Legea 169/2026, noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, redefinește regimul lucrărilor executate fără autorizație și introduce autorizația de regularizare, un mecanism care permite intrarea în legalitate a unor construcții realizate în afara cadrului normativ.
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor intrat în vigoare la 25 august 2026, schimbă fundamental regimul lucrărilor executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației existente. Potrivit analizei juridice realizate de Pavel, Mărgărit și Asociații, noul cadru legislativ introduce autorizația de regularizare, un mecanism juridic care permite, în anumite condiții, intrarea în legalitate a unor construcții realizate în afara cadrului normativ.
Reglementarea se aplică atât lucrărilor efectuate fără autorizație de construire, cât și celor executate cu depășirea sau nerespectarea autorizației inițiale. Conform art. 301 alin. (1), titularul lucrărilor are obligația de a solicita autorizația de regularizare de la autoritatea competentă, însă procedura nu este automată și presupune îndeplinirea cumulativă a condițiilor tehnice, urbanistice și juridice prevăzute de lege.
„Pentru un proprietar sau investitor, descoperirea faptului că o lucrare nu respectă autorizația sau a fost realizată fără autorizație poate genera multă incertitudine. Rolul avocatului este să clarifice rapid ce soluții există, dacă regularizarea este posibilă și care sunt pașii corecți, astfel încât situația juridică a construcției să fie rezolvată cu cât mai puține riscuri și blocaje”. – Dr. Radu Pavel, Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații
Analiza firmei de avocatură arată că autorizația poate fi emisă doar pentru anumite categorii de construcții, precum locuințe unifamiliale parter sau parter și etaj, cu suprafață desfășurată de maximum 150 mp, anexe gospodărești, anexe agricole în aceeași limită de suprafață sau lucrări de închidere a balcoanelor fără extindere pe domeniul public. Construcțiile situate în zone protejate sau cele care afectează monumente istorice nu pot fi regularizate.
Ca excepție, până la 25 august 2027, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de lucrări realizate fără autorizație, cu condiția respectării reglementărilor urbanistice și a cerințelor privind calitatea în construcții. Costurile administrative sunt semnificativ mai mari: taxele pentru certificatul de urbanism și autorizarea construirii sunt de zece ori mai ridicate decât în cazul lucrărilor executate legal.
Pentru depunerea cererii, proprietarul trebuie să utilizeze formularul F_AR_01 prevăzut în Ordinul 975/2026, însoțit de expertize tehnice, extras de carte funciară, dovada achitării taxelor și alte documente specifice. Expertizele trebuie întocmite de specialiști atestați, iar verificările vizează cerințe fundamentale precum securitatea la incendiu, stabilitatea structurală, accesibilitatea și protecția mediului.
În situațiile în care lucrările nu pot fi aduse în conformitate cu reglementările urbanistice sau cu cerințele tehnice, autoritatea poate impune obținerea unei autorizații de construire pentru lucrări suplimentare, desființarea parțială sau chiar demolarea integrală a construcției. Refuzul autorității de a emite autorizația de regularizare poate fi contestat în instanță, în baza Legii 554/2004 privind contenciosul administrativ.
Codul introduce și o măsură fiscală importantă: pentru lucrările executate fără autorizație și nereparate până la intrarea în vigoare a legii, impozitul pe proprietate se majorează cu 100% până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrărilor. Plata impozitului nu înlocuiește sancțiunile contravenționale și nu garantează eligibilitatea pentru regularizare.
Noul Cod reorganizează integral reglementările din fostele Legi 50/1991 și 350/2001, introducând proceduri mai clare, dar și obligații suplimentare pentru proprietarii care au realizat lucrări în afara legalității, mai arată analiza. Evaluarea tehnică și urbanistică devine esențială pentru stabilirea posibilității de intrare în legalitate, iar verificările sunt realizate pe baza expertizelor întocmite de specialiști atestați.
Intrarea în vigoare a Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor marchează cea mai amplă reformă legislativă din ultimii 25 de ani în domeniul autorizării. Autorizația de regularizare oferă o soluție juridică pentru o parte dintre construcțiile realizate fără autorizație, dar impune și un set strict de condiții tehnice și urbanistice. Pentru piața imobiliară, noul cadru normativ aduce atât oportunități de conformare, cât și obligații suplimentare, într-un context în care controlul asupra calității și siguranței construcțiilor devine tot mai important.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.
De asemenea, intră în comunitatea Forbes România de pe Facebook și urmărește cele mai importante știri, analize și noutăți din business-ul local și nu numai.
