In sectorul imobiliar, este ceva obisnuit ca imprumuturile acordate sa fie garantate prin livrarea unei garantii ipotecare. Aceasta garantie se ia in prezenta unui notar si se inscrie in cartea funciara.
Dar care sunt avantajele unui credit cu garantie imobiliara?
In primul rand, in timpul proiectului, proprietarul proprietatii nu o poate transfera sau reipoteca. Daca este reipotecata, urmatoarea ipoteca va fi de gradul doi sau trei, intotdeauna fiind cu prioritate fata de cele de grad inferior.
In al doilea rand, daca clientul nu este in masura să ramburseze un credit cu garantie imobiliara la scadenta, este intotdeauna posibil sa execute garantia, sa vanda proprietatea oferita ca garantie la licitatie si sa foloseasca incasarile pentru a rambursa datoria initiala. Asa cum este normal, in procesul de executare a garantiei prin licitatie, aceasta poate pierde o parte din valoare si atunci cand vine vorba de rambursarea datoriei, ea nu este suficienta. Din acest motiv, imobilele cu o valoare evaluata de 30% sau mai mare decat imprumutul acordat sunt intotdeauna solicitate drept garantie. LTV este raportul care arata relatia dintre imprumutul acordat si evaluarea garantiei exprimate ca coeficient al ambelor concepte. Astfel, pentru un împrumut de 300.000 de euro, sustinut de o garantie de 750.000 de euro, este vorba de un LTV de 40%. Cu cat acest raport este mai mare, cu atat este mai rau, deoarece implica faptul ca imprumutul este mai aproape de valoarea garantiei.
Clientilor li se ofera portunitati de investitii bazate pe imprumuturi cu rata fixa, cu garantii ipotecare. Pentru a evita neplacerile pentru clienti si pentru a usura procesul, poate exista un agent de garantie, care preia garantia de la client in fata unui notar, in numele creditorului. Acesta este responsabil pentru pastrarea garantiei, returnand-o clientului la anularea datoriei acestuia fata de creditori sau executand garantia, daca este necesar.
Sunt aceste proiecte cu garantie ipotecara mai sigure pentru client decat cele fara garantie ipotecara? Din punct de vedere imobiliar si din punct de vedere al succesului dezvoltarii proiectului, nu, intrucat dezvoltarea unei piete imobiliare nu depinde de garantia oferita. Din punct de vedere al recuperarii investitiei facute, da, sunt mai sigure, fiind intotdeauna posibila executarea acestei garantii ipotecare si recuperarea investitiei.
Este posibil sa oferi aceeasi proprietate ca si garantie, de mai multe ori. Fiecarui responsabil de securitate i se atribuie un grad diferit: astfel, primul responsabil de securitate este de gradul întai, al doilea de gradul doi si asa mai departe. In cazul executarii silite si licitatiei imobilului, gradul I este primul care isi primeste cota, apoi gradul II si asa mai departe. In aceste cazuri, LTV-urile vor include datoria totala (nu doar datoria de oportunitate) si vor trebui sa acopere ambele datorii suficient si marginal. Desigur, in aceste cazuri, subordonarea acestei garantii va fi pe deplin explicata. Perioadele de executare a garantiilor pot varia foarte mult, dar, de obicei, dureaza intre 12 si 24 de luni pentru a fi executate, ca punct de referinta.
In concluzie, este important de mentionat faptul ca aceste credite cu garantii ipotecare nu implica costuri suplimentare pentru client, intrucat toate costurile aferente garantiei imobiliare de prim rang sunt suportate de creditor.
Sursa foto: unsplash.com