Răzvan Marincoi, Product Manager la Generatik și creatorul The Mall Effect Index
Timp de 30 de ani, cea mai importantă întrebare în real estate a fost: unde construiești?
Locația primează, aceasta a fost regula nescrisă a unei industrii întregi. Regula nu a dispărut. Dar lângă ea a apărut o alta, la fel de importantă: ce audiență construiești în jurul acelui loc și cât de bine o cunoști?
Răzvan Marincoi a spus-o direct de pe scena Forbes Romania CEE Forum 2026: două locații similare ca poziție geografică pot performa radical diferit, în funcție de cât de bine înțelege operatorul publicul care îi trece pragul. Locul rămâne important. Dar audiența a devenit moneda lui.
Ce spun datele despre spațiul fizic în 2026
În ultimii trei ani, în timp ce construia The Mall Effect Index, primul studiu longitudinal din România dedicat comportamentului de consum în centrele comerciale, echipa Generatik a stat aproape de datele reale ale industriei. Concluziile au surprins inclusiv pe cei care le-au generat.
Românii cheltuiesc cu 17% mai mult la mall față de acum doi ani, depășind rata inflației. Rata de conversie națională a publicității indoor a ajuns la 64%. Cheltuiala medie per vizită se situează la 383 de lei. Spațiile fizice nu dispar, ele se transformă și o fac mult mai repede decât le înțelege industria.
Aceste cifre nu sunt doar statistici de piață. Sunt un semnal despre ceva mai profund: mallul, clădirea de birouri, cartierul, efectiv fiecare spațiu fizic cu trafic constant este, de fapt, o afacere media care nu știe că există.
Datele ca infrastructură pentru decizii urbane
Există și o dimensiune mai largă, dincolo de publicitate și monetizare.
Datele de comportament din spațiile fizice sunt, astăzi, cel mai onest proxy disponibil pentru sănătatea unei comunități urbane. Mai granular decât orice recensământ. Mai aproape de realitate decât PIB-ul per capita.
Dacă un nod de retail dintr-un cartier are o rată de conversie ridicată și o cheltuială medie semnificativă per vizită, zona respectivă este vie economic. Merită infrastructură de transport mai bună, densificare rezidențială, servicii publice suplimentare. Dacă datele arată contrariul, e un semnal timpuriu că ceva nu funcționează, este un semnal pe care niciun alt instrument nu îl oferă la această granularitate.
Pasul următor pentru The Mall Effect Index, planificat pentru 2027, sunt scoruri individuale per locație. Pentru că răspunsul la nivel național este o medie care nu folosește nimănui concret. Deciziile reale se iau la nivelul unui cartier, al unui nod urban, al unei comunități specifice.
De la metri pătrați la atenție calificată
Până acum, un centru comercial vindea chirii. Metrul pătrat era unitatea de măsură a întregii industrii. Modelul a funcționat zeci de ani.
Dar există un al doilea venit posibil, complet subutilizat: audiența. Fiecare mall are, în fiecare zi, zeci de mii de oameni care trec prin spațiul lui, văd reclame, iau decizii de cumpărare, petrec timp. Această audiență, care este calificată, activă, cu putere de cumpărare demonstrată, are o valoare uriașă pentru branduri și agenții. Iar această valoare, în cele mai multe cazuri, nu este nici măsurată, nici monetizată eficient.
Generatik a construit exact infrastructura care face acest lucru posibil: prima platformă din România care digitalizează planificarea, rezervarea și măsurarea campaniilor de publicitate indoor, conectând brandurile și agențiile direct cu spațiile comerciale. Ce dura 20 de zile de emailuri și telefoane durează acum 20 de minute. Iar datele despre audiență și conversie sunt vizibile în timp real, nu retroactiv.
AI-ul nu înlocuiește spațiul fizic. Îl ajută să se cunoască.
Există un paradox cu care se confruntă orice companie tech care lucrează cu industria imobiliară: real estate-ul construiește pentru 30-50 de ani, iar tehnologia se rescrie la fiecare 6 luni. Dacă încerci să le sincronizezi forțat, pierzi pe ambele fronturi.
Cel mai puternic argument pentru un instrument de date nu este că folosește machine learning. Este că îți arată în 30 de secunde dacă locația ta performează mai bine sau mai rău decât luna trecută și, cel mai important, de ce.
Aplicația care va schimba cu adevărat comunitățile este cea care permite unui spațiu să înțeleagă în timp real cine îi trece pragul și să comunice relevant cu acea audiență, personalizând contextul în care se întamplă.
Concluzie Timp de 30 de ani, metrul pătrat a fost unitatea de măsură a industriei. Urmează o perioadă în care unitatea de măsură va fi audiența, calificată, măsurată, valorificată. Spațiile care vor face această tranziție primele vor înțelege mai bine comunitățile pe care le găzduiesc.
*Conținut sponsorizat
