Dobânzile ridicate la creditele ipotecare vor continua să frâneze atât tranzacțiile, cât și construcțiile noi în 2027, în timp ce prețurile locuințelor sunt așteptate să avanseze cu mai puțin de 1%.
Economiștii Ronnie Walker și David Mericle de la Goldman Sachs Research estimează că presiunea generată de costurile ridicate de finanțare va depăși efectul deficitului structural de locuințe și va conduce la o nouă încetinire a activității în 2027. „În 2027, ne așteptăm ca obstacolul reprezentat de accesibilitate să domine tot mai mult piața și să afecteze suplimentar activitatea”, notează cei doi economiști.
Conform estimărilor băncii americane, vânzările de locuințe existente vor ajunge la aproximativ 3,9 milioane de unități anul viitor, față de 4 milioane estimate pentru 2026 și cu 26% sub nivelul înregistrat înainte de pandemie, în 2019. Scăderea activității nu este însoțită însă de o corecție majoră a prețurilor. Goldman Sachs estimează că locuințele vor continua să se aprecieze, însă într-un ritm considerat „anemic”. Creșterea prețurilor ar urma să fie de doar 0,8% în 2027, după avansuri de 1,1% în 2026 și 1,2% în 2025. Această evoluție reflectă un echilibru fragil între cererea încă prezentă și impactul costurilor ridicate de finanțare asupra cumpărătorilor.
Una dintre cele mai importante concluzii ale raportului este apariția unui puternic efect de „lock-in” pe piața rezidențială americană. În timpul pandemiei, milioane de americani au refinanțat credite la dobânzi extrem de reduse. Astăzi, peste 95% dintre deținătorii de ipoteci beneficiază de dobânzi mai mici decât cele disponibile în piață, iar aproximativ 65% au costuri de finanțare cu cel puțin două puncte procentuale sub nivelul actual.
În practică, acest lucru înseamnă că mulți proprietari evită să vândă și să cumpere o altă locuință, deoarece ar trebui să renunțe la creditul vechi și să contracteze unul nou la costuri mult mai mari. „Combinarea refinanțărilor masive din 2020 și 2021 cu nivelul actual al dobânzilor a creat un cost financiar semnificativ pentru orice proprietar care dorește să se mute”, arată raportul. În luna octombrie, dobânda medie pentru un credit ipotecar pe 30 de ani în SUA ajunsese la 7,32%, potrivit agenției ipotecare Freddie Mac.
Impactul nu se limitează la tranzacții. Construcțiile de locuințe unifamiliale vor continua să încetinească în 2027. După un nivel estimat de 900.000 de unități în 2026, starturile de construcții ar urma să scadă la aproximativ 870.000 de unități. Economiștii băncii explică această evoluție prin creșterea stocului disponibil și comprimarea marjelor dezvoltatorilor. Pe măsură ce oferta se normalizează, construcțiile noi devin mai sensibile la costul finanțării și la puterea de cumpărare a populației.
În același timp, rata de neocupare a locuințelor este estimată să urce de la 1,2% la 1,4% până la finalul lui 2027, semn că echilibrele dintre cerere și ofertă încep să se schimbe după anii de penurie severă. Perspectivele nu sunt însă exclusiv pesimiste. Strategii Goldman Sachs estimează că dobânzile ipotecare vor începe să scadă pe parcursul anului viitor, până în jurul valorii de 6,4%. Chiar dacă acest nivel rămâne ridicat în comparație cu perioada pandemiei, el ar putea fi suficient pentru a permite o revenire graduală a activității. Activitatea rezidențială, măsurată prin investițiile fixe în locuințe, este așteptată să intre pe o traiectorie de creștere în a doua jumătate a anului 2027, după mai multe trimestre consecutive de contracție.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.
De asemenea, intră în comunitatea Forbes România de pe Facebook și urmărește cele mai importante știri, analize și noutăți din business-ul local și nu numai.
