După ce, în 2023, au fost livrate proiecte noi totalizând 450.000 mp, în scădere cu 46% față de 2022, anul acesta s-ar putea livra spații industriale și logistice însumând 500.000 mp, arată cel mai recent raport al companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Contracția de anul trecut are la bază o activitate încetinită în ceea ce privește spațiile construite speculativ.
În ce privește livrările din acest an, cea mai mare suprafață este anunțată în București – Ilfov (180.000 mp), în zona de Vest (144.000 mp) și în Centru ( 105.000 mp). “Mare parte dintre acestea sunt suprafețe contractate, pre-leased”, a declarat Andrei Brînzea, partner Land and Industrial Agency Cushman & Wakefield Echinox în cadrul unei întâlniri cu presa.
Stocul spațiilor industriale și de logistică a depășit borna de 7 milioane mp, aproape 80% din suprafață fiind concentrată în trei regiuni de dezvoltare: București – Ilfov, Vest și Sud – Muntenia.
Volumul spațiilor tranzacționate a trecut și în 2023 pragul de 1 milion mp, în linie cu media ultimilor 3 ani, cu aproape 300.000 mp închiriați în ultimul trimestru din 2023. Față de 2022, volumul tranzacționat a scăzut cu 23%, pe fondul provocărilor legate de creșterea costurilor de finanțare, a yieldurilor și de dificultățile în asigurarea capitalului pentru dezvoltare.
“Deși volumul tranzacțional a fost la 1 milion de metri pătrați, s-a construit cu 40% mai puțin, iar take-up este la 60% față de 80% în 2022. Am văzut mai multe prelungiri ale contractelor, fapt care indică fie este o încetinire, fie o așezare a pieței”, explică Andrei Brînzea, adăugând că pe piață se manifestă o prudență, atât din partea dezvoltatorilor, cât și din partea clienților privați.
Astfel, în trecut aceștia închiriau spații mai generoase pe care ulterior le eficientizau, fapt care a generat însă surplusuri și unii au ajuns în situația de a rămâne cu spații nefolosite, pe care au încercat să le subînchirieze.
Pe de altă parte, și dezvoltatorii au diminuat partea de investiții speculative, ceea ce a dus la o scădere a gradului de neocupare și ar putea genera, în timp, o creștere a chiriilor. În prezent, potrivit Cushman & Wakefield, rata de neocupare a spațiilor de clasă A din segmentul industrial și logistic este de doar 4,9%, iar chiriile se situează între 4,3 și 4,7 euro/mp/lună.
Se anticipează că cererea de spații logistice în vederea eficientizării lanțurilor de aprovizionare a companiilor de retail va persista și în 2024. De asemenea, cererea de spații din partea companiilor de producție va continua să câștige teren pe fondul accentuării fenomenului ”nearshoring”, prin care companiile își relocă producția mai aproape de piețele de consum. În prezent, potrivit Cushman & Wakefield Echinox, producția reprezintă între 15-20% din totalul tranzacțiilor, restul fiind din zona de distribuție asociată consumului și retailului.
București a fost ținta preferată pentru chiriași, cu 48% din suprafața închiriată în 2023, care împreună cu Timișoara (121.600 mp), al doilea cel mai mare hub logistic din țară, sunt singurele orașe unde cererea a depășit 100.000 mp.
Brașov, Cluj, Ploiești, Sibiu și Pitești sunt alte locații unde companiile au închiriat spații. Operatorii de logistică și distribuție au fost cei mai activi pe piața închirierilor, cu 300.000 mp contractați, aceștia fiind urmați de companiile din domeniul automotive – 106.000 mp, cele de retail, e-commerce și FMCG cu 93.000 mp, și farma – 41.000 mp.
În ceea ce privește tranzacțiile intermediate de Cushman & Wakefield Echinox pe segmentul industrial și logistic, acestea au însumat aproape 40.000 mp reprezentând 14 tranzacții, din care cea mai mare a fost de 11.500 mp.
“Peste 60% dintre tranzacții sunt făcute direct de proprietari, iar dintre acestea, peste 70% au fost înnoiri sau extinderi ale suprafețelor, la nivel de 2023”, arată reprezentanții companiei.
Astfel, din 1 milion de metri pătrați tranzacționați la nivel național, doar 400.000 mp au fost semnate de agenții, restul au fost realizate direct, între proprietari și chiriași.
Cele mai mari tranzacții ale anului 2023 în domeniul industrial & logistic
În topul primelor cinci tranzacții din sectorul logistic și industrial, anul trecut pe primul loc a fost achiziția de către CTP a parcurilor FM Logistic, însemnând o suprafață totală de aproape 100.000 mp. Aceasta a fost urmată de 48.000 mp închiriați către Pirelli de dezvoltatorul belgian WDP în parcul din Slatina, de 47.000 mp către Intercars în VGP Brașov, de 33.500 mp către Ericsson în WDP Park Timișoara și de 25.000 mp către Maersk – IB Cargo în cadrul CTPark Bucharest West.
Dintre proiectele aflate în construcție se numără 60.000 mp în VGP Park Brașov, 41.000 mp la Logicor Pallady și alți 26.000 mp la Logicor Pantelimon, 33.000 mp la WDP Park Timișoara, 33.000 mp la Arad Logistic Parc (Oresa Industria) și alți 30.000 mp la VGP Park Timișoara.
În ce privește achizițiile de terenuri necesare proiectelor din domeniu, “dezvoltatorii și le cumpără singuri, fără a trece pe la agenții imobiliari, pentru a obține cel mai bun preț”, a declarat Andrei Brînzea. Iar în prezent, achizițiile se fac în funcție de necesitate, pentru că prețurile au crescut.
“Dacă ar găsi, pe centura Bucureștiului, un teren la 20 de euro/mp, n-ar sta la îndoială, dar prețurile sunt la 60 euro/mp. Astfel, nu are sens dezvoltarea, deoarece prețul chiriilor, după construcție, ar ajunge să fie similar cu cel din Ungaria”, a mai punctat el.
Există însă anumite zone unde anumite categorii de clienți, precum cei din pharma, ar putea să plătească un preț mare, doar ca să fie în oraș.
Pe de altă parte, în Capitală sunt în continuare și spații B și C care funcționează, totalizând în jur de 150.000 mp, precum cele de pe platforme precum Sema, Grand Metal sau Faur.
Aici însă nu închiriază companii mari, ci firme locale, cărora proprietarii le oferă condiții contractuale mai flexibile, doar pentru a-i menține.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.
