Ultimul panel al Forbes Business Bridges 2025 a reunit voci importante din industriile imobiliare americană și româneacă pentru o discuție orientată spre viitor despre investiții, sustenabilitate și inovație urbană.
Iată principalele declarații ale speakerilor:
OANA IJDELEA – Managing Partner, Ijdelea & Associates
Acum, privind la mediul economic general, aș spune că legăturile economice tradiționale între SUA și România au rămas în mare parte neschimbate în ultimii 20-30 de ani. În special, vorbim despre infrastructură, energie, logistică, apărare și securitate, și telecomunicații. Pe deasupra, avem și companii mari de servicii, iar IT și tehnologia se dezvoltă rapid. Am văzut multe investiții din SUA în România, vizând companiile tech românești.
Companiile americane care și-au stabilit o prezență în România fac acest lucru pentru a beneficia de abilitățile și capacitățile excepționale ale poporului român—suntem cunoscuți pentru că suntem extrem de pricepuți la tehnologie. Privind înainte, cred că acest lucru va continua să crească. Pe măsură ce România continuă să își dovedească fiabilitatea în cadrul parteneriatului strategic dintre SUA și țările partenere din UE, putem doar să ne așteptăm la o creștere continuă. Având în vedere că, la nivel global, SUA se numără printre cei mai mari investitori—după unele măsurători cel de-al șaptelea cel mai mare—ar trebui să vedem această tendință să continue.
BEATRICE DUMITRASCU – CEO Residential Division One United Properties
Imobiliarele rezidențiale din România cresc în fiecare zi. Simona a făcut niște observații excelente. Ceea ce nu avem în Statele Unite este conștientizarea „României” ca brand—totuși este o țară care evoluează rapid. În rezidențial, așa cum a spus ea, avem o perioadă de 6–10 ani. De ce? Pentru că dacă cumperi unități în construcție în România astăzi, investiția ta a crescut cu cel puțin 20% pe an, ceea ce este enorm. Impozitarea în România este favorabilă.
Am avut niște probleme cu TVA-ul, alegeri și așa mai departe. Cu toate acestea, pentru a vă da o idee despre prețuri—scuze, gândesc în metri pătrați—prețul mediu astăzi este de aproximativ 1.750 de euro pe metru pătrat, care este o sumă relativ mică dacă cumperi un apartament de 150.000–200.000 de euro, plus TVA. Ceea ce este important de știut este că avem un deficit de cel puțin 200.000 de unități rezidențiale doar în București. De asemenea, în România, aproximativ 95% din oameni sunt proprietari-ocupanți, ceea ce înseamnă că stocul este foarte vechi—mare parte a fost construit înainte de 1989.
Trebuie să modernizăm acel stoc și trebuie să luăm în considerare, de asemenea, că o piață de închiriere adevărată abia a existat până recent—abia a început să crească. În ultimii trei ani, segmentul de închirieri pe termen scurt s-a extins, de asemenea. Am avut și o perioadă în care orașul a fost efectiv „blocat”, cu puține dezvoltări noi, ceea ce a împins prețurile în sus.
În ceea ce ne privește, reprezint One United Properties, dezvoltatorul imobiliar lider astăzi. Facem rezidențial și ospitalitate; de asemenea, reabilităm clădiri istorice într-un oraș frumos cu multă istorie.
Construim și clădiri de birouri și deschidem chiar acum primul Hotel Mondrian. Este important de menționat că prețurile au crescut aproximativ de trei ori în ultimii cinci ani, iar România este încă cu cel puțin 15 ani în urmă față de Polonia. Acest lucru înseamnă că țara are un spațiu semnificativ de creștere pentru investiții rezidențiale. Rezidențialul este cel mai ușor punct de intrare—nu ai nevoie de specializare profundă. Doar uită-te la ceea ce s-a întâmplat în ultimii 5–10 ani și vei vedea tendința.
Ca companie, livrăm 2.500 de unități astăzi; avem aproape 4.000 în construcție și mai puțin de 950 de unități disponibile pentru vânzare. Asta arată cât de puternică este cererea și cât de limitată rămâne oferta.
Și pentru a reveni la Simona—ea este agent imobiliar aici, cunoaște această piață și a vizitat România și a văzut din prima mână ce se întâmplă. Am încredere în părerea ei că este o piață foarte bună. Aș putea vorbi despre asta timp de 10 ore.
AARON N. BLOCK – Co-Fondator și Managing Partner MetaProp
Am avut norocul să fiu învelit în lumea tech—ușor departe de imobiliarele tradiționale. Tot ce investim este tehnologie legată de imobiliare, iar tehnologia este în plină expansiune aici, în ciuda titlurilor despre AI care „ia locuri de muncă”. Câți dintre voi folosiți AI—instrumente precum ChatGPT, Gemini, poate Claude sau Copilot? Toată lumea este familiarizată, nu-i așa? Dacă am fi pus această întrebare acum un an, pariez că doar jumătate din mâini ar fi fost ridicate; acum doi ani, doar câteva.
Asistați la o adevărată renaștere în comunitatea tech. Tech NYC este mai mare ca niciodată. Scena tech românească este foarte atractivă—deschidem un birou în iulie pentru a acoperi startup-urile EMEA, iar România este una dintre piețele pe care le cunoaștem. Avem prieteni care dețin proprietăți acolo—nu dezvoltatori la fel de cunoscuți ca voi—dar pare o oportunitate incredibilă pentru oamenii din avangarda transformării AI în locuri precum New York să transfere cunoștințe și să creeze noi startup-uri vizând piețe emergente precum România.
Am petrecut, de asemenea, mult timp în Orientul Mijlociu—am locuit acolo patru ani, am ajutat să construiesc o afacere și am încheiat multe afaceri imobiliare. Simt o oportunitate similară în România, urmând ceea ce vedem în New York și Silicon Valley. Sunt foarte optimist în privința rezidențialului—și în special în privința industriilor în creștere. Una dintre ele chiar acum se întâmplă să fie Tesla.
Î: Cum ați caracteriza piața imobiliară din Europa Centrală și de Est colegilor dumneavoastră investitori americani?
Vorbim despre România în fiecare zi în lumea mea. N-am avut șansa să investesc încă, din păcate. În fiecare an servesc în juriul pentru Premiile Midland—premiile globale—și din când în când proiecte românești apar pentru evaluare. Voi vota pentru ale voastre, promit. Piața românească este vibrantă și a trecut prin partea ei de provocări de-a lungul anilor. Și SUA nu sunt fără provocări, de asemenea. Ieri am încercat să mă întorc pe jos la birou de la o întâlnire pe chei, pe Sixth Avenue pe lângă 1211—obiceiurile de broker nu mor—și am rămas blocat într-un protest masiv. Avem propriile noastre probleme, pe multe niveluri, împreună cu o mulțime de oportunități.
România este în conversație din cauza tech-ului. Vedem proiectele; știm că România are infrastructură solidă și universități, plus un istoric puternic de companii tech globale care angajează talente offshore acolo. Asta este bine pentru termen lung. Mi-ar plăcea să fac o investiție în România—doar că nu am văzut cea potrivită încă. Vă rog trimiteți-ne orice este activat de tehnologie sau concentrat pe „agentificare” condusă de AI în imobiliare, construcții sau dezvoltare. Ne-ar plăcea să ne uităm la el, pentru că România este una dintre puținele țări care pare să aibă rețeta potrivită pentru succes chiar acum. Deci vă rog trimiteți-ne cele mai bune oferte de proptech și construcții.
CRAIG NASSI – CEO BCN Development
Având în vedere ceea ce ea (Beatrice) a împărtășit și toate faptele, cred că oricare dintre noi care ascultăm spunem: „Wow, asta e incredibil.” Perspectivele de creștere sunt fenomenale. Este o țară mică, omogenă, prietenoasă, bine privită—deci bifează toate căsuțele pentru siguranță și poziționare. Creșterea pe care o descrie este izbitoare. Dacă o compar cu New York, vedem dinamici similare pe piața de închiriere—mai mult decât pe piața de achiziție. Mulți oameni pur și simplu nu pot găsi un loc de închiriat în cartiere bune chiar acum.
Oferta de închiriere pe piața liberă din oraș se simte foarte strânsă. Asta este probabil legat de ratele la credite ipotecare—oamenii așteaptă să cumpere. În New York, mulți văd închirierea ca o opțiune egală sau chiar mai bună decât proprietatea; mulți dintre prietenii mei în vârsta de 20, 30 și 40 de ani se simt așa. În ceea ce privește cele mai recente investiții ale noastre, ne concentrăm pe noi oportunități de piață liberă în oraș—oferte de nivel superior care ar putea fi fie apartamente, fie închirieri. Numerele funcționează în ambele cazuri.
BOB KNAKAL – Chairman & CEO BKREA
Ce ne permite să depășim alte piețe emergente? Vând proprietăți de investiții aici în New York și am vândut clădiri investitorilor din 72 de țări diferite. Este o piață foarte internațională. Dar profilul de investiție în New York s-a schimbat dramatic în ultimii șase sau șapte ani, în principal pentru că majoritatea clădirilor noastre sunt clădiri de apartamente—și acea piață a fost transformată. Factorii noștri de decizie politică au decis că soluția la criza locuințelor era să confiste controlul și să limiteze ceea ce proprietarii pot face cu clădirile lor, mai degrabă decât să construiască altele noi. Asta e o greșeală mare. Rezultatul a fost de a goni investitorii tipici multifamily de pe piața din New York.
Dacă am fi avut această conversație în 2018, v-aș fi spus că toți clienții mei care cumpără clădiri de apartamente ar cumpăra doar în New York și nicăieri altundeva—și au făcut asta timp de decenii. Astăzi, 85% până la 90% dintre aceiași oameni nu ar cumpăra o clădire de apartamente în New York indiferent de preț. Cumpără în altă parte în țară. Asta a început în 2018, când politicienii au început să vorbească despre schimbările pe care intenționau să le facă—schimbări pe care le-au implementat în 2019.
Istoric, ratele cap pentru clădirile de apartamente din New York erau cu 150–200 de puncte de bază mai mici decât în altă parte. Când capitalul din New York a plecat și a început să cumpere în Florida, Tennessee, Texas și Arizona, ratele cap din țară au scăzut în timp ce cele din New York au crescut—atât de mult încât în timpul pandemiei în 2020, relația s-a inversat: ratele cap erau mai mici în afara New York-ului decât în New York. Astăzi, 10%–15% dintre investitorii multifamily încă cumpără aici, dublând și triplând—în mare parte, cred, pentru că au întârziat să se diversifice și simt că nu au altă opțiune decât să rămână all-in și să spere la schimbări dramatice. Între timp, există o nouă cultură de investitori.
Investitori din locuri precum Nashville—obișnuiți să cumpere la o rată cap de 7% sau 8% și să vândă new-yorkezilor la o rată cap de 4%—și-au luat câștigurile și au venit în New York, cumpărând la rate cap de 5%–6% și crezând că înțeleg reglementarea chiriilor. Nu cred că mulți o înțeleg cu adevărat. Piața de vânzări de investiții a fost întotdeauna ciclică—și la fel este comportamentul investitorilor. Fluctuează. Cred că Greg este pe drumul cel bun concentrându-se pe închirieri. Oportunitatea este clară: politicienii noștri spun că vor ca New York să fie mai accesibil, dar aproape tot ceea ce au făcut—cu excepția programului de beneficii fiscale 467-m—l-a făcut mai puțin accesibil.
Oferta este restricționată. Nu se adaugă ofertă nouă; de fapt, oferta este scoasă de pe piață. De aceea valorile în sectorul cu chirie stabilizată au scăzut cu 50%–75%. În schimb, apartamentele de pe piața liberă sunt la niveluri record: nu cred că există o clădire nouă în oraș care se închiriază la mai puțin de 100 de dolari pe picior pătrat, iar unele sunt la 150. Dacă am făcut calculele corect—convertind euro în dolari și metri pătrați în picioare pătrate—apartamentele românești se vând la aproximativ 150 de dolari pe picior pătrat. Plătim 150 de dolari pe picior pătrat pentru a închiria în New York. Este fascinant—și un moment periculos pentru a investi aici.
Spre deosebire de orice am văzut înainte, unele sectoare se descurcă foarte bine și valorile cresc, în timp ce altele performează prost și scad. Nu poți picta piața cu o pensulă largă; trebuie să analizezi pe sectoare. Acestea sunt vremuri foarte provocatoare.
KENT M. SWIG – President Swig Equities, LLC
Reziliența New York-ului este extinsă—și puternică în general. Dacă ar trebui să aleg sectorul cel mai rezistent pe termen lung, este rezidențialul. La capătul ultra-înalt, piața comercială este foarte puternică chiar acum; rata de neocupare pe produsul AAA adevărat este în jur de 7,6%. Dar pentru rezistență durabilă în timp, rezidențialul conduce—și un motiv mare este simpla cerere și ofertă. Avem aproximativ 8,3 milioane de oameni în New York City și aproximativ 3,1 milioane de unități de locuințe. Dintre acestea, aproximativ 1,4 milioane sunt închirieri, iar balanța este de vânzare. La nivel de oraș există aproximativ 278.000 de condominii și 376.000 de cooperative.
Există, de asemenea, aproximativ 1,1 milioane de case unifamiliale sau cu două-trei familii disponibile pentru cumpărare. Cu doar 278.000 de condominii—Manhattan are aproximativ 114.000—pur și simplu nu există mult produs. Atâta timp cât populația este stabilă sau în creștere, oferta va rămâne strânsă. Deci da, rezidențialul arată foarte bine. Totuși, ciclurile contează: casele în intervalul de 1–3 milioane de dolari văd volume de tranzacții mai slabe din cauza ratelor mai mari ale dobânzilor. Asta împinge mai mulți oameni pe piața de închiriere—ar putea să le lipsească avansul sau nu pot susține costurile de împrumut de astăzi. Per ansamblu, totuși, rezidențialul rămâne o zonă foarte puternică.
La punctul lui Bob, avem nevoie disperată să construim mai multe locuințe accesibile. Conceptul este simplu: stimulentele funcționează mai bine decât pedeapsa. Dacă ameninți constant copiii tăi cu pedeapsa, nu vei ajunge departe; dacă îi recompensezi pentru a face lucrul corect, obții rezultate mai bune. La fel este cu dezvoltatorii. M-aș uita la coridoarele noastre cele mai largi—luați Queens Boulevard, de exemplu, care este relativ densitate scăzută astăzi.
Rezonați-l pentru a permite un FAR (raport suprafață de podea) de 15:1 la 20:1. Nimeni nu este forțat să construiască, dar dacă optezi, solicită ca 50% din ceea ce construiești să fie locuințe accesibile. Veți vedea mult dezvoltare. Orașul poate să nu aibă numerar, dar are un activ: „drepturi aeriene”. Tratați acel aer ca pe o bancă.
Monetizați drepturile aeriene pentru comunitatea de dezvoltare pe bulevarde potrivite, largi, care pot gestiona creșterea. Nu costă orașul nimic, creează valoare din aer și transferă acea valoare constructorilor—cu o linie directoare clară că 50% trebuie să fie accesibil. Stimulați, și dezvoltarea urmează. Altfel, riscăm un oraș bifurcat între foarte bogați și foarte săraci, cu puțin între ei. Se poate spune că suntem deja la jumătatea drumului acolo.