Explozia comerțului electronic din pandemie a alimentat cererea de depozite. Retailerii sau producătorii și furnizorii de produse medicale continuă să aibă nevoie de tot mai mult spațiu de stocare pentru a satisface cererea.
Potrivit companiei de consultanță imobiliară JLL, unu din patru contracte de închiriere noi, semnate anul trecut în țările occidentale, a fost legat de cumpărăturile online. La noi, lucrurile sunt mai puțin clare și este mai greu de apreciat care este ponderea comercianților online din totalul clienților, pentru că operatorii logistici nu sunt neapărat dedicați acestui segment. În mod cert însă, retailerii tradiționali urmează tendința pieței și dezvoltă strategii omnichannel.
„Sigur că sunt și operatori integrați de e-commerce, dar multe dintre companiile din logistica mare integrează toate serviciile, de la produse de fashion la ulei, piese auto și altele”, spune Ana Dumitrache, Country Head al CTP, cel mai mare proprietar de spații logistice din regiune.
„Simțim creșteri ale industriilor de e-commerce, farma, băuturi, cosmetice, suplimente, dispozitive medicale, fashion. Sunt jucători noi care au venit pe piața noastră, iar România prinde contur ca un hub de distribuție pentru întreaga regiune”, adaugă Ana Dumitrache. Unul dintre retailerii foarte dinamici este Rohlik, un supermarket cu produse proaspete, care funcționează doar online. Compania a fost fondată în Cehia și și-a programat lansarea în România în acest an.
Dezvoltatorul CTP și-a extins și mai mult dominația asupra sectorului logistic în acest an, prin câteva achiziții importante precum cea a Helios Phoenix Logistics Parks, cu proiecte în Capitală, Timișoara și Brașov, pentru 75 de milioane de euro, plus Zacaria Industrial Parks, cu prezență în Craiova, Sibiu, Arad și Oradea, pentru suma de 60 de milioane de euro.
În ceea ce privește tabloul general al pieței logistice și industriale românești, trei cuvinte-cheie definesc perspectiva acestui an: securizare, relocare, extindere. Din oferta de spații noi, o treime este dezvoltată în București, iar o altă treime se va adăuga stocului modern al regiunii Vest/Nord-Vest.
Potrivit companiei CBRE, rata de neocupare la sfârșitul anului 2021, pentru stocul industrial modern, a scăzut la 4,0%, activitatea impresionantă de leasing începută anul trecut reflectându-se și asupra stocului ocupat. Bucureștiul se menține destinația preferată a companiilor care închiriază spații de logistică și depozitare, cu 65% din volumul tranzacționat, în timp ce Timișoara, Brașov și Cluj au fost cele mai dinamice piețe regionale.
Andrei Brînzea, partener al departamentului Industrial și Logistic al agenției Cushman & Wakefield Echinox, consideră că piața spațiilor logistice și industriale din 2021 a continuat să fie foarte activă, atât din punct de vedere al dezvoltării de noi proiecte, cât și al cererii. „Încurajati de evoluția pozitivă a consumului și a producției industriale, dezvoltatorii au continuat să livreze proiecte noi cu o suprafață totală de circa 540.000 mp. Estimăm că stocul de spații industriale și de logistică a depășit în 2021 borna de 6 milioane de metri pătrați”, adaugă Andrei Brînzea. Astfel, cererea a venit din partea companiilor din domeniul logisticii și a celor din retail și FMCG, însă a putut fi observată o activitate tot mai susținută și pe partea de producție.
Compania de consultanță imobiliară CBRE apreciază că, anul trecut, activitatea de leasing industrial a însumat 856.000 mp, cu 10% mai puțin față de suprafețele tranzacționate în 2020, un an record în ceea ce privește tranzacțiile și oferta nouă. „Cu toate acestea, dacă privim mai în urmă, activitatea de leasing de anul trecut este cu circa 40% mai mare față de cifrele înregistrate în 2017 și cu 70% și 80% față de valorile din 2018 și 2019”, spun analiștii CBRE.
Totalul tranzacțiilor (excluzând reînnoirea sau renegocierea) a revendicat o cotă de 72% din suprafața închiriată, indicând dorința companiilor fie de a-și asigura o nouă locație, fie de a se muta în alta sau de a extinde suprafața ocupată în același proiect. Contractele de pre-închiriere au reprezentat 15% din total, având o dimensiune medie a tranzacției de 6.000 mp, potrivit CBRE.
Din totalul suprafețelor închiriate anul trecut, în jur de 500.000 mp au fost închiriați de CTP. Dar, pe lângă creșterea suprafețelor închiriate, compania vizează și diversificarea portofoliului. Un exemplu sunt centrele comunitare Clubhaus, cu funcțiuni multiple, inclusiv spații de conferințe, puncte sanitare, restaurante sau cafenele, facilități care să sprijine rezidenții în atragerea forței de muncă. Primul Clubhaus, o investiție de 2,6 milioane euro, a fost deschis anul trecut în cadrul CTPark Bucharest West, iar anul acesta vor urma altele în CTPark Timișoara, cel mai mare proiect al companiei din afara capitalei, și la CTP București Km 13. De asemenea, compania are planuri de dezvoltare a unor noi produse, CTFlex și CTBox, tipologii de clădiri cu spații mai mici și înălțimi reduse, pe care le va dezvolta atât în cadrul parcurilor proprii, cât și în cele construite special pentru clienți.
CTP vizează și dezvoltări în alte puncte ale Capitalei, precum zonele de nord-est și sud. La Ștefăneștii de Jos se dezvoltă un parc logistic de peste 100.000 de mp, iar printre clienți se numără retailerul online din Cehia Rohlik Group (12.000 mp) și Tuborg România (10.300 mp) care își instalează aici principalul punct de distribuție pentru toate produsele alcoolice și non-alcoolice din portofoliu. În plus, CTP a cumpărat terenuri în sudul Capitalei, unde dezvoltă, într-o primă etapă, 33.000 mp, urmând să pornească alți 60.000 mp.
Și dezvoltatorul WDP își continuă expansiunea pe piața românească. După cum declară Jeroen Biermans, Managing Partner la WDP Development pentru Forbes, din totalul proiectelor în dezvoltare ale grupului, de 800.000 mp, 20% sunt în România.
„În ciuda opririi economice bruște din 2020, ca urmare a COVID, redresarea a fost puternică pe tot parcursul anului 2021, toate proiectele fiind livrate la timp. WDP are o serie de proiecte bine definite, iar o parte au fost demarate în 2020 și livrate pe parcursul anului 2021”, a explicat Jeroen Biermans. În România, portofoliul grupului este ocupat în proporție de 99%”, mai spune el.
Dintre clienții WDP se numără facilități de producție precum cele ale Siemens, Doduco, Aeronamic, Yazaki, Faurecia, Sogefi, TE Connectivity, Kamtec, Roquet, Roechling, Adler Group, Bekaert și alții. Dar compania acoperă și proiecte pentru retaileri de tipul marilor rețele de hypermarket (Auchan, Profi, Carrefour), fashion (LPP, Decathlon) sau FMCG (P&G, Iron Mountain, Ursus Breweries, Pirelli etc).
„Stocul României s-a dublat într-o perioadă de cinci ani, dar este loc suficient de creștere pentru a satisface cererea. Oferta totală a crescut cu o rată medie anuală de 14% din 2015 încoace, din care 30% a fost livrat de WDP. Luând în considerare tendințele dominante ale industriei, oferta insuficientă și rolul vital al logisticii, credem că evoluția pozitivă a sectorului, pe care am simțit-o în ultimii ani, va continua”, adaugă Jeroen Biermans.
CTP și WDP, jucătorii dominanți de pe piață, sunt deja prezenți în mai mult de 10 orașe, în timp ce VGP, Globalworth and Element Industrial țintesc și ei să dezvolte platforme naționale. Proiectele noi urmează să fie construite în București și în marile orașe regionale, dar și în Roman, Turda, Dej, Călan și Buzău, având în vedere că planurile de extindere ale chiriașilor se îndreaptă și spre orașe secundare și terțiare.
Și dezvoltatorul Belgian Speedwell are planuri de extindere pe segmentul industrial. Anul trecut, a lansat SpacePlus, primul proiect industrial din portofoliul Speedwell, un depozit ce oferă servicii de închiriere pentru IMM-uri. Lucrările de construcție pentru primul depozit au demarat anul trecut, iar livrarea este estimată pentru 2022. Pentru acest proiect, Speedwel a încheiat un parteneriat cu compania belgiană LCV. Proiectul este localizat în Chitila și va pune la dispoziția chiriașilor 10.000 mp.
De asemenea, reprezentanții Alinso anunțau anul trecut că sunt interesați de achiziția unor terenuri în mai multe localități din România, în principal în zona Bucureștiului și în Cluj, pentru dezvoltarea unor parcuri industriale după modelul Ploiești West Park.
Global Vision are în dezvoltare o serie de proiecte în Timișoara, Constanța, Pitești și Chitila, împreună cu Globalworth. Compania anunța anul trecut că intenționează să cumpere un million de metri pătrați de teren pentru a se extinde în alte 15 orașe din țară. În ultimii trei ani, Global Vision a investit în jur de 250 de milioane de euro în dezvoltări logistice și industriale. Planurile companiei prevăd dezvoltarea unei rețele de puncte logistice de tip last mile delivery, încurajați de rezultatele pe care le-au avut, în această direcție, cu eMAG și MegaImage.
Un alt mare jucător, Element Industrial, intenționează să-și lărgească portofoliul cu încă 100.000 mp, pentru a ajunge la 250.000 suprafață până la finalul lui 2023. Compania a început anul trecut construcția la Eli Park 3, din zona Buftea/Chitila, nordul Capitalei, și are în dezvoltare alte proiecte la Brăila și Bacău.
Andrei Brînzea consideră că, în condițiile în care piața industrială și de logistică a dovedit că este un segment performant și stabil, acesta va atrage și atenția altor dezvoltatori importanți, care vor dori să intre în România, fie prin achiziții de portofolii existente, fie prin dezvoltare de proiecte greenfield.
„Am mai sublinia faptul că piața în 2022 va fi influențată de creșterea materialelor de construcție, care are un impact de 15-25% asupra costului de construcție. În aceste condiții, estimăm un trend de indexare a chiriilor, pe de o parte ca urmare a creșterii costului construcțiilor, iar pe de altă parte din cauza majorării prețului terenurilor”, explică Andrei Brînzea.
„Multe dintre companiile din logistica mare integrează toate serviciile, de la produse de fashion la ulei, piese auto și altele.”
Ana Dumitrache, Country Head al CTP
„Stocul României s-a dublat într-o perioadă de cinci ani, dar este loc suficient de creștere pentru a satisface cererea.”
Jeroen Biermans, Managing Partner la WDP Development.