În ciuda problemelor cu care se confruntă chiriașii clădirilor de birouri în a-și aduce înapoi angajații, acest sector a generat anul trecut cel mai mare interes dintre toate subsegmentele imobiliare.
„Valoarea totală a tranzacțiilor imobiliare finalizate în 2021 pe piața locală a depășit nivelul de 900 de milioane de euro, piața rămânând stabilă, în ciuda contextului pandemic”, explică pentru Forbes România Cristi Moga, Head of Capital Markets la Cushman & Wakefield Echinox. Cele mai mari tranzactii au fost reprezentate de vânzarea parcului de afaceri Hermes Business Campus din Pipera, respectiv portofoliul imobiliar – hipermarketuri și galerii comerciale – ale grupului Louis Delhaize. Top 5 este completat de o altă tranzacție de birouri, clădirile Campus 6.2 și 6.3 preluate de S Immo, respectiv de două portofolii de parcuri logistice preluate de CTP. „Am văzut în acest an o paletă destul de diversă de investitori activi, atât locali, cât și străini, inclusiv nume noi, precum Fortress, Adventum Group sau Oresa Ventures, fapt ce creează premizele unui nou an pozitiv în sectorul investițiilor imobiliare, cu tranzacții pe toate palierele de preț”, adaugă Moga.
Dar ritmul de dezvoltare al spaţiilor de birouri va încetini în acest an, dacă luăm în calcul anunţurile dezvoltatorilor. „Astfel, livrările se vor înjumătăţi în 2022, proiectele ce vor fi finalizate în acest an având o suprafaţă cumulată de circa 140.000 mp, faţă de aproximativ 250.000 mp în 2021“, a spus Vlad Săftoiu, Research Analyst la Cushman & Wakefield Echinox.
Potrivit acestuia, zonele care vor beneficia de noi proiecte de birouri sunt cea de Centru Vest – 91.500 mp, reprezentând 65% din totalul livrărilor din 2022, Centru – 24.300 mp (17%) și Expoziției – 21.000 mp (circa 15%).
Și specialiștii de la JLL consideră că anul trecut suprafața închiriabilă a clădirilor de birouri livrate s-a ridicat la 245.800 mp, iar cele mai mari suprafețe închiriate au fost în sub-piețele: Floreasca – Barbu Văcărescu, Centru-Vest, CBD și Nord-Vest Expoziției.
Dar cea mai atractivă sub-piață pentru dezvoltări de birouri este Centru-Vest, „dacă luăm în calcul că trei dintre clădirile de birouri care urmează să fie livrate în 2022 și însumează aproximativ două treimi din suprafața de livrat în acest an sunt în Centru-Vest“, explică pentru Forbes România specialiștii de la JLL.
În general, pandemia i-a determinat pe dezvoltatori să ofere mai multă flexibilitate și spații pregătite direct pentru mutare. „Chiriile contractuale nu au scăzut și este greu să scadă până când randamentul (yield-ul) la care se vând clădirile nu va scădea și el. În momentul de față, toate costurile dezvoltatorilor au crescut în pandemie, mai ales costul de construcție și, în aceste condiții, profitabilitatea lor depinde de prețul pe care îl pot obține la vânzarea clădirii. Prețul depinde de doi factori mari – chirie și randament. Pentru ca prețul să crească și să acopere costurile crescute trebuie ori să scadă randamentul, ori să crească chiriile. Noi sperăm să nu crească chiriile, ci să se ajungă la un randament în linie cu celelalte țări vecine sau comparabile cu România“, adaugă analiștii JLL.
Cererea totală pentru spații de birouri moderne a crescut cu 23% în 2021, până la 263.000 mp, comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent, arată datele Colliers. În același timp, cererea nouă a fost de 104.000 mp, în creștere cu 47% față de perioada similară din 2020, semnal clar de revenire a pieţei de birouri.
Trimestrul patru a fost primul cu adevărat normal din ultimii doi ani, observă consultanții Colliers, care subliniază că semnalele privind cererea viitoare oferă încrederea că revenirea pe piața de birouri poate începe cu adevărat din 2022, chiar dacă va mai fi nevoie de câțiva ani până se va atinge un nivel comparativ cu perioada pre-pandemică.
„Dacă ne raportăm la anii precedenți, 2021 rămâne un an relativ slab, dar a doua jumătate a anului a oferit semnale încurajatoare atât din zona companiilor, cât și a contractelor semnate. Astfel, cererea nouă din trimestrul patru a fost în linie cu media trimestrială înregistrată din 2015 până în prezent”, precizează George Didoiu, Director Tenant Services Office 360 la Colliers.
Consultanții Colliers atrag atenția că managerii abordează nevoile imobiliare cu precauție, iar pentru unii modelul de lucru hibrid generează noi provocări legate de organizarea mediului de lucru în viitor. Dar, în general, există câțiva factori pozitivi care sugerează că revenirea pieței ar trebui să fie ceva mai scurtă de această dată, comparativ cu criza economică precedentă, printre care faptul că piața de birouri din București este sensibil mai matură decât acum un deceniu și beneficiază de o prezentă sporită a marilor companii internaționale. Altfel, companiile de IT&C și cele din zona de servicii rămân dominante pe piața de leasing din București.
Stocul de spații moderne de birouri din București a ajuns la 3,2 milioane mp. Oferta încă redusă din București, de doar aproximativ 1.300 mp de spații de birouri la mia de locuitori, este un factor izolator pe termen lung, iar așteptările sunt ca stocul modern de birouri să înceapă din nou să crească în câțiva ani.
Locație, locație, locație
TOPUL FORBES BEST OFFICE HUBS, EDIȚIA 2022, analizează evoluția principalelor zone din România în care sunt dezvoltate clădiri de birouri moderne.
Deși concurența a devenit tot mai dură, mai ales pe fondul pandemiei, Calea Floreasca – Barbu Văcărescu rămâne liderul clasamentului, dar a crescut susținut și interesul pentru alte zone, precum zona de Nord-Bulevardul Expoziției. Pentru realizarea topului, am luat în calcul criterii precum stocul existent, structura cererii din ultimul an, rata de neocupare, livrările anunțate, chiriile medii și ponderea clădirilor sustenabile în stocul total din fiecare zonă. Datele statistice necesare au fost furnizate sau au fost extrase din rapoarte de piață ale companiilor de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, Colliers International România, Knight Frank România, JLL România și CBRE România.