Dezvoltatorul proiectului Stellaris Residencias apreciază că noul Cod al Urbanismului poate readuce predictibilitatea în piață, însă succesul reformei va depinde de modul în care autoritățile și investitorii se vor adapta la noile reguli.
După cinci ani marcați de blocaje urbanistice, suspendări de planuri urbanistice și întârzieri în procesele de autorizare, piața rezidențială din București intră într-o nouă etapă, odată cu adoptarea noului Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC). Pentru unul dintre cei mai mari investitori rezidențiali străini activi pe piața locală, miza nu este doar accelerarea dezvoltărilor imobiliare, ci și recâștigarea predictibilității necesare pentru atragerea capitalului și dezvoltarea infrastructurii urbane.
Zona Ghencea-Drumul Taberei are nevoie de dezvoltare și consolidare urbană, iar infrastructura necesară va continua să fie construită, chiar dacă procesul nu se va produce peste noapte, spune Alejandro Solano, General Manager al Hercesa Internacional, în cadrul unui interviu acordat Forbes România. Întrebat despre riscurile asociate infrastructurii pentru proiectul Stellaris Residencias, unul dintre cele mai mari masterplanuri rezidențiale aflate în dezvoltare în București, dezvoltatorul nu vede motive majore de îngrijorare. „Nu văd un risc legat de infrastructură în acest moment. Nevoia de consolidare a acelei părți a orașului este atât de mare încât infrastructura va veni cu siguranță. De altfel, ea a început deja să apară”, spune Solano.
Potrivit reprezentantului Hercesa, extinderea Bulevardului Ghencea, dezvoltarea liniei de tramvai și apropierea de rețeaua de metrou reprezintă semnale că investițiile publice necesare zonei sunt deja în derulare. Mai mult, dezvoltatorul este pregătit să participe direct la realizarea unor componente de infrastructură dacă situația o va impune. „Terenul pe care îl deținem are nevoie de infrastructura aferentă, ale cărei costuri depind într-o mare măsură și de noi. Dacă va fi nevoie să dezvoltăm acea infrastructură, o vom face”. Proiectul Stellaris Residencias, dezvoltat de Hercesa este programat să includă în fazele sale finale aproximativ 4.500 de apartamente în zona stadionului Steaua și reprezintă cea mai amplă dezvoltare rezidențială a grupului pe piața locală.
Din perspectiva investitorului spaniol, una dintre cele mai mari probleme ale pieței rezidențiale nu a fost lipsa cererii, ci blocajul administrativ care a afectat urbanismul și autorizările în Capitală. „În ultimii cinci ani am avut un blocaj în București și cred că nu toată lumea a înțeles cât de mult a afectat piața și care au fost consecințele lui”, adaugă Solano. Din perspectiva companiei, noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) poate reprezenta începutul unei perioade mai predictibile pentru dezvoltatori și investitori. „Sper că noul cod va aduce o perioadă de agilitate, prin termene mult mai stricte impuse autorităților în procesele de autorizare și de analiză a planurilor urbanistice. Introducerea unor mecanisme de responsabilizare mult mai clare oferă mai multă certitudine investitorilor.”
Deși susține ideea implicării dezvoltatorilor în realizarea infrastructurii publice, Alejandro Solano consideră că obligațiile trebuie stabilite încă din etapa de planificare și reflectate în valoarea terenurilor. „Nu sunt împotriva faptului că dezvoltatorii trebuie să contribuie la infrastructură. Este important. Dar trebuie să existe un cadru clar. Nu poți cumpăra un teren și apoi să afli că trebuie să construiești o școală sau alte investiții publice care nu erau prevăzute atunci când ai făcut achiziția. Regulile trebuie să fie cunoscute de la început.”
Această abordare este în linie cu poziția susținută de Hercesa în dezbaterea privind noul cadru legislativ, compania argumentând în repetate rânduri că dezvoltarea urbană nu trebuie evaluată exclusiv prin indicatori precum CUT sau POT, ci și prin infrastructura, serviciile și facilitățile care susțin funcționarea unei comunități. Dezvoltatorul apreciază noile rigori aduse de reformele legislative din construcții, care impun standarde superioare privind eficiența energetică (nZEB), siguranța și calitatea clădirilor. În același timp, acesta semnalează că orice creștere a standardelor tehnice se traduce inevitabil în costuri suplimentare pentru dezvoltatori. „Toate aceste cerințe cresc costul construcției. Cererea nu poate absorbi orice majorare de costuri, iar dezvoltatorii nu vor continua să construiască dacă nu există marjă economică.”
În opinia sa, autoritățile trebuie să evalueze atent impactul economic al fiecărei reglementări noi. „Trebuie să te întrebi dacă îți permiți să ai un oraș precum Bucureștiul fără dezvoltări rezidențiale timp de trei ani.”
În ceea ce privește finanțarea proiectelor rezidențiale, Solano spune că nivelul pre-vânzărilor solicitat de bănci înaintea acordării creditelor variază, de regulă, între 15% și 30% din proiect. „Între 15% și 30% este un nivel normal. Totul depinde de riscul pe care banca îl asociază proiectului”, explică acesta. Comparativ, pe piața spaniolă instituțiile financiare sunt mult mai conservatoare. „În Spania există cazuri în care trebuie să ai pre-vânzări realizate pentru 90% din apartamentele proiectului înainte de a obține deblocarea finanțării.” Hercesa preferă o strategie comercială conservatoare, bazată pe vânzări accelerate încă din primele faze ale dezvoltării, pentru a securiza rapid finanțarea și a reduce riscul proiectului.
Hercesa activează pe piața din România de peste două decenii și a livrat până în această fază aproximativ 1.200 de apartamente în cadrul proiectului Vivenda Residencias. În prezent, compania dezvoltă Stellaris Residencias, Vivenda Prime și ultimele faze ale Vivenda Residencias, în timp ce grupul spaniol pregătește noi investiții rezidențiale în București. La nivel internațional, Hercesa are peste 30.000 de locuințe livrate și este prezentă pe mai multe piețe internaționale din Europa și America Latină.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.
De asemenea, intră în comunitatea Forbes România de pe Facebook și urmărește cele mai importante știri, analize și noutăți din business-ul local și nu numai.
