Judecând după volumul mare al achizițiilor de terenuri din 2021, este clar că dezvoltatorii se pregătesc de lansarea unor proiecte consistente pentru anii viitori.
Tranzacțiile destinate exclusiv proiectelor rezidențiale și comerciale (birouri, retail, hotel) au înregistrat anul trecut cea mai ridicată valoare din ultimi 15 ani: peste 800 de milioane de euro. Volumul total al tranzacțiilor a crescut de peste două ori și jumătate față de volumul estimat la 310 milioane euro în 2020, arată datele companiei de consultanță imobiliară Colliers. Retailerii și dezvoltatorii rezidențiali au fost extrem de activi, terenurile destinate proiectelor de acest tip reprezentând aproximativ 90% din total.
Cererea pentru terenuri a fost în continuă creștere, „alimentată atât de evoluția ratei inflației, dar mai ales de presiunea asupra stocului limitat de terenuri cu parametri definitorii, care pot fi dezvoltate într-un timp asumat”, după cum declară Ionuț Stan, Associate Director la Crosspoint Real Estate.
În medie, prețurile rămân ușor sub valorile din 2007-2008, însă reprezentanții Colliers atrag atenția și că datele fundamentale ale pieței sunt complet schimbate: spre exemplu, în ultimii 15 ani, puterea de cumpărare a salariului mediu din București (ajustată la inflație) aproape s-a triplat.
Oferta generoasă de terenuri, la care se adaugă și faptul că marjele de dezvoltare viitoare vor fi puse sub presiunea scumpirii materialelor de construcții, au limitat totuși creșterea de prețuri a terenurilor la o medie de 10-15%. În mod excepțional, s-au înregistrat creșteri mai consistente de prețuri pentru terenurile foarte bune și urbanizate din București, unde a existat o competiție crescută între mai mulți dezvoltatori interesați.
În ce privește tranzacțiile, Capitala a rămas în frunte, cu trei sferturi din volumul de tranzacții, peste 600 de milioane de euro. Din aceste terenuri, rezidențialul va înghiți cea mai mare parte a viitoarelor proiecte, în jur de 70%, estimează consultanții Colliers.
În 2021, zonele „vedetă” ale terenurilor din București au fost Fabrica de Glucoză și Străulești (cu câte 5-6 tranzacții semnificative), Calea Griviței (platforma Griro de 11 ha a fost securizată de Speedwell și Kaufland), Pipera (s-au tranzacționat terenuri pentru toate mărimile de proiecte și toate tipurile de concepte) și Berceni – Popești Leordeni, unde se conturează două mini-orașe: unul pe platforma IMGB, care va include și o vastă componentă de retail, și altul pe Serele Berceni, unde anul trecut s-a finalizat și vânzarea celei de-a doua jumătăți din platformă, către mai mulți dezvoltatori de rezidențial, majoritatea deja prezenți în zonă.
„Planetele s-au aliniat în 2021 și piața s-a dublat față de 2019 și a ajuns la valori nemaivăzute de la precedentul boom din perioada 2006-2008. 2021 se dovedește a fi un an record pentru că a existat un interes bun pentru terenuri, susținut și de o lichiditate adecvată, contextul economic actual, cu o inflație foarte ridicată, sporind atractivitatea plasamentelor imobiliare. A contribuit semnificativ și pipeline-ul de tranzacții importante începute în 2019 și 2020, care s-au desfășurat mai greu în contextul pandemiei”, explică Sînziana Oprea, director Land Agency la Colliers.
Totodată, a crescut semnificativ numărul de tranzacții mari (de peste 5 milioane euro), inclusiv în orașele din afara Bucureștiului, iar consultanții Colliers subliniază și că s-au înregistrat tranzacții la valori rar văzute post-2008. De exemplu, pentru un teren din zona Primăverii, dezvoltatorul Hagag a plătit aproape 6.000 de euro pe metrul pătrat.
Dacă vorbim în termeni de volum, nu de valoare pe metru pătrat, unele dintre cele mai importante tranzacții ale anului trecut au fost cele ale dezvoltatorului belgian Speedwell, care a achiziţionat un teren de nouă hectare pe platforma GRIRO din Bucureşti, acesta fiind unul dintre cele mai mari loturi de teren disponibile, unde va construi un proiect rezidențial în valoare de 500 de milioane de euro.
Alte tranzacții au fost realizate de divizia de dezvoltare imobiliară a constructorului Bog’Art (26.000 mp) și de Mobexpert, prin compania Redport (44.000 mp). Ambele companii au achiziționat terenuri amplasate în nordul Bucureștiului, vis-a-vis de Petrom City. Planurile prevăd construirea de proiecte mixte, care să cuprindă locuințe, un hotel și un spital.
„Zona Străulești – Petrom City se va transforma într-un pol rezidențial de prestigiu al Bucureștiului. Am pariat pe această zonă, prin dezvoltarea și finalizarea fazei 1 a proiectului The Level, continuând apoi cu dezvoltarea actuală a fazei II și cu achiziția de terenuri pentru un pipeline generos”, a declarat Cosmin Savu-Cristescu, Managing Director și acționar majoritar al grupului Redport.
Tot în zona Petrom City, constructorul maghiar Kesz Group a cumpărat un teren de 16.000 mp unde intenționează să investească 50 de milioane de euro într-un ansamblu rezidențial.
Iar Evergent Investments (fosta SIF Moldova) a achiziționat, prin intermediul companiei Țesătoriile Reunite, parte a fondului, un teren de 16.000 metri pătrați în zona de nord a Bucureștiului. Situat în proximitatea Parcului Herăstrău, terenul va fi folosit pentru dezvoltarea unui proiect rezidențial.
Dacă nordul Capitalei era preferat de marii investitori, anul trecut interesul acestora a fost captat și de zona de sud. La doar un an de la achiziție, SIF-Banat Crișana a scos la vânzare terenul de peste 55 de hectare pe care trona înainte platforma industrială IMGB. Printre companiile interesate se numără dezvoltatori imobiliari precum Prime Kapital și retailerii Dedeman, Kaufland, Lidl și Altex. Negocierile încă nu s-au finalizat.
În ceea ce privește proiectele industriale, United Romania Breweries Bereprod (URBB), filiala grupului multinațional Central Bottling Company Ltd., care deține licențe pentru mărci precum Carlsberg si Tuborg, a achiziționat un teren de peste 46.000 mp lângă București, în vederea extinderii capacităților de îmbuteliere de pe piața locală.
Dar cel mai mare teren, de aproximativ 250.000 mp, a fost achiziționat în martie anul trecut de VGP, dezvoltator de spații logistice și industriale. Amplasat în Ștefănești, lângă București, terenul va fi folosit pentru dezvoltarea VGP Park București, care va avea o suprafață totală de închiriere de aproximativ 120.000 mp, împărțită în patru clădiri.
În afara Capitalei, consultanții Colliers au observat un interes sporit al dezvoltatorilor pentru o serie de orașe mari, cum sunt Timișoara, Brașov, Constanța, Cluj-Napoca, Craiova, Galați, Brăila, Oradea, Sibiu, dar și pentru anumite orașe cu o populație mai mică, precum Vaslui, Tulcea, Giurgiu sau Călărași.
„Perspectivele pentru 2022 sunt bune, însă ușor mai rezervate. După un an care a făcut cât doi, ar fi nevoie de ceva timp pentru ca piața să poată absorbi viitoarele proiecte imobiliare, mai ales din sectorul rezidențial. Mai mult, în București și în alte zone ale țării, există ceva blocaje sau întârzieri în zona de autorizații de construcție, aspecte care pot lungi tot procesul de achiziție și livrare de proiecte. Așadar, ne așteptăm la un volum de tranzacționare însemnat, dar sub nivelul din 2021, și la o cvasi-stagnare a prețurilor, cu mențiunea că terenurile excepționale ca poziție, dar și cu documentații de urbanism aprobate, pot să atragă oferte mai bune”, conchide Sînziana Oprea, director Land Agency la Colliers.
În schimb, tranzacțiile de terenuri agricole mari au fost în scădere. Ministerul Agriculturii, care avizează toate tranzacțiile cu terenuri agricole ce depășesc 30 de hectare, și-a dat, în 2021, avizul final pentru terenuri cu o suprafață totală de circa 350 de hectare. Prețul total de tranzacționare a fost de 1,7 milioane de euro, jumătate din valoarea celor mai mari zece contracte cu terenuri agricole avizate în 2020.
„Planetele s-au aliniat în 2021 și piața s-a dublat față de 2019 și a ajuns la valori nemaivăzute.”
Sânziana Oprea, director Land Agency la Colliers