Raluca Munteanu – Director Dezvoltare IULIUS
Regenerarea urbană reprezintă mai mult decât transformarea vizuală a unei zone, ci, mai ales, la nivel funcțional și de calitate a vieții. IULIUS este compania care a inițiat dezvoltările de acest tip cu mai bine 15 ani în urmă și și-a pus amprenta în Iași, Timișoara și Cluj-Napoca, prin proiecte care au devenit ecosisteme integrate. Despre cum transformi o viziune într-un proiect orientat către viitor, am aflat de la Raluca Munteanu, Director de Dezvoltare IULIUS.
Cum s-a născut ideea „regenerării urbane” în planurile de dezvoltare ale unei companii românești, care opera o rețea de mall-uri?
IULIUS a început să realizeze centre comerciale în România în perioada în care conceptul de mall era inexistent la noi în țară. Nu existau nici brandurile internaționale, pe care astăzi le regăsim în mod uzual într-un mall. Puteai să faci un centru comercial, presupunând că ai fi știut cum, dar, chiar și așa, nu ai fi avut cui să îl închiriezi, pentru că toate magazinele de la momentul respectiv erau pe suprafețe mici și abia mai apoi au intrat pe piață brandurile internaționale, când au știut că apar proiecte care să le poată integra.
La momentul inaugurării sale, în 2000, Iulius Mall Iași, primul proiect din rețeaua noastră, era al doilea mall din România. Au urmat Timișoara, Cluj-Napoca, Suceava, iar mai târziu extinderi. Rețeaua noastră a crescut organic, mereu pornind de la cererea pieței, pentru că abordarea precaută ne definește, nefiind un dezvoltator speculativ. Am crescut în timp și am învățat de la un proiect la altul. De aceea, spun mereu că cel mai bun proiect al nostru este următorul.
Pe măsură ce proiectele au devenit tot mai ample, am realizat că și comportamentul clienților și al comunităților se schimbă. Într-o vreme în care totul este la un click distanță, dacă totuși decizi să mergi la cumpărături, îți dorești o altfel de experiență. Iar când vine vorba de job, îți dorești apartenență, comunitate, să poți lua prânzul în aer liber sau să ai aproape un loc unde să petreci după birou. Când am realizat acestea, am trecut într-o altă etapă. Era momentul să acceptăm o altă provocare, să gândim în altă paradigmă.
Ideea de proiecte mixte a devenit centrală pentru IULIUS, iar evoluția în această direcție a venit în mod firesc, într-o etapă în care dialogul de a alinia obiectivele unei ample dezvoltări cu cele ale orașului, ale comunității chiar, era abia la început. În 2012, când am inaugurat Palas Iași, primul proiect multifuncțional din România, conceptul lifestyle center și nevoia de a construi destinații erau subiecte noi pentru real-estate-ul autohton. Sunt și proiecte de regenerare urbană, pentru că, de cele mai multe ori, siturile pe care se dezvoltă, deși amplasate central, au fost insuficient valorificate, neconectate la nivel de infrastructură, poate chiar izolate.
Ideea care a stat dintotdeauna la baza proiectelor noastre a fost aceea de a oferi mai mult comunității. Iar beneficiarii direcți și indirecți ai proiectelor noastre știu că sunt locuri cu care oamenii se identifică, destinații reper și spații autentice. Totul inclus într-un model de business viabil, care nu doar că ia în calcul binele comunității, ci este construit în jurul lui.
Care sunt principalele trei elemente care fac dintr-un proiect de real-estate unul de regenerare urbană?
Elementul esențial este integrarea în comunitatea locală. Dacă este bine definit și executat, succesul proiectului este asigurat din toate punctele de vedere. Ne place să privim aceste investiții nu doar ca pe demersuri IULIUS pentru comunitate, ci ca pe proiecte ale comunității, realizate prin experiența și, deja, expertiza noastră. Nu e ușor, dar am învățat că acest dialog permanent și înțelegerea comunității, până la urmă, se traduc în câștig pentru toți.
Al doilea element este asumarea principiilor sustenabilității, ce aduce cu sine inovație și îmbrățișarea tehnologiilor de ultim moment. Pornind de la planuri eficiente de mobilitate, până la generarea de energie din surse regenerabile, atenția pentru mediu este reală și ține de responsabilitatea cu care abordăm proiectele.
Nu în ultimul rând, ne dorim să avem un impact social și economic puternic. Un proiect de regenerare urbană produce valoare în fiecare zi pentru toți cei care îl folosesc, materială și socială.
Pentru Iași, de exemplu, argumentele s-au văzut în ultimii 10 ani. 14.000 de oameni lucrează astăzi în Palas și Palas Campus, alegând să rămână în Iași pentru că au găsit locuri de muncă la companiile atrase în investițiile noastre. Am construit responsabil, am pus în valoare simbolurile orașului și, poate cel mai important, am contribuit la creșterea calității vieții ieșenilor. Asta ne propunem să facem mai departe.
Care este principala lecție pe care ați primit-o până acum și cum o implementați în proiectele pe care le aveți în dezvoltare?
Atunci când realizezi investiții de sute de milioane de euro într-un oraș, metaforic vorbind, proiectul rezultat nu îți mai aparține. Devine al orașului și trebuie să fie o prelungire firească a identității sale.
Principala lecție a fost de a schimba modalitatea de demarare a unui proiect nou, care acum pornește de la a înțelege mai bine orașul și nevoile sale, mai profund și cu o mai accentuată atenție la detalii. Am devenit mai buni și mai eficienți în dialogul cu beneficiarii proiectelor. La Cluj, avem acum în desfășurare un proiect important prin care redăm orașului o zonă industrială. Nu am fi putut face asta fără să înțelegem bine ce înseamnă fabrica Carbochim pentru oamenii care se identifică cu istoria acestui loc. Luăm o zonă devenită în ultimii ani, practic, inaccesibilă și o redăm locuitorilor, respectând nevoia unui spațiu urban dinamic, verde, comunitar în ritmul de dezvoltare al orașului. Dar sunt oameni care au muncit zeci de ani acolo și este un producător industrial ce performează chiar și după 75 de ani de la prima zi de activitate, în ciuda perioadelor dificile pe care le-a traversat și care, negreșit, și-au lăsat amprenta. Din acest motiv, în vremuri în care toată lumea discută despre cum platformele industriale sunt distruse pentru a face loc dezvoltărilor imobiliare, noi am procedat altfel. În loc să desființăm fabrica, am păstrat-o, am relocat-o într-o zonă a orașului mai propice acestei activități, am păstrat angajații, am realizat retehnologizarea sa cu o infuzie de capital de peste 5 milioane de euro. Astăzi, am ajuns să avem în portofoliu și o fabrică de abrazive, deși obiectul nostru de activitate este cu totul altul.
Au trecut mai bine de 10 ani de la inaugurarea Palas Iași. Cum vedeți evoluția proiectelor mixed‑use de regenerare urbană?
Provocarea majoră pentru orice dezvoltator este să construiască pentru viitor. Angajamentul nostru pentru sustenabilitate nu e doar o formalitate. Fie că vorbim energie regenerabilă sau de grădini care oferă un refugiu în aglomerarea urbană, ne propunem să aducem și mai mult verde, și mai multă inovație tehnologică în proiectele noastre.
Lumea în care trăim este din ce în ce mai divizată de bariere fizice și digitale, iar proiectele mixte IULIUS sunt un catalizator social și ne arată puterea abordărilor integrative de a stimula un sentiment de comunitate și de scop comun.
Pe măsură ce privim spre viitor, viziunea IULIUS pentru dezvoltarea mixtă se arată ca o promisiune. Aceea de a susține dezvoltarea orașelor într-un mod interconectat și durabil, în care oamenii și spațiile pe care le ocupă cresc împreună, armonios.