Bucureștiul intră într-o etapă de maturizare a pieței imobiliare în care diferența de preț față de principalele capitale din Europa Centrală și de Est, reducerea ofertei noi și evoluția segmentului de hospitality schimbă argumentele folosite de investitori în evaluarea capitalei României.
În 2026, prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi din București a ajuns la aproximativ 2.636 de euro/mp. Nivelul rămâne sub cel din principalele piețe rezidențiale din regiune: aproximativ 4.330 de euro/mp în Varșovia, 4.540 de euro/mp în Bratislava, 5.320 de euro/mp în Budapesta și 6.400 de euro/mp în Praga.
Diferența este semnificativă. Bucureștiul este cu circa 39% sub Varșovia, cu 42% sub Bratislava, cu 50% sub Budapesta și cu aproape 59% sub Praga, raportat la valorile menționate. Pentru piața locală, acest decalaj poate indica un potențial de convergență, însă nu reprezintă în sine o garanție privind evoluția viitoare a prețurilor.
La nivel național, piața rezidențială continuă să înregistreze creșteri peste media europeană. În primul trimestru din 2026, prețurile locuințelor din România au fost cu 7,8% mai mari față de aceeași perioadă din 2025, în timp ce media Uniunii Europene a fost de 5,1%, potrivit datelor prezentate în analiză.
Evoluția prețurilor este însoțită de o reducere a ofertei viitoare. În București, prețurile locuințelor au crescut cu aproximativ 60% în ultimii șase ani, în timp ce numărul autorizațiilor de construire s-a redus cu aproximativ 45% în ultimii trei ani.
Pentru piață, combinația dintre scumpirea proprietăților și diminuarea pipeline-ului de dezvoltare poate pune presiune suplimentară asupra ofertei în anii următori. Efectul este mai relevant în zonele deja consacrate, unde disponibilitatea terenurilor și posibilitatea de a replica proiecte noi sunt limitate.
„Bucureștiul trebuie privit astăzi în context regional. Diferența față de capitale precum Varșovia, Praga sau Budapesta nu reprezintă doar un decalaj de preț, ci indică și spațiul de convergență pe care capitala îl are încă în față”, spune Vlad Musteață, CEO al North Bucharest Investments.
Potrivit acestuia, următorul ciclu al pieței nu va distribui uniform creșterea între toate tipurile de proprietăți. „Valoarea se va concentra în activele bine poziționate, cu infrastructură, eficiență, servicii și lichiditate. Diferența nu o va mai face simplul metru pătrat, ci capacitatea proprietății de a genera și conserva valoare în timp”, afirmă Musteață.
Evoluția pieței bucureștene este vizibilă și în segmentul hotelier. În 2025, Bucureștiul a înregistrat o creștere de 12% a RevPAR, indicatorul care măsoară venitul pe cameră disponibilă. Potrivit analizei, aceasta a fost cea mai mare creștere dintre cele șase capitale CEE analizate.
Prin comparație, RevPAR a crescut cu 9,1% în Varșovia și cu 8,3% în Praga, în timp ce media regională a fost de 8,9%.
Bucureștiul ocupă locul al treilea în CEE-6 în funcție de nivelurile ADR și RevPAR, după Praga și Budapesta. Dinamica susține dezvoltarea unor formate aflate la intersecția dintre rezidențial și ospitalitate, precum aparthotelurile și serviced residences.
Cererea pentru aceste categorii este alimentată de mai multe segmente — călătorii de business, expați, turiști de tip bleisure și turism medical — și poate introduce o componentă de venit recurent pentru investitorii care optează pentru modele de exploatare profesionalizată.
Maturizarea pieței schimbă și criteriile prin care sunt evaluate proprietățile premium. Dincolo de amplasament și suprafață, investitorii acordă o importanță mai mare eficienței, tehnologiei, serviciilor, infrastructurii din proximitate și lichidității activului.
„Vedem deja o schimbare în modul în care investitorii analizează Bucureștiul. Întrebarea nu mai este doar cât costă proprietatea astăzi, ci ce randament poate genera, cât de lichidă va fi peste cinci sau zece ani și cum se poziționează activul în raport cu alternativele din regiune”, afirmă Vlad Musteață.
În această perspectivă, avantajul Bucureștiului nu se rezumă la diferența actuală de preț. Argumentul investițional rezultă din suprapunerea mai multor indicatori: un nivel de intrare mai redus decât în principalele capitale CEE, aprecierea valorilor rezidențiale, reducerea autorizațiilor de construire și performanța segmentului de hospitality.
Bucureștiul nu trebuie însă să reproducă modelul Varșoviei sau al Pragăi pentru a-și consolida poziția regională. Miza este dezvoltarea unei piețe suficient de mature pentru a atrage capital pe criterii de randament, lichiditate și calitate a activului.
Într-un context în care oferta devine mai dificil de replicat, iar capitalul este mai selectiv, diferența dintre o proprietate și un activ investițional performant poate deveni unul dintre principalii factori care vor separa câștigătorii următorului ciclu imobiliar.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.
De asemenea, intră în comunitatea Forbes România de pe Facebook și urmărește cele mai importante știri, analize și noutăți din business-ul local și nu numai.
