După 30 de ani de activitate în România, Colliers trece în revistă transformarea pieței locale de investiții imobiliare, de la tranzacțiile realizate la randamente de peste 20% în anii ’90 la o piață care se apropie din nou de volume anuale de 1 miliard de euro.
Potrivit unei analize realizate de Colliers, una dintre cele mai importante schimbări ale ultimilor ani este ascensiunea capitalului local, care a redus dependența pieței de investitorii internaționali. La începutul anilor ’90, România avea foarte puține clădiri moderne care puteau fi tranzacționate ca investiții, iar randamentele solicitate de investitori depășeau frecvent 20%, reflectând riscul asociat unei economii aflate încă în tranziție. În multe cazuri, investitorii cumpărau clădiri mici de birouri la randamente cuprinse între 18% și 22%. În următoarele trei decenii, creșterea economică, aderarea la Uniunea Europeană și maturizarea pieței au modificat radical această percepție.
„Dacă ne uităm la piața de acum 30 de ani și la cea de astăzi, diferența este uriașă. Atunci existau puține clădiri potrivite pentru investiții mari. Astăzi, avem tranzacții de sute de milioane de euro, investitori locali care pot cumpăra portofolii importante și o piață care a trecut prin mai multe crize și etape de creștere fără să mai revină la fragilitatea de la începuturi”, spune Robert Miklo, Partner și Head of Capital Markets în cadrul Colliers.
Un moment de referință a venit în 2003, când proiectele Opera Center și Europe House au fost cumpărate de fondurile austriece CA Immo și Europolis la randamente de aproximativ 12,5%, tranzacții care au marcat intrarea României pe radarul investitorilor instituționali. Doar câțiva ani mai târziu, piața intra într-o perioadă de expansiune accelerată. Valoarea tranzacțiilor a urcat la aproximativ 850 milioane de euro in 2006, iar în 2007 a atins circa 1,5 miliarde de euro, nivel care nu avea să mai fie egalat timp de peste un deceniu. În aceeași perioadă, randamentele au coborât puternic, ajungând la 5,5% în cazul tranzacției America House, nivel care rămâne și astăzi un reper pentru piața locală.
Dacă perioada premergătoare aderării la Uniunea Europeană a fost marcată de entuziasm și comprimarea rapidă a randamentelor, criza financiară globală a produs o schimbare radicală. În 2009, volumul investițiilor imobiliare a coborât la aproximativ 100 milioane de euro, cu aproape 90% sub nivelul anului precedent. Multe tranzacții au fost blocate, iar diferențele dintre așteptările cumpărătorilor și ale vânzătorilor au paralizat piața pentru o perioadă. Totuși, perioada respectivă a contribuit la apariția unei noi generații de investitori și la consolidarea unor jucători care aveau să devină dominanți ulterior.
Poate cea mai importantă schimbare structurală a ultimului deceniu însă este apariția unei baze solide de capital local. Dacă în anii 2000 piața depindea aproape exclusiv de fonduri și investitori internaționali, în prezent investitorii români sunt capabili să realizeze tranzacții comparabile cu cele ale marilor fonduri regionale. Un moment simbolic a fost anul 2022, când Pavăl Holding a cumpărat portofoliul CA Immo pentru 377 milioane de euro, cea mai mare tranzacție imobiliară din istoria României. „Una dintre cele mai mari schimbări este că avem astăzi mult mai mult capital local și regional în piață. Nu mai depindem la fel de mult de deciziile investitorilor din marile centre financiare din Europa. Investitorii români pot susține acum tranzacții mari și, de multe ori, privesc aceste active pe termen lung”, explică Robert Miklo.
Structura pieței s-a schimbat la fel de mult ca profilul investitorilor. Dacă în anii 2000 birourile concentrau cea mai mare parte a interesului, segmentul logistic, aproape ignorat atunci, a devenit una dintre cele mai căutate clase de active. Achizițiile majore de portofolii logistice din perioada 2016-2018, unele evaluate la aproape 200 de milioane de euro, au marcat intrarea spațiilor industriale și logistice în liga mare a investițiilor locale. Retailul traversează la rândul său o nouă etapă de maturizare. „După pandemie, cumpărătorii nu mai tratează retailul ca pe o singură categorie. Centrele comerciale dominante și parcurile de retail bine amplasate atrag un interes puternic, inclusiv din partea investitorilor locali, în timp ce activele mai slabe sunt evaluate diferit. Acest grad de selecție este un semn al unei piețe mature”, spune Simina Niculiță, Director Capital Markets și Head of Retail la Colliers.
După impactul creșterii dobânzilor din 2022-2023, care a redus volumul tranzacțiilor spre 500 milioane de euro, piața începe să se stabilizeze. Potrivit Colliers, valoarea tranzacțiilor s-a apropiat de 700 milioane de euro după primele trei trimestre din 2026, iar șansele ca piața să depășească din nou pragul de 1 miliard de euro până la finalul anului sunt ridicate. În plus, România continuă să ofere randamente mai ridicate decât piețele mature din Europa Centrală și Occidentală, ceea ce păstrează interesul investitorilor noi și susține potențialul de convergență pe termen lung.
Potrivit analizei Colliers, dacă prima etapă a pieței a fost definită de capitalul internațional și de comprimarea rapidă a randamentelor, următoarea etapă pare să fie dominată de maturizarea capitalului local, de diversificarea claselor de active și de creșterea lichidității. Trei decenii după apariția primelor tranzacții instituționale, piața imobiliară românească este semnificativ mai mare, mai diversă și mai rezistentă la șocuri decât în perioada sa de formare.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.
De asemenea, intră în comunitatea Forbes România de pe Facebook și urmărește cele mai importante știri, analize și noutăți din business-ul local și nu numai.
