În timp ce piața rezidențială din Capitală bifează o rocadă istorică și depășește Brașovul, dinamica prețurilor din marile centre urbane relevă un fenomen de ajustare structurală.
Bucureștiul a realizat o rocadă importantă în clasamentul național al prețurilor, depășind Brașovul și securizându-și poziția a doua. Proprietarii și dezvoltatorii din Capitală au majorat prețurile solicitate cu aproape 9% în ultimul an, ducând media la 2.312 euro/mp util, comparativ cu 2.125 euro/mp în perioada similară a anului trecut, arată Indicele Imobiliare.ro.
Această evoluție reprezintă o recuperare a decalajului economic față de piețele secundare puternice. Brașovul, spre exemplu, a intrat într-o fază de plafonare, înregistrând o creștere moderată de doar 5% (până la 2.309 euro/mp util), semn că piața locală a atins pragul superior de suportabilitate financiară a cererii locale. Polul de referință al pieței rămâne Cluj-Napoca, unde apartamentele sunt listate la o medie de 3.316 euro/mp util. Totuși, și pe această piață ritmul de creștere s-a temperat la aproximativ 5% anual, evoluție situată sub rata de devalorizare a monedei europene.
Timișoara evidențiază un ritm susținut de apreciere, cu un salt de 8% în ultimele 12 luni (de la 1.833 euro/mp la 1.984 euro/mp util). Orașul se îndreaptă spre pragul psihologic de 2.000 euro/mp pe piața generală, nivel care a fost deja depășit pe segmentul rezidențial nou, unde prețurile de tranzacționare s-au consolidat peste 2.200 euro/mp util.
În aceeași zonă a scumpirilor moderate, de 5-6% anual, evoluează piețe precum Sibiu (2.034 euro/mp), Constanța (2.020 euro/mp) și Iași (2.000 euro/mp). În Craiova, prețurile au urcat la 2.142 euro/mp util, dinamică ce plasează orașul deasupra unor poli economici tradiționali și care este explicată prin deficitul sever de ofertă pe segmentul proiectelor rezidențiale noi.
Dincolo de avansul nominal afișat în euro, analiza corelată cu indicatorii macroeconomici indică faptul că activele imobiliare traversează o perioadă de stabilizare sau chiar o corecție negativă în termeni reali. În timp ce percepția indică o nouă etapă de expansiune a prețurilor în marile orașe din România, datele brute arată o aliniere la costurile de producție și la devalorizarea monetară. Avansul anual de 5% până la 9% înregistrat de prețurile apartamentelor din marile centre urbane se situează, în majoritatea cazurilor, sub rata inflației din economie, ceea ce validează o depreciere a valorii reale a proprietăților. Această dinamică modifică raportul de forțe în piață, favorizând cumpărătorii ale căror venituri sau capitaluri sunt indexate economic. În contrapartidă, strategia de conservare a lichidităților în lei, în așteptarea unei corecții nominale de proporții, generează pierderi de randament în raport cu activele denominate în euro.
„Chiar dacă, în majoritatea orașelor analizate, creșterea anuală a prețurilor locuințelor se situează sub rata inflației, iar acest lucru contribuie la menținerea accesibilității la un nivel relativ echilibrat, evoluția recentă a cursului valutar exercită o presiune suplimentară asupra cumpărătorilor. Deprecierea leului în fața euro majorează costul achiziției în lei și poate afecta atât avansul necesar, cât și efortul financiar al celor care economisesc în moneda națională. Prin urmare, accesibilitatea rămâne la un nivel bun, însă este afectată nu doar de dinamica prețurilor și a veniturilor, ci și de evoluția cursului de schimb și de costul finanțării.” – Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro
Pornind de la prețurile medii solicitate pe metru pătrat util înregistrate de Indicele Imobiliare.ro pentru fiecare pol regional în această toamnă, rezultatele matematice brute evidențiază o polarizare accentuată a pieței de profil, reflectând strategii de investiție diferite de la un centru urban la altul. Determinat prin corelarea unui buget standard de referință de 100.000 de euro cu valorile medii pe metru pătrat, randamentul spațial oferă o perspectivă asupra puterii reale de cumpărare a capitalului.
În Cluj-Napoca, un hub imobiliar care înregistrează un randament spațial minim, împărțirea capitalului de referință la pragul istoric de 3.316 euro pe metru pătrat util relevă că o unitate monetară de 100.000 de euro mai poate securiza doar 30,15 metri pătrați de activ imobiliar. Acest indicator plasează Clujul în categoria exclusivă a piețelor restrictive, unde un astfel de buget acoperă doar echivalentul unui studio sau al unei garsoniere. În Capitală, prin raportarea celor 100.000 de euro la un cost mediu de 2.312 euro pe metru pătrat util, investitorii pot contracta o suprafață de 43,25 metri pătrați. În Brașov, pe fondul unei ușoare temperări a pieței, unde bugetul se raportează la o medie de 2.309 euro pe metru pătrat util, randamentul spațial obținut este de 43,30 metri pătrați. Din perspectivă funcțională, ambele piețe oferă un nivel similar de accesibilitate, concretizat în unități rezidențiale compacte de două camere.
La cealaltă extremă a eficienței capitalului, Timișoara își menține cel mai competitiv raport între utilitate și cost din rândul marilor centre de dezvoltare economică. Aplicând aceeași formulă de calcul, prin împărțirea sumei de 100.000 de euro la media de 1.984 euro pe metru pătrat util, rezultă o suprafață utilă tranzacționabilă semnificativ mai generoasă, de 50,40 metri pătrați. Acest randament extins permite securizarea unui apartament de două camere complet decomandat, oferind cel mai ridicat cost de oportunitate pentru cumpărătorii de volum.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.
De asemenea, intră în comunitatea Forbes România de pe Facebook și urmărește cele mai importante știri, analize și noutăți din business-ul local și nu numai.
