Cine ar fi crezut că aceste cuvinte – „Back to the office” – pot crea atâta anxietate? Expresia a devenit omniprezentă anul trecut, când șefii le-au promis angajaților întoarcerea la birou, însă planurile le‑au fost date peste cap de noile variante de coronavirus.
Chris Herd, un antreprenor american, declara că „oamenii se simt ofensați când li se spune să se întoarcă la birou, după ce au muncit pe rupte, de acasă, în ultimele 18 luni.” Așadar, ce soartă vor avea birourile în viitor?
Dacă în Statele Unite un studiu realizat recent de Workhuman arăta că peste jumătate din angajați s-ar bucura să se întoarcă la birou începând din ianuarie, în ciuda răspândirii variantei Omicron, în România lucrurile stau mult mai bine: doar 10% dintre angajați vor să lucreze exclusiv de acasă, arată un chestionar la agenției de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Cu toate acestea, în primăvara anului trecut numeroase companii mari precum Renault, Vodafone, Orange, Deloitte sau IBM doreau să subînchirieze din spațiile aflate în diferite clădiri de birouri din București, pentru a mai reduce din costuri. Dar încercările lor nu au avut succes, așa că, în a doua jumătate a anului lucrurile s-au mai liniștit, iar companiile au înțeles că trebuie să se adapteze modelului de lucru hibrid.
În ce-i privește pe proprietarii clădirilor, atât de mare a fost teama de a rămâne cu birourile goale, încât dezvoltatori precum Neocity s-au decis să transforme proiecte de birouri în blocuri de apartamente.
Și totuși, studiul celor de la Cushman & Wakefield Echinox redă un mesaj optimist, acela că angajații români doresc să revină la birou, înțelegând prin aceasta o „întoarcere la normalitate”.
Mădălina Cojocaru, Partner, Office Agency, Cushman & Wakefield Echinox, consideră că „deschiderea școlilor și a grădinițelor a favorizat creșterea numărului de angajați care s-au întors la birou, mai ales în rândul celor de peste 30 de ani care, în perioada în care copiii învățau online, nu puteau veni la birou chiar dacă și-ar fi dorit deoarece nu aveau cu cine să îi lase. Mai mult decât atât, tinerii de până în 27 de ani au preferat să meargă la birou în lipsa unui spațiu potrivit de lucru acasă.”
Potrivit lui Geo Mărgescu, CEO și cofondator al Forte Partners, segmentul spațiilor de birouri a fost fără îndoială unul dintre cele mai afectate de situația creată de pandemie, „dar experiența ne-a arătat că proiectele sustenabile, atent dezvoltate, cu grijă față de companiile chiriașe, angajații lor și comunitățile locale sunt în continuare căutate. Am observat, în perioadele de calm dintre valurile pandemiei, că atât angajații, cât și companiile își doresc să lucreze la fel ca înainte, la birou. Poate că nu va mai fi chiar ca înainte de pandemie și ne vom îndrepta spre un regim hibrid de muncă, adică câteva zile pe săptămână la birou și alte câteva de acasă, dar este evident că oamenii doresc să lucreze și la birou.”
Modelul tradițional se schimbă
Analiștii de la JLL consideră că „Location, location, location” va rămâne mereu motto-ul pieței imobiliare, indiferent de segment și de pandemie. Oamenii vor să petreacă și mai puțin timp în trafic, acum că s-au obișnuit cu lipsa acestuia când muncesc de acasă. „Mai mult, noul curent ESG (environment, social, governance) face ca amplasamentul să fie și mai important în luarea unei decizii de a dezvolta, în calitate de proprietar sau a te muta, în calitate de chiriaș. Prin urmare, în vederea obținerii obiectivului de carbon 0 până în 2030, timpul și carburantul folosite de angajați ca să ajungă la birou vor impacta suplimentarea eforturilor pe care un dezvoltator sau chiriaș le va avea de depus pentru a contracara efectul”, spun analiștii de la JLL.
În opinia lui Andrei Ianculescu, Head of Project Management la Cushman & Wakefield Echinox, flexibilitatea și crearea de spații alternative de lucru sunt tendințe care s-au manifestat dinainte de criza sanitară, dar aceste schimbari au fost accelerate de noul model de lucru hybrid adoptat de tot mai multe companii, și de măsurile de siguranță sanitară impuse de pandemie.
El se așteaptă ca interesul pentru munca hibridă să se dubleze mai departe (de la 22% pre-pandemie la 58% după pandemie), în timp ce structurile exclusiv remote vor rămâne excepția (aproximativ una din zece atât pre-, cât și post-pandemică). „Mixul potrivit va varia în funcție de organizație, departament, echipă și individ, dar este rezonabil să ne așteptăm să ajungem la un echilibru în care angajatul mediu lucrează de la distanță două zile pe săptămână”, spune Andrei Ianculescu pentru Forbes România.
Dacă amplasamentul cântărește mult, care sunt ceilalți factori diferențiatori? În trecut, biroul era locul unde mergeam pentru că așa trebuia. Acolo ne făceam treaba, ne întâlneam cu colegii, socializam, schimbam idei și impresii, făceam brainstorming și aflam noutăți. Dar, odată cu pandemia, a apărut un puternic competitor al birourilor: munca de acasă.
Pandemia a schimbat și percepția asupra modului în care vor arăta birourile viitorului. Se vorbește tot mai mult de birouri ca de niște spații colaborative, unde angajații se întâlnesc pentru a lucra pe proiecte punctuale, mai degrabă decât pentru a ocupa un loc în fața calculatorului. Prin urmare, mai puțini metri pătrați per angajat, mai multe spații comune și mai multă flexibilitate.
Sustenabilitate, tehnologizare, flexibilitate
Care sunt tendințele și cerințele chiriașilor de spații de birouri? Ce-și doresc aceștia și cum au reacționat la schimbările provocate de pandemie?
În cazul companiilor cu mulți angajați, ar putea exista nevoia de a face legătura între echipe, astfel încât să devină vizibilă munca fiecăreia. Un alt exemplu se referă la socializare. Se merge până acolo încât s-ar putea să vedem în clădirile de birouri spații de socializare și evenimente extrem de informale, chiar baruri unde clienții să aibă parte de „experiențe.”
Vorbim de spații dotate cu camere, microfoane și ecrane, tot arsenalul necesar întâlnirilor hibride. Și interioarele birourilor ar putea fi flexibile, cu pereți interschimbabili sau cu zone care-și pot modifica utilitatea în funcție de nevoi.
La toate acestea se adaugă digitalizarea și managementul informațiilor. Cum pandemia pare să nu se termine prea curând, angajații vor dori să lucreze în spații unde aerul este filtrat, unde există soluții inteligente de iluminat sau de rezervare a anumitor birouri, precum și aplicații de management al vizitatorilor. Iar proprietarii clădirilor de birouri se conformează.
La peste 100 de ani de la nașterea scriitorului de science fiction Isaac Asimov, romanul său „Soarele gol” se apropie tot mai mult de realitate. Descrierile sale privind orașele viitorului surprind comunități urbane, suprapopulate, cu oameni care locuiesc în condiții spartane, în timp ce bogații au colonizat alte planete, dar locuiesc izolați, fără a lua contact unii cu alții. Comunicarea se face prin intermediul unor ecrane, de teama de a nu contacta viruși și de a-și slăbi sistemul imunitar. Sună cunoscut?
O altă caracteristică a pieței, cu potențial de dezvoltare mare pe viitor, este sustenabilitatea. Multe dintre clădirile viitoare vor porni de la conceptul durabilității, atât ca design, cât și ca funcționalitate. Asta înseamnă mai multă atenție pentru calitatea aerului, filtrare, ionizare, ventilație naturală, tehnologii mai curate de încălzire.
Toți marii dezvoltatori de clădiri de birouri investesc în componente care să le asigure chiriașilor confort și siguranță. „Birourile viitorului vor în primul rând sigure din punct de vedere sanitar și vor beneficia de facilități precum spații comune și de relaxare ample, calitatea aerului, asigurarea luminii naturale, spații verzi, zone de retail”, explică Geo Mărgescu pentru Forbes România. El afirmă că toate proiectele dezvoltatorului sunt alimentate 100% cu energie electrică provenită din surse regenerabile, beneficiază de sisteme inteligente de ventilație, care asigură circulația optimă a aerului proaspăt, de lumină naturală abundentă, de sisteme inteligente de iluminat LED, care controlează iluminatul artificial prin senzori de prezență și prin reglajul automat în funcție de lumina naturală, de parcări pentru biciclete, de stații de încărcare pentru mașinile electrice, de sisteme interactive de management al clădirii care dau posibilitatea chiriașilor să observe și să înțeleagă parametrii de funcționare. „Am gândit încă de la început proiectele, astfel încât să includă toate aceste facilități și să fie sustenabile.”
De câțiva ani a apărut și conceptul designului biofilic, care presupune existența unor spații verzi ample atât în exteriorul, cât și în interiorul clădirilor. Acesta a fost folosit de Forte Partners în cazul clădiriilor de birouri Tandem, Millo Offices și U•Center. Clădirea Tandem va avea panouri solare pe acoperiș, care vor asigura necesarul de apă caldă. „O altă facilitate, de care beneficiază companiile chiriașe din Millo Offices și pe care ne gândim să o extindem și la celelalte proiecte, este aplicația SpotUs, accesibilă pe telefonul mobil. Aplicația permite interacţiunea complet digitalizată cu toate resursele unei clădiri de birouri – parcare, control acces, biroul de rezervări, managementul utilizatorilor clădirii etc”, adaugă Geo Mărgescu.
Și dezvoltatorul AFI Europe România investea anul trecut peste 2 milioane euro în îmbunătățirea și modernizarea mediului de lucru, dintre care 1 milion de euro într-un sistem de purificare a aerului prin ionizare.
Cert este că pandemia de Covid-19 a perturbat ideea biroului tradițional și a accelerat evoluția spațiilor destinate muncii. Flexibilitatea a fost una din principalele tendințe ale pieței de birouri de anul trecut, nu doar în ceea ce privește negocierile sau contractele de închiriere, ci și flexibilitatea de care au nevoie angajații la muncă.
„În ceea ce privește pachetul de facilități, vedem câteva schimbări, anumite stimulente suplimentare precum flexibilitatea contractelor. De exemplu, este mai ușor de obținut clauza de încetare la trei ani (break option), decât era înainte. Vedem și luni gratuite pe care anumiți chiriași le pot obține, însă este diferit la fiecare speță și se negociază în funcție de mai mulți factori”, punctează pentru Forbes România Horațiu Florescu, Chairman & CEO al Knight Frank România, Ungaria, Bulgaria, Grecia și Serbia.
Dar dacă clădirile viitorului vor fi concepute și construite dintr-o perspectivă diferită, pentru a găzdui un spațiu de lucru mai flexibil, ce te faci cu cele care sunt deja pe piață? O problemă la care mulți proprietari de birouri vor fi nevoiți să răspundă. Iar unii au făcut-o deja. Andrei Ianculescu punctează că proprietarii clădirilor mai vechi s-au folosit de acest moment, în care birourile nu au fost utilizate integral, pentru a investi în reamenajarea spațiilor comune, a recepțiilor, dar și pentru eficientizarea instalațiilor „sau măcar pentru analiza tehnică a instalațiilor și luarea de măsuri de reducere a riscului de contaminare, în special pentru HVAC.”
În concluzie, principala preocupare a proprietarilor de clădiri este de a crea spații în care angajații să-și dorească să se întoarcă la birou.
