La o primă privire, 2022 a fost un an slab pentru proprietățile de birouri din România, din cauza livrărilor puține, însă interesul pentru aceste imobile rămâne în continuare crescut.
Tranzacția prin care Pavăl Holding, vehiculul de investiții al familiei Pavăl, fondatoarea rețelei de bricolaj Dedeman, a preluat portofoliul CA Immo pentru 377 de milioane de euro, a fost cea mai mare de până acum din sectorul de real estate.
De fapt, segmentul de birouri a fost „vedeta” tranzacțiilor imobiliare comerciale în fiecare dintre ultimii cinci ani, reprezentând un total de 65% din totalul tranzacțiilor, urmat la distanță de retail cu 18% și industrial cu 13%.
Tot anul trecut, Pavăl Holding a semnat și achiziţia birourilor U Center de lângă Parcul Tineretului din Bucureşti, dezvoltate de Forte Partners, pentru un preț estimat între 70 și 90 de milioane de euro. Compania se află la a doua tranzacţie care implică proiecte dezvoltate de Forte Partners, după ce a intrat pe segmentul office, în 2018, prin achiziţia The Bridge. Prin această tranzacție, frații Pavăl au urcat pe locul 2 în clasamentul celor mai mari proprietari de spații pentru birouri din România, cu aproximativ 350.000 mp, după Globalworth, care deține în jur de 500.000 mp.
O altă tranzacție mare de anul trecut a fost cea prin care dezvoltatorul imobiliar austriac S IMMO a achiziționat proiectul de birouri Expo Business Park (41.500 mp) din nordul Capitalei, de la Portland Trust, pentru 114 milioane de euro. Cu Expo Business Park, portofoliul de clădiri de birouri al S Immo în România a ajuns la peste 110.000 mp.
Iar dezvoltatorul imobiliar Speedwell și coinvestitorul belgian Baltisse încheiau, la începutul lui 2022, vânzarea proiectului mixed-use Record Park Offices din Cluj-Napoca. Componenta comercială a proiectului a fost achiziționată de AYA Properties Fund, fond de investiții imobiliare belgian, axat pe active sustenabile din Europa de Sud-Est, pentru 35 de milioane de euro.
„Piața de birouri a trecut printr-o perioadă de reajustare în ultimii trei ani. În primul rând, la șocul generat de pandemia COVID-19 și schimbarea de paradigmă dinspre munca exclusiv de la birou către munca de acasă, în perioada de vârf a pandemiei, transformată treptat în munca în regim hibrid. Seria șocurilor a continuat în 2022 cu criza energetică și inflația ridicată, care au pus presiuni suplimentare pe companii. Un alt fenomen ce a caracterizat intervalul 2021-2022 a fost creșterea semnificativă a spațiilor oferite la subînchiriere, ca soluție temporară pentru reducerea costurilor, în condițiile utilizării sub capacitate a spațiilor, pe fondul regimului de muncă hibrid”, declară pentru Forbes România Alexandru David, Head of Research la JLL România.
Și Vlad Damian, Head of Advisory & Transaction Services Investor Leasing | Office, CBRE, crede că 2022 a marcat un salt important al întregii piețe de birouri către revenirea la volumele de tranzacționare dinainte de pandemie. „Dacă ar fi să comparăm cu anii record 2017 și 2018, când am depășit ușor borna de 400.000 mp, în 2022 ne-am aflat la un nivel cu doar 10-15% mai redus, ceea ce indică o revenire aproape completă la valorile pre-pandemice. O altă veste îmbucurătoare este că România rămâne o destinație atractivă pentru companii de talie globală, care aleg să inaugureze operațiuni noi și să creeze mii de locuri de muncă în București și orașele principale din țară.”
2022 a fost un an deosebit de activ și pentru cel mai mare dezvoltator imobiliar local listat la Bursă, One United Properties, care a achiziționat clădirea de birouri One Victoriei Plaza (12.000 mp) pentru 28 de milioane de euro. Clădirea este închiriată în totalitate către First Bank pentru o perioadă rămasă de 12 ani, iar venitul anual din chirie este de aproximativ 1,9 milioane de euro. În toamna anului trecut, One United Properties finaliza achiziția unei noi clădiri de birouri, Eliade Tower de la Eurobank, pentru 9,5 milioane de euro.
Achiziția acestor clădiri se înscrie în strategia One United Properties de a crește veniturile recurente din chirii în cifra de afaceri totală generată de companie. Portofoliul de birouri One United Properties este în prezent format din One Tower, One Cotroceni Park, One Victoriei Plaza, One Herăstrău Office, One North Gate și Eliade Tower și va ajunge la o suprafață închiriabilă totală de peste 150.000 mp după livrarea One Cotroceni Park Office Faza 2. Recepția celei de-a doua faze va avea loc în primele luni ale acestui an. Dar este în plan și eficientizarea stocului de spații, prin conversia unei părți a One North Gate, din birouri în proprietăți cu destinație rezidențială.
Și investitorul maghiar Indotek Group și-a extins portofoliul de clădiri de birouri deținute în România, prin două achiziții: la începutul anului trecut a cumpărat Băneasa Business Center (9.500 mp), de la Adval Asset Management, după care, în iunie, anunța achiziția clădirii de birouri One Victoriei Center (12.000 mp), din București. Valoarea tranzacțiilor nu a fost dezvăluită, însă cea de-a doua este estimată la 24 de milioane de euro.
„Prin această tranzacție, investițiile imobiliare pe care le gestionăm în țară ajung la un total de 80.000 mp și ne apropiem de pragul de 100.000.000 de euro în ceea ce privește volumul de investiții”, declara în acel moment Forin Tîrlă, Country Manager România și Bulgaria pentru Indotek Group.
Astfel, anul 2022 s-a încheiat cu un nivel-record al investițiilor în active imobiliare comerciale, România înregistrând un volum de peste 1,2 miliarde de euro, cel mai mare din 2007 încoace. Un alt record din 2022, care privește tot piața de office, se referă la originea capitalului, astfel că, pentru prima dată, capitalul românesc a depășit capitalul străin (cumulat) pe piața tranzacțiilor imobiliare, tot prin intermediul Pavăl Holding.
În 2022, în topul țărilor din care provine capitalul cumpărătorilor, din valoarea totală a tranzacțiilor cu active producătoare de venituri, pe primul loc se află România (cu o pondere de 51%), urmată de Africa de Sud (cu 16%) și de Austria cu 9%, restul țărilor având ponderi sub 3%, potrivit analizei realizate de Fortim Trusted Advisors, membră Alianței BNP Paribas Real Estate.
Top 3 tranzacții de închiriere
În ceea ce privește închirierile de spații office, anul trecut, One United Properties a bifat cea mai mare tranzacție, cu cei 10.500 mp prin care Global Business Solutions (GBS), centrul de shared services al grupului British American Tobacco (BAT), și-a mutat birourile din România în Faza 2 a proiectului de birouri One Cotroceni Park. Tranzacția a fost realizată cu ajutorul Knight Frank România.
„În ceea ce privește cererea de spații de birouri din București în 2022, aceasta a ajuns la circa 300.000 mp, o creștere de peste 6% față de anul trecut. Am avut peste 243 de tranzacții, iar mărimea tranzacției medii este puțin peste 1.200 mp. Cea mai mare cerere din 2022 am avut-o în Centru-Vest, tranzacționări care totalizează peste 92.000 mp (31% din totalul pe București), dublu față de anul trecut pentru această zonă (anul trecut cererea aici a fost de 44.000 mp), urmată de Floreasca/Barbu Văcărescu cu 58.000 mp (20% din totalul cererii pe București în 2022) și de Centru cu 16%”, explică Horațiu Florescu, Chairman & CEO Knight Frank Romania, Hungary, Greece, Bulgaria, Serbia.
Stocul total de birouri (clasă A și B) se situează momentan la 3,323 milioane mp, având în vedere că s-au livrat aproximativ 125.000 mp în 2022, o scădere de aproape 50% față de anul precedent. „Aici se vede o schimbare destul de importantă și care va aduce și creșteri de prețuri pe chirii, mai ales la proiectele noi. În 2023, ne așteptăm să se livreze tot puțin, comparativ cu alți ani, aproximativ 109.000 mp”, adaugă Horațiu Florescu.
Tranzacția celor de la One United a fost urmată de Forte Partners, care a închiriat 8.000 mp companiei Booking Holdings, deținătoarea platformei de rezervări Booking.com, în proiectul U•Center. Odată cu semnarea acestei tranzacții, spațiile de birouri din prima fază a U•Center, în suprafață totală închiriabilă de peste 32.000 mp, sunt închiriate în proporție de 100%.
Pe locul 3 s-a clasat tot One United Properties, cu contractul de închiriere pentru 7.500 mp, pe zece ani, semnat cu Siemens Energy, tot în clădirea de birouri One Cotroceni Park, Faza 2 (35.000 mp GLA), la egalitate cu cei 7.500 mp închiriați de EveryMatrix în clădirea de birouri Arghezi 4, construită de Strabag. Aceasta este urmată de închirierea a 6.500 mp în clădirea de birouri a Immofinanz, Victoria Park, de către Leventer Hospital.
Bogdan Bogatu, Director Office Agency al Cushman&Wakefield Echinox, consideră că piața de birouri a trecut în 2022 printr-un proces de reașezare, care se va manifesta și în acest an, iar modelul hibrid devine tot mai răspândit în mediul de business. „În acest context, în 2022, am remarcat o creștere a cererilor pentru servicii de project management, astfel că departamentul de Project Management al Cushman & Wakefield Echinox a înregistrat o dublare a acestor tipuri de solicitări. Acest fapt se datorează nevoii de eficientizare a costurilor și a timpului necesare amenajării noilor spații”, a precizat Bogatu.
Datele Cushman & Wakefield arată că, în 2022, suprafața de birouri tranzacționată în București, inclusiv renegocieri de contracte existente, a fost de aproximativ 325.000 mp, în timp ce în orașele regionale s-a situat în jurul a 85.000 mp. „Sunt niveluri apropiate de cele consemnate înainte de pandemie, ceea ce arată un dinamism în creștere din acest punct de vedere. Blocajul generat de situația PUZ‑urilor din București rămâne o provocare și un element care face aproape imposibilă obținerea de autorizații pentru proiecte noi, fapt ce are un impact direct asupra dezvoltărilor. În acest context, livrările de proiecte noi din Capitală au atins în 2022 cel mai redus nivel al ultimilor șase ani, respectiv 124.000 mp”, explică Bogdan Bogatu.
În ce privește rata de neocupare a clădirilor de birouri moderne, construite în ultimii zece ani în București, aceasta se situa la aproximativ 10% la jumătatea lui 2022, față de aproape 18% pentru clădirile care au fost livrate până în 2012, potrivit companiei de consultanță Colliers.
Această diferență majoră scoate în evidență îmbunătățirile din punct de vedere calitativ aduse birourilor livrate în România, clădirile mai vechi și bine poziționate reușind și ele să se mențină destul de bine. Coroborat cu o rezervă redusă de proiecte pentru următorii ani, acest context ar putea duce la constrângeri semnificative în ceea ce privește oferta, în cazul în care cererea va crește, potrivit experților de la Colliers.
Livrări mai puține
Până la finalul anului trecut au fost livrate doar șase proiecte de birouri. Potrivit informațiilor companiei de consultanță imobiliară CBRE, numărul limitat de livrări este consecința unui mixt de factori, printre care contextul restrictiv al autorizațiilor, creșterea costurilor și efectele pandemiei în piața de construcții.
Cu cei 31.500 mp, Sema Offices II Londra & Oslo, dezvoltate de River Development, este cel mai mare din cele șase proiecte de birouri finalizate în București în 2022. Cea de-a doua fază a AFI Tech Park (24.500 mp) este a doua în top, urmată de clădirea Tandem (21.000 mp), dezvoltată de Forte Partners, proiectul @Expo – Faza 1 (21.000 mp) dezvoltat de Atenor și H Tudor Arghezi (6.500 mp), dezvoltat de Hagag. Equilibrium 2 al dezvoltatorului Skanska (19.500 mp) este și el cuprins în lista proiectelor de anul trecut, dat fiind că s-a livrat mai devreme decât era prevăzut, adică în primul trimestru al anului curent. Astfel, proiectul Skanska „salvează onoarea” subzonei Barbu Văcărescu-Floreasca, care, altfel, ar fi rămas fără nicio clădire nouă în 2022.
În schimb, până la sfârșitul anului trecut se preconizase și finalizarea celei de-a doua faze a proiectului One Cotroceni Park a One United Properties, cu un GLA de 34.500 mp, însă livrarea a fost amânată pentru primul trimestru al acestui an.
Prognoza pentru 2023 arată că se vor livra în jur de 109.000 mp, în cinci clădiri noi, acum în diferite faze de construcție, majorând stocul modern al Capitalei la 3,43 milioane mp. Piaţa de birouri pune astfel o frână bruscă, după ani în care se livrau cel puţin 200-300 de mii de metri pătraţi anual.
„Din perspectiva dezvoltatorilor, atât 2023, cât mai ales 2024 vor fi ani cu foarte puține livrări de clădiri de birouri în București. Dacă în 2022 s-au livrat 124.500 mp, în 2023 ne așteptăm la livrări de puțin peste 100.000 mp și considerabil sub acest nivel în 2024. Cel mai probabil, livrările mai consistente se vor relua în perioada 2025-2026”, afirmă Alexandru David de la JLL. El consideră că dezvoltatorii sunt, în parte, descurajați să livreze clădiri de birouri în perioada următoare pe fondul cererii limitate, volumul total de tranzacții de închiriere a spațiilor de birouri în București ridicându-se în 2022 la aproximativ 285.000 mp, valoare similară anului 2021, dar cu 27% sub nivelul din 2019. „Din perspectiva chiriașilor, sunt oportunități pentru îmbunătățirea spațiului ocupat, existând destul de multe spații disponibile la închiriere (rata de neocupare era de aproximativ 12,5% din stocul modern la finalul anului 2022)”, adaugă David.
Companiile din sectorul Computers & Hi-Tech continuă să domine tranzacțiile de închiriere și să își mențină poziția de lider, cu 40% din suprafața închiriată. În al treilea trimestru, chiria medie s-a menținut la 19,00 euro/mp/lună, dar analiștii de la CBRE estimează că acestea ar putea să crească, deoarece proprietarii de birouri vor trebui să ia măsuri legate de creșterea inflației și a costurilor operaționale, iar numărul limitat de proiecte în derulare va genera presiune în piață.
La nivel național, segmentul de birouri a ajuns la peste 4,3 milioane mp, cu 76% din stocul modern în București. Pe segmentul office, Bucureștiul se află pe primul loc, cu un stoc total de 3,3 milioane mp, urmat de Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov. Dar cea mai mare livrare a acestui an va fi Palas Campus din Iași, proiect dezvoltat de grupul Iulius. Cu cei 60.000 mp, Palas Campus a fost închiriat 100% încă înainte de finalizarea lucrărilor, iar chiriașii se vor putea muta din martie anul curent, după amenajarea finală și fit-out. Amazon este cel mai mare chiriaș, cu trei dintre cele patru corpuri principale ale complexului.
În ceea ce privește rata de neocupare, Cluj-Napoca și Iași au înregistrat cel mai ridicat nivel de închiriere, cu doar 8% rata de neocupare fiecare în 2022. Pe locul 2 în top se află Brașov, cu o rată de neocupare de 13,7%, urmat de București (13,9%) și Timișoara (15%). Având în vedere rata scăzută de neocupare la nivel de țară, este vizibilă o creștere a cererii pentru închirierea spațiilor de birouri. „Dezvoltatorii manifestă în continuare apetit pentru a investi în proiecte de birouri moderne și sustenabile, atât în Capitală, cât și în principalii poli de dezvoltare economică din țară. Există însă diverse provocări în fiecare dintre aceste destinații: dacă ne uităm la București, majoritatea jucătorilor vor invoca marea provocare a anulării PUZ-urilor de sector, în timp ce în provincie observăm o accelerare a activității de dezvoltare și tranzacționare pe piața de birouri. Chiriașii încep să prindă, în sfârșit, curajul de a lua decizii de reîntoarcere la birou într-o formă adaptată noului model hibrid de lucru, ceea ce le dă încrederea să își asume decizii de real estate, care contribuie determinant la revenirea pieței imobiliare”, spune reprezentantul CBRE.
Referitor la noi intrări, CBRE monitorizează în permanență piața în vederea identificării potențialilor noi jucători care pot construi businessuri de succes în România. „Observăm în continuare interes susținut din partea companiilor americane de tehnologie în a-și dezvolta operațiuni în România. Totodată, se prefigurează nume noi interesate să intre pe piață, dar vedem și jucători deja prezenți la nivel local care aduc noi linii de business pe care le dezvoltă în principalele orașe din România”, adaugă Vlad Damian de la CBRE.
Tendința de piață care s-a conturat în ultimii doi ani și jumătate este acum integrată în modelul de lucru al celor mai multe companii. Munca în format hibrid va fi în continuare o opțiune și va completa modul tradițional de a lucra. Echilibrul dintre telemuncă și munca de la birou este încă o strategie în curs de dezvoltare, care va constitui cu siguranță un argument important în relația companiilor cu angajații lor.
TOP FORBES BEST OFFICE HUBS EDIȚIA 2023
Topul analizează evoluția principalelor zone din România în care sunt dezvoltate clădiri de birouri moderne.
Pentru realizarea topului, am luat în calcul criterii precum stocul existent, structura cererii din ultimul an, rata de neocupare, livrările anunțate, chiriile medii și ponderea clădirilor sustenabile în stocul total din fiecare zonă. Datele statistice necesare au fost furnizate sau au fost extrase din rapoarte de piață ale companiilor de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, Colliers International România, JLL România, CBRE România și Knight Frank România.
Livrări 2022:
Sema Offices II Londra & Oslo (31.500 mp) – Development (Centru-Vest)
AFI Tech Park (24.500 mp) – AFI Europe (Centru-Vest)
Tandem (21.000 mp) – Forte Partners (Centru)
Equilibrium II (19.500 mp) – Skanska (Barbu Văcărescu-Floreasca)
@Expo – Faza 1 (21.000 mp) – Atenor (Nord‑Vest-Expoziției)
H Tudor Arghezi (6.500 mp) – Hagag (Centru)
„Un alt fenomen ce a caracterizat intervalul 2021-2022 a fost creșterea semnificativă a spațiilor oferite la subînchiriere, ca soluție temporară pentru reducerea costurilor, în condițiile utilizării sub capacitate a spațiilor, pe fondul regimului de muncă hibrid.” – Alexandru David, Head of Research la JLL România
„În ceea ce privește cererea de spații de birouri din București în 2022, aceasta a ajuns la circa 300.000 mp, o creștere de peste 6% față de anul trecut. Am avut peste 243 de tranzacții, iar mărimea tranzacției medii este puțin peste 1.200 mp. Cea mai mare cerere din 2022 am avut-o în Centru-Vest, tranzacționări care totalizează peste 92.000 mp (31% din totalul pe București), dublu față de anul trecut pentru această zonă.” – Horațiu Florescu, Chairman & CEO Knight Frank Romania, Hungary, Greece, Bulgaria, Serbia