După un an 2023 marcat printr-o scădere de 10% a tranzacțiilor imobiliare, apetitul pentru proprietăți imobiliare al românilor dă semne de revenire.
Vânzările de locuințe înregistrate în București și llfov în primele trei luni din 2024 au crescut cu 21,6% față de perioada similară din 2023, în timp ce creșterea anuală înregistrată la nivel național a fost de aproximativ 19% în aceeași perioadă, potrivit statisticilor ANCPI.
Indicele de accesibilitate a cumpărării unei noi locuințe a ajuns la o valoare de 7 ani, pentru un apartament nou cu două camere (50 de metri pătrați utili) în București. Și dobânzile bancare sunt într-o continuă scădere, chiar dacă într-un ritm mai lent față de cel așteptat.
Prețurile locuințelor însă nu dau semne de scădere. În ultimele 12 luni, prețurile au crescut în medie cu un procent cuprins între 5% și aproape 10% în funcție de sursă, oraș, zonă sau segment de piață.
În acest context, reprezentanții celor mai puternice companii din sectorul imobiliar rezidențial s-au reunit pe 30 mai la Intercontinental Athénée Palace pentru a dezbate evoluția pieței rezidențiale din ultimul an, precum și perspectivele pentru următoarea perioadă.
Beatrice Dumitrașcu – CEO Residential Division One United Properties
„Ianuarie a fost cea mai bogată lună din ultimii 20 de ani, de când fac real estate. Însă piața nu are o ofertă atât de mare de proprietăți, iar clientului, chiar dacă e tot mai educat, îi ia mai mult timp prospectarea, dar odată ce s-au decis, acționează. (…) Am lansat vineri One Lake District cu peste 800 de apartamente, iar în trei zile aveam deja peste 200 de apartamente rezervate. Asta arată că e nevoie de cât mai multe și de calitate unități locative. Februarie, martie, aprilie s-au aliniat targetului asumat. Iar lunile următoare vor arăta că am făcut bine să lansăm proiectul nou în luna mai.
Anul acesta este unul al schimbărilor la nivel global, ar fi păcat ca anul viitor să nu înceapă un parteneriat public-privat care să ajute la rezolvarea problemelor Bucureștiului. Noi am început, la One Floreasca City, cu investiția în infrastructura publică, cred că se vor debloca lucrurile. Sunt încă foarte multe zone industriale ale orașului care trebuie să se transforme în comunități pentru oameni. Trebuie pornit de undeva, iar eu cred că doar printr-un parteneriat cu autoritățile.
Va fi interesant peste câțiva ani că, deși s-a vorbit despre căderea pieței, au tot crescut prețurile, iar cei care au stat să se uite la piață, își vor da seama că nu-și mai pot permite să facă achiziții.”
Luciana Giurea – Head of Residential Division AFI Europe Romania
„Suntem în grafic cu ceea ce ne-am propus, suntem gata să lansăm în martie 2025 primul nostru proiect rezidențial de închiriat. În prima fază avem 80 de apartamente. Amplasarea este în zona Dimitrie Pompeiu, și am gândit proiectul pentru a oferi și spații de coworking. Suntem înaintea valului cu acest proiect, operăm deja peste 4.000 de astfel de unități în Polonia și Cehia, dar este o noutate pentru România. Suntem pregătiți să-l ducem și în alte zone din Capitală și din țară.
Acest teren avea deja autorizație de construcție, altfel ar fi fost construit lângă AFI Cotroceni. Aveam deja decizia (de a construi n.r.) de câțiva ani, după ce am văzut cum evoluează piața în Polonia și Cehia. Ideea de mixed use a fost de la început pentru AFI un obiectiv clar, dezvoltând lângă AFI Cotroceni un parc de birouri.
Noi încercăm să vedem oportunități în pericole. Pentru următorii ani, vrem să achiziționăm terenuri pentru a ne dezvolta exclusiv pe acest segment, inclusiv în Bucureștii Noi. Clar că cei care vin să închirieze nu mai sunt cei de acum 20 de ani. Condițiile sunt altele. Noi le oferim clienților posibilitatea de a închiria pe câți ani doresc, pentru a-și converti timpul petrecut în trafic în timp de calitate.
După AFI Loft, singura clădire de birouri construită în prezent în Capitală, vom continua în Brașov cu încă 10.000 mp de birouri. Anul trecut a fost o premieră pentru AFI faptul că ne-am orientat spre retail parcuri.”
Bogdan Bălașa – Director General HILS Development
„Construim cam 1.000 de apartamente pe an, în 2024 atingem borna de 11.000 de apartamente finalizate. În primele cinci luni din 2024 avem un volum de vânzări pe plus cu 25%, înseamnă că piața rezidențială este rezilientă, oamenii au încredere în ea și cererea este reală. S-a îmbunătățit procentul celor care accesează un credit ipotecar. Vedem o revenire spectaculoasă a creditării, noi avem un procent de 30-35% de clienți care accesează un credit ipotecar. Și prețurile au crescut, și nu mă refer la cele de listă, ci de tranzacționare, care au crescut cu 8-10% în funcție de proiectul imobiliar.
Noi dezvoltăm acum șase proiecte rezidențiale, avem o ofertă de 3.400 de unități locative, credem că în semestrul al doilea vom avea rezultate și mai bune.
O oportunitate fantastică pentru dezvoltarea Bucureștiului ține de infrastructură, iar aici noi am contribuit mult la zona Pallady. După ce au apărut stațiile de metrou, au venit magazinele, apoi zona rezidențială. Gradul de accesibilitate este o altă oportunitate, se vede deoarece avem o pondere de 20-25% din tranzacții care cumpără din stadiul incipient pentru a le închiria sau vinde mai încolo. Apoi este important să construim locuințe noi pentru că fondul vechi are probleme. Sunt locuințe care se apropie de ciclul maxim de funcționare, sunt probleme cu încălzirea. Cred că avem un deficit de 100.000 de locuințe noi în București.”
Eduard Uzunov – Președinte și Fondator Regatta Real Estate
„Tot ceea ce se întâmplă este pozitiv. Scăderea inflației, faptul că scad dobânzile sunt benefice pentru piață. După primul trimestru m-am speriat de taxe, chiar dacă tranzacțiile noastre au fost de 15 milioane de euro, în special în zona centrală, în Piața Amzei, unde suntem parteneri la o dezvoltare imobiliară, din fața clădirii Mița Biciclista. Taxele au crescut mult. Înainte de alegerile precedente, ne-am întâlnit cu candidatul pe atunci Nicușor Dan și am discutat despre importanța unui PUG pentru București, prin care să facilităm accesul oamenilor din nordul în sudul orașului. A zis că ne costă foarte mult, dar până la urmă și-a dat seama că așa este normal. Investitorii cer o regionalizare, este bine faptul că fac zone mixte, de comercial cu rezidențial.
Dacă se întâmplă ceva cu piața imobiliară este grav, pentru că suntem într-o dezvoltare pe orizontală. Prețurile au crescut, inflația a crescut, coșul zilnic este mare, așa că trebuie să ne adaptăm.
Faptul că nu s-au mai dat autorizații, în mod clar a generat creșteri ale prețurilor pentru imobilele existente. Zona Ateneului, cu străzile Clemenceau și Episcopiei sunt în cerere foarte mare. Vrem ca Bucureștiul să devină iar Micul Paris, iată ce s-a întâmplat cu multe clădiri cu istorie, precum Mița Biciclista.
România este o țară sigură. Ne-am speriat de război, dar ne-am obișnuit cu el, ne-am speriat de inflație, dar dobânzile au scăzut.”
Daniel Tudor – Fondator & CEO THE CONCEPT Real Estate Advisers
„Dacă ai cele mai bune locații și un track record peste medie, ai rezultate bune. Chiar dacă dobânzile au scăzut, încă nu sunt atât de mici. Percepția oamenilor este că imobiliarele încă sunt scumpe, vor mai trece vreo câteva luni până când piața își va mai reveni. Cred că piața este încă jos ca rată de creștere. Mă refer la ambele piețe, cea veche și cea de apartamente noi. Noi lucrăm bine în Oradea, în Brașov, iar în București vindem bine proprietățile cu locații bune, cum sunt cele ale One United, dar nu la nivelul dinaintea războiului din Ucraina. Dar șansele ca piața să-și revină sunt foarte mari, fundamentele sunt bune. Plus că sunt mulți români care locuiesc în diaspora și vor să investească local.
În România prețul va crește oricum, pentru că românii câștigă mai mult, suntem o țară foarte accesibilă, iar asta se va vedea. Trebuie să construim mai sustenabil.
Avem multe proiecte mari de infrastructură care vor fi gata, la pachet cu interesul multor investitori străini, astfel că șansele ca acești bani să ajungă în imobiliare sunt mari. Cred că în 4-5 ani vom avea amintirea prețurilor de azi.”
Alexandru Bonea – CEO Meta Estate Trust
„Piața imobiliară este foarte interesantă. Pe termen scurt, ea e influențată puternic de cerere. Când vine vorba de ofertă, durează mai mult. Înseamnă că nu avem cum să reacționăm cu oferta. Dacă ne uităm ce s-a întâmplat în ultimii ani, războiul din Ucraina, dobânzi ridicate, un apartament este ultimul lucru pe care-l dorești. Însă noi, ca investitori în piața imobiliară, decât să ne gândim că nu se mai vând apartamente acum, analizăm situația pe termen lung.
Cred că va fi un megatrend achiziția pentru a închiria. Avem în aprilie propusă legea REIT-urilor, se pare că o vom avea mai devreme. Avem nevoie de investitori pe termen lung, care să ofere chiria și serviciile anexe, trendul din Europa va veni și la noi. Aceasta a fost ideea fundamentală pentru care am fondat MetaEstate.”
Leonidas Anastasopoulos – Co-Founder & Managing Partner Alesonor
„Piața rezidențială necesită o abordare pe termen lung. Noi am avut un an 2024 foarte bun ca vânzări. Clienții pe care îi targetăm sunt familiile. Surpriza pentru mine a fost că anul acesta am avut cerere din partea investitorilor, o surpriză pentru un amplasament din afara Bucureștiului.
Am vândut deja 500 de unități din cele 700 câte are proiectul. Pot să confirm că a fost o cerere puternică. Dacă ne uităm pe termen lung, orașul are nevoie de unități locative noi, pentru că este unul dintre cele mai congestionate din Europa. Deci cererea puternică va continua pe termen lung.
Văd două riscuri: costul crescut al construcțiilor, iar a doua problemă este cea legată de taxe. Dar așa este, Bucureștiul a crescut foarte rapid, iar pentru dezvoltatorii mari are sens să contribuie la infrastructură și să o doneze orașului. Noi investim și nu poți schimba orașul fără contribuția companiilor private.
Sustenabilitatea este unul dintre motivele pentru care lumea a ales Amber Forest. A devenit un subiect important pentru toți dezvoltatorii. Cred că în câțiva ani nu vom mai vedea proiecte finanțate de bănci dacă nu sunt sustenabile.”
Ionuţ Bonoiu – Editor-in-Chief Forbes România
„Cu câteva excepții, evoluția pieței a fost bună în prima parte a anului. Anul 2025 se prefigurează a avea foarte multe livrări, probabil ritmul cel mai ridicat din ultimii 2-3 ani. Ponderea creditelor din PIB este foarte mică, probabil cea mai mică din Europa, deci este loc de creștere. Fiecare credit, la rândul său, impactează de câteva ori. Dacă privim volumul de tranzacții la nivel rezidențial, vedem că este mai mic decât 2023, dar poate se apropie de anul record 2022. Sunt multe detalii care apar, dincolo de prețuri.
Bucureștiul are un PIB mai mare decât cel al unor țări, în realitate a ajuns, cel puțin în cifre, la niște valori care trebuie interpretate și puse bine în context, apropo de potențial.”