrivit calculelor Cushman & Wakefield Echinox. Contractele noi de închiriere au cumulat 44% din total, restul tranzacțiilor 56% reprezentând reînnoiri ale contractelor existente. Este o scădere importantă față de volumul-record de închirieri din 2023, care a depășit 460.000 mp. De fapt, în 2023 s-a consemnat o creștere a suprafeței de birouri tranzacționate cu 43% față de 2022 și cu 19% față de recordul anterior de 390.000 mp stabilit în 2019.
În afara Bucureștiului, în cele patru orașe regionale – Cluj-Napoca, Iași, Timișoara și Brașov, suprafața închiriată a totalizat 64.000 metri pătrați, din care contractele noi au avut o cotă de 45%.
Dintre cele mai mari contracte se numără cel de reînnoire al Genpact (29.104 mp) în Hermes Business Campus; contractul nou al Pragmatic Play (12.200 mp) în AFI Tech Park 2; contractul unei firme mari de IT (10.000 mp), care s-a relocat în UBC din Cluj-Napoca, precum și contractul prin care școala privată Genesis College a închiriat 10.000 mp în clădirea OMV Petrom din nordul Bucureștiului.
Modernizarea clădirilor vechi
Potrivit consultanților imobiliari de pe piața locală, una dintre principalele priorități din domeniul spațiilor de birouri este modernizarea. Chiar dacă, în Europa Occidentală, stocul de spații de birouri este mult mai vechi decât cel din România, necesitatea de a lucra în clădiri eficiente energetic, bine amplasate, este la fel de mare peste tot.
Potrivit Cushman & Wakefield Echinox, în România, clădirile de clasa A sunt cele mai căutate, în special în orașe mari precum București, Cluj-Napoca și Timișoara. „Piața spațiilor de birouri se caracterizează în prezent printr-o cerere constantă, însă fără o ofertă nouă pe termen scurt, deoarece nu există proiecte aflate în dezvoltare cu livrare în 2025. Primele livrări de clădiri noi sunt așteptate abia în 2027, ceea ce va duce la o creștere a gradului de ocupare. În aceste condiții, clădirile situate în CBD (Central Business District) și în zonele centrale din București, fiind cele mai atractive pentru chiriași, dispun de tot mai puține spații disponibile. Acest lucru se reflectă și în ratele de neocupare, care sunt semnificativ sub media pieței”, declară Mădălina Cojocaru, Head of Office Agency Cushman & Wakefield Echinox pentru Forbes România.
Pe de altă parte, ea punctează că cererea de spații de birouri rămâne constantă și se va orienta către alte sub-zone, unde există încă opțiuni de calitate. „Companiile din domeniul IT&C au fost cei mai activi chiriași în ultimul an, reprezentând 34% din suprafața totală închiriată în București, urmați de operatorii de BPO și serviciile profesionale, care au cumulat aproximativ 18% din totalul tranzacțiilor”, adaugă Cojocaru.
Cu o vârstă medie de aproximativ 11 ani, stocul spațiilor de birouri din București este printre cele mai „tinere” din Europa, dar și din Europa Centrală și de Est, ceea ce reprezintă un avantaj pentru proprietari în retenția și atragerea de noi chiriași, fiind cel mai puțin expus la riscul de a deveni învechit din punct de vedere tehnologic, al construcției și al standardelor legate de sustenabilitate în următorii cinci-șase ani.
În București, stocul este și mai tânăr față de media regională, aproape jumătate din suprafața de birouri existentă, de 3,43 milioane de metri pătrați, fiind construită în ultimii 10 ani. Astfel, riscul echivalent de învechire din București este de doar 35%, mai mic decât în orice piață din Europa.
Analiza agenției arată că proprietarii de clădiri mai vechi se confruntă cu presiunea de a moderniza portofoliile pentru a rămâne competitivi, în contextul reglementărilor europene privind eficiența energetică și sustenabilitatea. Totuși, costurile ridicate de construcție și incertitudinile geopolitice rămân obstacole semnificative.
În linie cu tendințele europene, chiriile pentru spațiile premium sunt estimate să crească moderat, însă acest ritm va fi influențat de capacitatea pieței de a absorbi noi livrări.
Proprietarii de clădiri de clasă inferioară vor investi în modernizare sau transformare pentru a rămâne competitivi, mai ales pe fondul reglementărilor europene privind eficiența energetică.
Vânzări de active
Activele din gama office au rămas și anul trecut atractive, chiar dacă nu la nivelul de acum cinci ani. Astfel, principalele tranzacții investiționale din domeniul imobiliar au fost, anul trecut, cele din industrial și logistică.
Dar și pe piața de birouri a existat interes pentru achiziții. Astfel, AFI Europe Romania a achiziționat myHive Victoriei de la Immofinanz pentru 27 de milioane de euro.
O altă tranzacție a vizat una dintre cele mai reprezentative clădiri de birouri din zona CBD a Capitalei, The Landmark, aflată în portofoliul Revetas Capital, care a fost achiziționată de Vectr Holdings, prin subsidiara sa Vectr Realty. Tranzacția s-ar ridica la 70-80 de milioane de euro, potrivit estimărilor de pe piața imobiliară.
Vectr Holdings, grup de companii cu capital privat, în spatele căruia se află bogații investitori indieni, frații Raj și Alok Gupta, este implicat în România în diverse sectoare, inclusiv operațiuni agricole, distribuție de utilaje agricole, fitness și imobiliare prin intermediul diviziilor sale Vectr Farms, Agroconcept, World Class și Vectr Realty.
The Landmark, dezvoltat în 2016, este un parc de afaceri certificat BREEAM Excellence, care cuprinde trei clădiri de birouri clasa A, cu o suprafață închiriabilă totală (GLA) de peste 23.700 mp. Clădirea găzduiește companii precum UiPath, Total Energies, Wolf Theiss, Premier Energy și Systematic.
O altă tranzacție din toamna anului trecut l-a avut ca protagonist pe antreprenorul Alin Niculae, acționarul Alfa Group, care a cumpărat cea mai mare parte din proiectul Iride Park deţinut de cehii de la CPI în zona Pipera din Capitală.
Proiectul de birouri a fost cumpărat printr-o firmă nouă, Iride Development, înființată în noiembrie 2023, cu acţionariat în Cipru și al cărui administrator este Angelo-Marius Niculae.
Portofoliul imobiliar al Alfa Group din Bucureşti include clădirile de birouri Oscar One, Maria Rosetti Tower, Eminescu Offices, Mendeleev Office 5.
În luna decembrie 2024, Praktiker Real Estate România, firmă deținută de omul de afaceri Omer Susli, a finalizat achiziţia Muntenia Business Center, clădire de birouri amplasată pe Splaiul Unirii, valoarea tranzacţiei fiind de aproximativ opt milioane de euro. Muntenia Business Center a fost achiziţionată de la Voluthema Property Developer, companie deţinută de dezvoltatorul imobiliar Longshield Investment Group, fostă SIF Muntenia (SIF4).
Pe piață au mai avut loc și alte tranzacții, una estimată la 15 milioane de euro, prin care Hili Properties a cumpărat restul participației de 25% din firma Băneasa Real Estate, cea care deține clădirea de birouri Miro, dezvoltată de Speedwell în nordul Bucureștiului.
O altă tranzacție, estimată la 10 milioane de euro, a fost încheiată de FF Group (grecii de la Folli Follie), care a vândut investitorului Vardges Vardanyan, printre cei mai importanți oameni de afaceri de pe piața jocurilor de noroc din Armenia, o clădire istorică de 5.000 mp de pe strada Ion Câmpineanu, din centrul Bucureștiului, după restaurarea sa.
Surse din piață indică faptul că firma maghiară Gránit Asset Management, controlată de István Tiborcz, unul dintre cei mai bogați oameni de afaceri din Ungaria și ginerele premierului Viktor Orbán, s-ar afla în faza finală a negocierilor pentru achiziția clădirii de birouri Equilibrium 1 din București.
Dezvoltatorul suedez Skanska ar fi aproape de a încheia această tranzacție, evaluată între 40 și 50 de milioane de euro, marcând intrarea lui Tiborcz pe piața imobiliară din România. Însă reprezentanții Skanska nu au confirmat existența acestor negocieri.
Dar din analiza Cushman & Wakefield Echinox, „sunt câteva tranzacții cu clădiri de birouri din București care ar putea să fie finalizate în perioada următoare, ceea ce este un semnal foarte bun pentru piață, având în vedere că, după pandemie, birourile au suferit destul de mult la capitolul atractivitate investițională”.
Top contracte de leasing
În ce privește contractele de închiriere a spațiilor de birouri, anul trecut, în topul acestora s-a clasat reînnoirea contractului Genpact, de 29.104 mp, în cadrul Hermes Business Campus. Tranzacția a fost încheiată de agenția de consultanță imobiliară Griffes, fondată de Andreea Păun, și a marcat cel mai mare contract de închiriere de birouri din București din ultimul deceniu.
Urmează tot o reînnoire/renegociere, de 12.500 mp, a contractului Vodafone în clădirea Globalworth Tower. Pragmatic Play s-a extins cu încă 12.500 mp în AFI Tech Park 2.
Pe locul trei, cu 10.000 mp, se clasează un contract de închiriere nouă, al școlii private Genesis College în cadrul Petrom Tower din București.
Pe locurile 4 și 5 sunt două contracte din Cluj-Napoca, ambele intermediate de agenția Griffes. Primul, de 8.500 mp, vizează relocarea companiei de tehnologie Garmin în clădirea UBC Tower din portofoliul Iulius, iar a doua, tot de 8.500 mp, vizează un contract de reînnoire confidențial, în cadrul clădirii The Office, care a intrat în portofoliul fraților Pavăl, proprietarii Dedeman, în urmă cu cinci ani.
Urmează renegocierea de 7.500 mp a companiei Metro în zona Pallady 7.500 mp, contract încheiat de Colliers International, o altă renegociere, de 7.000 mp, a HP Ink România în cadrul Yunity (fost Novo Park), extinderea DB Global Technology cu alți 7.000 mp în BOB, din portofoliul Globalworth, respectiv contractul de 6.600 mp al Dr. Max în proiectul J8 al dezvoltatorului Portland Trust.
Cerere în scădere
După ce, în 2024, cererea nouă de spații de birouri a crescut cu doar 1% peste nivelul din 2023, iar cererea totală a mers pe o scădere de 20%, potrivit datelor companiei de consultanță Colliers International, nici anul acesta nu vom asista la o revenire a cererii.
În ce privește noile livrări, anul acesta, doar proiectul de retail One Gallery, dezvoltat de One United Properties în zona Floreasca, va cuprinde o mică componentă de office.
„Este o perioadă foarte săracă pentru livrări, cu cel mai mic volum de livrări din 2004 încoace. Anul trecut, împreună cu anul acesta, abia vom aveam în jur de 20.000 mp, în timp ce în trecut media livrărilor noi era de 100.000 mp pe an”, a punctat Silviu Pop, șeful departamentului de Research al Colliers.
Potrivit specialiștilor de la Colliers, chiriașii caută poziții bune, bine conectate, or, acestea sunt limitate în prezent. Prin urmare, gradul de neocupare a clădirilor noi este de o cifră, iar în câțiva ani „s-ar putea să ne trezim cu o piață a proprietarilor”. Anul trecut, rata de neocupare este estimată de Colliers în jur de 14% pentru clădirile de birouri moderne, dar coboară la o cifră pentru clădirile foarte bune.
„În ultimii ani, costul de finanțare aproape s-a dublat, costurile de construcție au crescut, de aceea nu au mai pornit proiectele noi. Abia când au crescut chiriile a început să facă sens demararea de proiecte noi”, a adăugat și Victor Coșconel, Head of Leasing Office, Industrial & Logistics la Colliers.
Volumul de închiriere de anul trecut a scăzut cu 18% față de anul precedent, la nivel de București. Majoritatea contractelor au vizat optimizări și reduceri de spații. Prin comparație, în anii dinaintea pandemiei, cererea nouă reprezenta jumătate din totalul pieței.
„Anul acesta pare să debuteze cu un pipeline mai gol. Rămânem moderat optimiști, dar ne așteptăm să fie mai multe resemnări/renegocieri. Nu am văzut o scădere a prețurilor, ci o creștere pe clădirile eficiente, bine amplasate”, a precizat Coșconel, adăugând că suprafața medie de închiriere este acum de sub 1.000 mp.
TOP FORBES BEST OFFICE HUBS 2025
Topul analizează evoluția principalelor zone din România în care sunt dezvoltate clădiri de birouri moderne.
Pentru realizarea topului, am luat în calcul criterii precum stocul existent, structura cererii din ultimul an, rata de neocupare, livrările anunțate, chiriile medii și ponderea clădirilor sustenabile în stocul total din fiecare zonă. Datele statistice necesare au fost furnizate sau au fost extrase din rapoarte de piață ale companiilor de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, Colliers International România și Fortim Trusted Advisors.
Locul 1: Floreasca Barbu Văcărescu
Locul 2: Centru-Vest
Locul 3: Centru
Locul 4: CBD
Locul 5: Cluj-Napoca
Locul 6: Dimitrie Pompeiu
Locul 7: Nord Vest-Expoziției
Locul 8: Timișoara
Locul 9: Iași
Locul 10 : Brașov
Locul 11: Nord
Locul 12: Pipera Nord
Locul 13: Vest
Locul 14: Sud
Livrări 2024:
16.000 mp – București (AFI Loft)
Livrări estimate în 2025‑2027
113.100 mp – București (Timpuri Noi Square Faza 2, U Center Faza 3, One Technology District, ARC, Queens District)
10.000 mp – Brașov (Coresi)
12.000 mp – Brașov (AFI Europe)