FacebookTwitterLinkedIn

Cei care visau ca anul acesta prețul locuințelor să scadă, ca prin minune, mai au de așteptat. 2022 este un an în care piața rezidențială rămâne deosebit de atractivă și de activă, iar cererea continuă să depășească oferta

Vorbim, așadar, despre o piață a vânzătorilor, care, sub presiunea creșterii prețurilor materialelor de construcții, a crizei forței de muncă din domeniu și a dificultății obținerii autorizațiilor de construcție, vor face tot ce pot pentru a-și proteja profiturile. 

Deja de anul trecut s-a putut observa o creștere a prețului mediu al locuințelor, iar România s-a înscris, cu un plus de 7,5% în ultimul trimestru din 2021, sub creșterea de 10% înregistrată la nivelul Uniunii Europene. În Estonia și Cehia creșterea prețurilor a fost chiar de 20%. 

Prețuri

Potrivit statisticilor naţionale, preţul mediu pe metru pătrat al locuinţelor din România a ajuns în martie 2022 la 1.654 de euro, o creştere de 19% faţă de martie anterior. Sectorul rezidenţial românesc continuă astfel să se scumpească, ceea ce ar putea afecta randamentul investițiilor în proprietăți rezidențiale noi, care anul trecut se situa la cele mai bune niveluri din zona Central și Est Europeană (CEE), cel puțin pentru București (între 5% și 7%). Un studiu al JLL, realizat anul trecut, arată că doar Varșovia avea randamente de peste 6,5%. În rest, investițiile din Praga aveau un randament de 4,5%, cele din Budapesta de 5,5%, iar în Viena de 3%. Comparația a fost făcută luând în calcul unități rezidențiale de 2 camere și 55 mp suprafață utilă.

În schimb, în condițiile în care prețurile de achiziție au crescut, iar cele de închiriere au rămas cam aceleași, randamentele din sectorul rezidențial ar putea avea de suferit, iar 5% pentru apartamentele noi ar putea deveni o țintă mai greu de atins în România.

„Inflația și războiul din Ucraina sunt, evident, factorii care influențează major această perioadă. Față de primul trimestru al anului trecut, prețurile au crescut semnificativ, chiar cu peste 20% pe unele segmente de piață și în anumite orașe. Pentru al doilea trimestru din 2022 preconizăm creșteri semnificative de prețuri la construcțiile noi, generate de inflație și întreruperile din lanțurile de aprovizionare, în unele piețe ajungând la peste 20% comparativ cu T2 2021”, a declarat Răzvan Cuc, Președinte RE/MAX România.  

Livrări la nivelul anului trecut

Cu toate acestea, cerere există și se construiește în continuare. Conform celui mai recent raport realizat de compania de consultanță imobiliară SVN România, în capitală ne putem aștepta la cel mai mare număr de locuințe în construcție înregistrat până acum. Peste 27.000 de locuințe sunt în diverse stadii ale construcției în București și împrejurimi, potrivit datelor SVN România, cel mai mare număr din istoria modernă a pieței rezidențiale locale. Dintre locuințele aflate în construcție, aproximativ 21.000 de case și apartamente ar putea fi livrate în acest an potrivit raportului de piață ”Romania Residential Market Genome 2022”. 

Interesul pentru locuințe rămâne ridicat, iar pandemia și conflictul din Ucraina au amplificat mentalitatea de investitor a oamenilor. Există bani pe piață, iar una dintre cele mai sigure metode de protejare a economiilor este investirea lor în active imobiliare. Interesul pentru proprietăți rezidențiale poate fi probat cu cifre: în primele trei luni din 2022, numărul de locuințe vândute în București și Ilfov a crescut cu 16%, comparativ cu perioada similară din 2021, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).

Și compania imobiliară RE/MAX România a vândut bine în primul trimestru al acestui an. Au fost intermediate în jur de 2.300 de tranzacții în această perioadă, în valoare de aproximativ 130 milioane de euro. Vorbim de un volum al tranzacțiilor pe segmentul rezidențial în creștere cu 25%, comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent și de comisioanele în creștere de aproximativ 43%, până la cca. 2,9 milioane de euro.

Potrivit analizei realizate de RE/MAX România, dintre principalele centre regionale, Brașovul a înregistrat creșteri procentuale ale prețurilor mai mari decât celelalte orașe importante. 

În ce privește livrările, rezultatul acestui an ar putea fi similar cu cel înregistrat în 2021, când s-a stabilit un record de locuințe finalizate în București și Ilfov: 22.010 de apartamente și case, conform datelor Institutului Național de Statistică. Din raportul SVN România observăm că mare parte din locuințele noi au fost deja pre-contractate de cumpărători, “însă există și un număr ridicat de proiecte noi, unele și cu peste 1.000 de locuințe, a căror construcție a început în 2022 sau ar urma să înceapă în perioada imediat următoare.”

După cum punctează Andrei Sârbu, CEO al companiei de consultanță imobiliară SVN Romania, ”Proiectele rezidențiale atent concepute și cu echipe de vânzări specializate vor înregistra rezultate bune și în perioada următoare, iar 2022 are premisele să fie un nou an cu rezultate satisfăcătoare pentru sectorul rezidențial din România”.

Dacă un început de an care a debutat cu o ușoară scădere a numărului de apartamente și case vândute în București și împrejurimi, datele ANCPI arată, începând din februarie, creșteri lunare de cca 20% ale vânzărilor de locuințe, comparativ cu perioadele similare din 2021, în ciuda contextului internațional. 

Provocări

Dar încă de anul trecut au început să apară noi dificultăți, care își vor pune amprenta asupra pieței rezidențiale și în acest an. Unul dintre ele privește creșterea fulgerătoare a costului materialelor de construcție, de până la 40% față de 2020. Constructorii sunt în prezent la mâna furnizorilor de materiale, care fac jocul în piață. 

În februarie 2022, preţurile materialelor de construcţii crescuseră și mai mult, cu 60-80% comparativ cu septembrie 2021, conform datelor Federaţiei Patronatelor Societăţilor din Construcţii (FPSC), organizație care a sugerat ca guvernul să adopte măsuri drastice și chiar să interzică exporturile de materiale de construcții.

Combinat cu prețurile mai mari la energie și înăsprirea condițiilor de creditare, acest lucru a dus la o creștere a prețurilor locuințelor. “În timp ce atât numărul de locuințe noi livrate, cât și numărul autorizațiilor de construire eliberate anul trecut au fost mai mari decât în ​​anii precedenți, presiunea creșterii costurilor de construcție, precum și amânarea planurilor urbanistice a devenit tangibilă, aspect care va fi din ce în ce mai vizibil începând cu sfârșitul acestui an”, se precizează într-un studiu elaborat de compania de consultanță Crosspoint Real Estate

Analiștii de la Crosspoint sunt mai rezervați în privința performanțelor sectorului în acest an, motivând că, deși interesul clienților pare să fi revenit parțial în prezent, “următoarea perioadă va testa rezistența pieței rezidențiale bucureștene față de o serie de provocări, precum costurile tot mai mari ale materialelor de construcție, dobânzile ridicate, deprecierea leului față de euro, amânările planurilor de urbanism. În timp ce prețurile sunt de așteptat să treacă printr-o creștere inevitabilă în 2022, este puțin probabil ca piața să poată susține o rată de creștere similară cu 2021.”

Potrivit Crosspoint, sunt în jur de 100 de proiecte rezidențiale noi cu livrare în 2022, numai în București și Ilfov. Compania estimează că volumul este la jumătate față de numărul de proiecte livrate în 2021. 

Cele mai multe proiecte rezidențiale vor fi livrate în sectorul 6 (16), urmat de sectorul 2 (15) și sectorul 1 (13), fără a pune la socoteală județul Ilfov, unde se vor livra 24 de proiecte noi.