FacebookTwitterLinkedIn

Piața de birouri cu cea mai bună performanță din lume are o rată de ocupare de peste 98%, potrivit Bloomberg.

De la Londra la New York, nimeni nu mai dorește să fie proprietar de spații comerciale în aceste zile. Dar în capitala Coreei de Sud, proprietarii de clădiri de birouri trăiesc viață prosperă. 

Piața de birouri din Seul este visul oricărui proprietar: mai mult de 98% din birourile de categoria A sunt ocupate, iar chiriile au crescut cu 15% față de anul trecut. Competiția pentru spații este atât de acerbă, încât atunci când a fost disponibil un etaj în Parnas Tower, în inima prestigiosului district Gangnam, zeci de companii, atât locale, cât și internaționale, au participat la o licitație pentru etajul disponibil. 

“Chiriașii care caută spații mari nu au cu adevărat unde să meargă”, a spus YJ Choi, șeful departamentului de închirieri la Cushman & Wakefield Korea. “Așa încât, chiar dacă înseamnă o creștere de preț a chiriei de 30% sau 40%, nu au de ales și închiriază aceste spații.” 

O astfel de situație este de neimaginat pentru proprietarii de spații comerciale din SUA, unde chiriașii își reduc spațiul sau se mută din cauza reticenței angajaților de a mai veni la birou. Proprietarii de imobiliare se luptă pentru a supraviețui, iardobânzile mari îi strâng și mai mult cu ușa. 

Prețurile birourilor în SUA sunt pe cale să scadă, iar piața imobiliară comercială se confruntă cu cel puțin încă nouă luni de declinuri, potrivit unui sondaj recent realizat de Bloomberg.

Într-o ironie a sorții, investitorii coreeni au fost printre cei mai afectați de prăbușirea pieței globale. Fondurile de pensii, companiile de asigurări și managerii de active au investit miliarde în proprietăți străine chiar înainte ca pandemia să le reducă valoarea, crescând riscul unei crize de credit. 

În Coreea de Sud piața prosperă datorită unei combinații unice de factori de ofertă și de cerere, datorită preferințelorculturale de muncă și rezistenței economice. Capitala avea o rată de birouri neocupate de doar 1,7% în al treilea trimestrual anului, în comparație cu o medie de 19% în Asia, potrivit datelor de la CBRE Group Inc. 

Birourile au fost în deficit de ofertă în Seul încă din 2021, cu doar jumătate din ce a fost disponibil în mod tradițional, potrivit spuselor lui Claire Choi, șeful departamentului de cercetare pentru Coreea la CBRE. Ea se așteaptă ca această lipsă să dureze până în 2025, când proiectele noi aflate în construcție acum vor fi gata, iar chiriile să crească cu aproximativ 15% în medie până la finalul anului 2023. 

Restricțiile de reamenajare impuse de guvern acum câțiva ani și perturbările planurilor de dezvoltare cauzate de pandemie au contribuit la lipsa ofertei, potrivit CBRE. În același timp, cererea pentru birouri este stabilă, datorită economiei interne robuste. Economia Coreei de Sud a înregistrat creștere în cea mai mare parte a pandemiei datorită piețelor puternice din străinătate pentru produsele sale, inclusiv microcipuri și mașini. Companiile locale reprezintă aproximativ 80% din chiriașii de pe piața comercială, deci chiar dacă firmele străine își reduc activitățile, necesitatea generală de spațiu rămâne. “Este o chestiune culturală”, a spus Choi. Tendința de a lucra de acasă, care a golit birourile în multe economii vestice, nu are loc în Seul sau în cea mai mare parte a Asiei. “Dacă ni se spune să ne întoarcem la birou, ne vom întoarce la birou.” 

Suboferta de spații de birouri disponibile pe piață a stimulat și vânzările noilor turnuri aflate în construcție. “Coreea este probabil cea mai performantă piață de birouri din lume în ultimii doi ani”, a spus Calvin Chou, co-directorul investițiilor și șeful Invesco Real Estate în Asia Pacific.

Cu toate că împrumuturile costă în general mai mult decât sunt randamentele tipice de închiriere de 4% – un motiv principal pentru care achizițiile de birouri sunt rare acum în multe părți ale lumii – Invesco a primit încă oferte competitive într-o vânzare recentă a unei clădiri de birouri cu 17 etaje în Gangnam. 

Firma americană a vândut în cele din urmă activele pentru 385 de milioane de dolari, aproape dublu față de prețul inițial de achiziție din 2017. “Când colegii mei sau colegii din SUA și Europa au văzut valoarea tranzacției, au fost surprinși”, a spus Chou despre preț. “Arată doar că piața asiatică funcționează foarte diferit” și reflectă și faptul că investitorii se așteaptă ca randamentul și venitul din închiriere în Coreea să crească pe parcursul timpului”, a adăugat Chou.