Cel mai mare proprietar imobiliar din Europa, Vonovia, ar putea înregistra pierderi de 8,4 miliarde de euro dacă autoritățile din Berlin vor pune în aplicare planurile de transfer în proprietate publică a locuințelor deținute de marii investitori imobiliari.
Măsura, discutată de partidele care negociază formarea unei coaliții de guvernare în capitala Germaniei, ar putea afecta patru mari companii și ar viza peste 144.000 de apartamente.
Inițiativa urmărește să contribuie la reducerea presiunii de pe piața chiriilor, într-un oraș care se confruntă cu un deficit sever de locuințe și cu dificultăți tot mai mari pentru persoanele aflate în căutarea unei chirii accesibile. Însă nivelul despăgubirilor propuse ridică semne de întrebare pentru investitori, care avertizează asupra impactului asupra valorii proprietăților și asupra viitoarelor investiții.
Despăgubiri cu peste 40% sub valoarea contabilă
Potrivit calculelor Financial Times, patru companii imobiliare – Vonovia, Heimstaden, Adler și Covivio – ar putea suferi pierderi cumulate de peste 11 miliarde de euro față de valorile contabile ale proprietăților vizate.
Planul ar avea la bază o prevedere a Constituției Germaniei care permite transferul unor proprietăți în proprietate publică, însă aplicarea acesteia în forma avută în vedere nu a fost testată în instanță. Conform propunerii, companiile care dețin peste 10.000 de apartamente în Berlin ar trebui să transfere în proprietate publică locuințele care depășesc acest prag.
În total, măsura ar putea viza peste 144.000 de apartamente. Autoritățile ar intenționa să acorde despăgubiri de cel mult 16 miliarde de euro, ceea ce ar însemna puțin peste 100.000 de euro pentru fiecare locuință. Potrivit estimărilor citate de Financial Times, această sumă ar fi cu peste 40% sub valoarea contabilă medie a proprietăților afectate.
Inițiativa este discutată în cadrul negocierilor politice din Berlin, după ce partidul Die Linke, câștigător al alegerilor regionale din septembrie, a acceptat să înceapă discuțiile pentru formarea unei coaliții cu social-democrații și Verzii. Calendarul prezentat prevede ca proiectul legislativ să fie înaintat până în 2028.
Vonovia ar putea pierde 8,4 miliarde de euro
Vonovia, care deține aproximativ 130.000 de apartamente în Berlin, ar fi compania cea mai expusă. Potrivit datelor prezentate de societate, valoarea medie de piață a unui apartament din portofoliul său este de aproximativ 170.000 de euro.
Cele circa 120.000 de locuințe care ar putea fi vizate de transferul în proprietate publică ar avea, la această valoare medie, un preț total estimat la 20,4 miliarde de euro. În schimb, despăgubirile pe care compania le-ar putea primi s-ar ridica la aproximativ 12 miliarde de euro.
Diferența de 8,4 miliarde de euro ar echivala cu aproximativ 60% din capitalizarea bursieră actuală a companiei, potrivit estimărilor prezentate în materialul-sursă. Acțiunile Vonovia au coborât săptămâna trecută la cel mai redus nivel din 2023.
Directorul general al companiei, Luka Mucic, a criticat inițiativa, susținând că planurile sunt „neconstituționale” și că nu ar rezista unei contestații în instanță.
Acesta a avertizat că Germania are nevoie de „predictibilitate, siguranță juridică și un mediu investițional stabil” pentru a putea răspunde deficitului național de aproximativ 1,4 milioane de apartamente.
În pofida incertitudinii, Vonovia a anunțat că intenționează să investească în acest an 539 de milioane de euro în portofoliul său existent din Berlin. Compania are, de asemenea, aproximativ 1.000 de apartamente în construcție în capitala germană.
Heimstaden avertizează asupra riscului pentru investiții
O altă companie importantă care ar putea fi afectată este Heimstaden. Potrivit calculelor Financial Times, societatea ar putea înregistra pierderi de aproximativ 1,5 miliarde de euro pentru un portofoliu de 10.000 de apartamente evaluat la 2,5 miliarde de euro.
Christian Fladeland, codirector general al Heimstaden, și-a exprimat îndoiala că planurile vor fi puse efectiv în aplicare, dar a avertizat că despăgubirile propuse ar putea descuraja investițiile pe piața germană.
„Evident, Germania devine o piață în care nu se mai poate investi [pentru investitorii internaționali] dacă acest lucru se materializează”, a declarat Fladeland.
El a explicat că pierderea unei părți atât de mari din valoarea unui portofoliu ar influența deciziile viitoare ale companiilor, care ar putea acorda mai puțină prioritate investițiilor noi pe această piață.
Deficitul de locuințe alimentează disputa
Berlinul, cu o populație de aproximativ patru milioane de persoane, se confruntă cu un deficit estimat la 100.000 de apartamente, potrivit Senatului orașului. Lipsa locuințelor și nivelul ridicat al chiriilor au alimentat dezbaterea privind rolul statului pe piața imobiliară.
Susținătorii transferului în proprietate publică urmăresc să reducă presiunea asupra chiriașilor prin scoaterea unei părți importante a fondului locativ de sub controlul marilor proprietari privați. În schimb, companiile imobiliare avertizează că despăgubirile sub valoarea proprietăților ar putea afecta încrederea investitorilor și disponibilitatea capitalului pentru proiecte noi.
Deocamdată, propunerea se află în etapa discuțiilor politice, iar forma finală a legislației, mecanismul de despăgubire și eventualele provocări juridice rămân de clarificat. Impactul financiar asupra companiilor va depinde de prevederile efective ale legii și de modul în care acestea vor fi aplicate.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.
De asemenea, intră în comunitatea Forbes România de pe Facebook și urmărește cele mai importante știri, analize și noutăți din business-ul local și nu numai.
