AFI Europe România, unul dintre cei mai mari investitori imobiliari de pe piață, a avut o activitate de leasing dinamică în ultimii doi ani, cu contracte vizând suprafețe închiriate în jurul a 50.000 mp pe an.
Compania și-a dublat portofoliul de birouri în ultimii trei ani, prin achiziția unor proiecte existente, precum AFI Park Floreasca, AFI Lakeview, AFI Victoria Plaza și AFI Park Timișoara.
„Imediat după achiziția portofoliului, obiectivul nostru a vizat reînnoirea contractelor existente și, sigur, ocuparea vacancy-ului existent în proiectele respective. De aceea, acum trei ani, de exemplu, din cei 50.000 mp semnați, majoritatea erau reînnoiri de contracte. Însă, în ultimul an, când am semnat în jur de 40.000 mp de spații de birouri, majoritatea, cam 70%, au reprezentat contracte noi,” a punctat Emma Toma, șefa diviziei de birouri a AFI Europe Romania.
De la începutul acestui an, AFI Europe România a semnat contracte pentru aproape 20.000 mp de spații de birouri, de data aceasta majoritatea o reprezintă reînnoiri de contracte și mai puțină cerere pentru spații noi de birouri.
Dezvoltatorul are în prezent singurul proiect de birouri aflat în construcție în București: AFI Loft, de 16.000 mp, un proiect boutique amplasat chiar deasupra AFI Cotroceni, cel mai mare mall din țară. Proiectul va fi finalizat spre finalul acestui an, iar în prezent sunt discuții privind închirierea unor suprafețe care însumează în jur de 60% din total.
„În acest moment, stocul de birouri din București este limitat din cauza blocajelor pe care le știm cu toții, referitoare la PUZ-urile necesare demarării construcțiilor noi. Astfel, este normal să ne concentrăm și pe proiectele deja existente. Nu se poate spune că este o piață a dezvoltatorilor, dar nici a chiriașilor. Mai degrabă este o piață a proiectelor competitive, care sunt din ce în ce mai aliniate cu noile cerințe ISG și de sustenabilitate, care sunt la un standard tehnic cât mai ridicat. Acestea vor reprezenta o preferință în alegerea chiriașilor, iar cum există mai multe proiecte foarte bune în România și în București, lupta va fi mai mare”, a explicat Emma Toma, făcând referire la faptul că anul acesta piața se confruntă cu cele mai mici livrări de birouri din ultimii 20 de ani.
Cererea nouă, în acest moment, a fost pentru suprafețe mai mici, între 300 mp și 2.000 mp. Iar dacă, în trecut, principalii potențiali chiriași erau firmele de IT care își dezvoltau aproape exponențial activitatea și solicitau suprafețe foarte mari de birouri, de peste 5.000 mp, aceștia preferă în prezent modul de lucru hibrid.
Cu toate acestea, Emma Toma punctează că cea mai mare tranzacție realizată de AFI Europe anul trecut a fost de 7.500 mp închiriați unei companii din industria de gaming. Iar în 2022, unul dintre cei mai mari chiriași ai AFI Europe, tot din acest domeniu, s-a extins de la 12.000 mp cu încă 6.000 mp. Mai mult, și în cazul proiectului nou, AFI Loft, predomină tot companii din IT.
În condițiile creșterii costului construcțiilor și al inflației, cât de eficient este să demarezi un proiect nou de birouri în acest moment? Emma Toma consideră că problema cea mai mare nu o reprezintă creșterea costurilor la construcții, ci blocarea PUZ-urilor și impredictibilitatea.
„Noi construim speculativ, așa a fost comportamentul nostru încă de la intrarea pe piața din România. Sigur, e important ce construiești și unde, și cumva noi ne concentrăm acum pe construcția de proiecte mixte. Avem în prezent și un proiect de tip rezidențial pentru închiriat, care este un model nou pe piața din România. Nu este așa de complicat să dezvoltăm proiecte noi în acest moment, chiar dacă au crescut costurile de construcție în ultima perioadă cu 30-40%. Până la urmă, aș spune că problema cea mai mare a reprezentat-o blocarea PUZ-urilor și imposibilitatea noastră ca dezvoltatori de a construi proiecte noi”.
Ea concluzionează că în România mai este încă loc de dezvoltare, comparativ cu restul țărilor în care AFI Europe are operațiuni, atât în domeniul proiectelor de birouri, cât mai ales în cele mixte, cu impact asupra comunității locale.