„Am intrat în criza din 2008 ca agenție imobiliară și am ieșit ca dezvoltator, iar lecția cea mai importantă a fost smerenia”, spune Andrei Sandu, CEO MediaCity, într-un interviu acordat în exclusivitate pentru Forbes România. După trei decenii în piața imobiliară, privește cu încredere spre următoarea etapă de dezvoltare a companiei și nu se lasă intimidat de vremurile tulburi de astăzi.
MediaCity a fost înființată în iulie 1996, ca agenție imobiliară, într-o perioadă în care piața românească abia începea să își formeze regulile. Primul sediu a fost în zona Baba Novac, iar activitatea era concentrată în cartierul Titan și în zonele limitrofe. În anii următori, compania s-a extins în București și Ilfov, iar între 2005 și 2008 a ajuns să aibă un rol important în consultanța și vânzarea proiectelor rezidențiale, lucrând cu aproximativ 11-12 proiecte în regim exclusiv de marketing și vânzare.
Criza financiară din 2008 avea să schimbe însă radical direcția companiei. Dintr-o echipă de aproximativ 40 de oameni, MediaCity a ajuns la trei-patru angajați, iar activitatea de intermediere aproape a dispărut. În 2010, compania a intrat în insolvență, pentru ca un an mai târziu să iasă printr-un plan de reorganizare. Experiența acumulată în anii anteriori a devenit baza unei schimbări a modelului de business.
„Performanța acelei perioade s-a construit prin perseverență: am căutat, am testat și am continuat până am găsit răspunsul potrivit. Au rămas neschimbate spiritul de echipă, autenticitatea și principiile după care lucrăm. Încă de la început a existat o echipă puternică, în care trăgeam toți în aceeași direcție, o relație autentică cu clienții și o preocupare reală pentru etica și onestitatea activității noastre. La fel de importantă a rămas dorința de a învăța, de a performa mai bine și de a crește împreună, ca oameni, ca echipă și ca organizație. Încercam să nu promitem ceea ce nu putem livra și să ne asumăm responsabilitatea atunci când apar probleme. Această idee se află în centrul ADN-ului MediaCity. S-a schimbat scara proiectelor, instrumentele pe care le folosim și nivelul de responsabilitate. Astăzi, o decizie aparent mică poate afecta sute de familii și poate produce efecte timp de zeci de ani. De aceea, experiența acumulată trebuie însoțită de procese mai bune, competențe mai diverse și o disciplină mai mare a execuției.”
Trecerea către dezvoltare nu a fost rezultatul unui plan elaborat în perioada de boom, ci al unei adaptări la realitatea pieței. Primul proiect, Paladin Residence, a apărut în 2012-2013, la Corbeanca. Compania încerca, inițial, să vândă loturi de teren, dar a constatat că cererea pentru terenuri individuale era redusă, în timp ce exista interes pentru case construite.
Proiectul a reprezentat și o reconversie a unei foste Cooperative Agricole de Producție și s-a dezvoltat pe aproximativ 100.000 de metri pătrați. Astăzi, acesta cuprinde 150 de vile construite și vândute, precum și un magazin Lidl, în timp ce planurile pentru zonă includ componente comerciale, de retail și condo-hotel.
„Paladin Residence a apărut aproape întâmplător. Încercam să vindem loturi de teren la Corbeanca și am constatat că nu exista cerere suficientă pentru loturi individuale, dar exista o cerere minimă pentru case construite. Așa au luat naștere proiectul și, odată cu el, noua direcție a companiei. Transformarea în dezvoltator a reunit educația mea în domeniul construcțiilor, pasiunea pentru a construi și experiența profesională din construcții, anterioară înființării agenției, cu anii de marketing, vânzări și interacțiune cu mii de clienți. Peste acestea a trebuit să adăugăm competențe de finanțare, management al cashflow-ului și relația cu finanțatorii”, mai spune Andrei Sandu.
Ulterior, portofoliul MediaCity s-a extins cu proiecte precum Șișești 30, Ozun Residence, Grigorescu Residence, Arena Apartments, Titan Apartments, Ghica Apartments, Icon Garden și Icon Studios. Compania spune că a dezvoltat și livrat până acum peste 800 de locuințe, iar proiectul Ghica II, aflat în dezvoltare, adaugă aproximativ 140 de apartamente. În toamna aceasta este programat startul Titan Premium Apartments, un proiect de peste 450 de apartamente, ceea ce ar duce portofoliul total al locuințelor livrate, aflate în dezvoltare sau planificate la peste 1.600 de unități.
Obiectivul companiei pentru actualul ciclu de dezvoltare este de minimum 200 de locuințe livrate anual, cu perspectiva de a ajunge ulterior la 300 de unități pe an. Creșterea ar urma să fie una controlată, astfel încât extinderea portofoliului să nu se facă în detrimentul calității sau al disciplinei financiare.
De la suprafață și adresă la costul total al locuirii
În cei 30 de ani de activitate, compania a observat și schimbarea profilului cumpărătorului. Clientul actual este mai informat, compară proiecte și nu mai cumpără doar o suprafață și o adresă. Compartimentarea, lumina naturală, eficiența energetică, parcarea, spațiile comune, accesul, administrarea și costurile de funcționare au devenit parte din decizia de cumpărare.
În acest context, Andrei Sandu consideră că se conturează tot mai clar conceptul de „Total Cost of Living”. Prețul de achiziție reprezintă doar prima cifră din ecuație, iar costurile cu energia, întreținerea și reparațiile, timpul petrecut în trafic sau funcționarea parcării pot influența valoarea reală a unei locuințe.
„Ceea ce se vede te ajută să vinzi azi. Ceea ce nu se vede îți construiește reputația care te ajută să vinzi mâine”, spune fondatorul MediaCity, referindu-se la diferența dintre finisajele vizibile și elementele tehnice ale unei construcții.
În opinia sa, adevărata calitate a unui proiect se verifică după mutarea proprietarilor: prin confort, consumuri, funcționarea instalațiilor și spațiilor comune, dar și prin modul în care dezvoltatorul răspunde atunci când apar probleme.
„Un proiect nu se termină în momentul vânzării sau al predării. Atunci începe, de fapt, viața lui. Calitatea se verifică prin felul în care funcționează locuințele, spațiile comune, circulațiile și instalațiile după ce oamenii se mută și prin modul în care proiectul își păstrează utilitatea și valoarea peste 10 sau 20 de ani. Această perspectivă ne obligă ca, pe lângă rezultatul imediat, să cântărim fiecare decizie și prin ceea ce aceasta va produce în timp.”
Terenurile urbane și noua logică a dezvoltării
Una dintre principalele provocări ale pieței este disponibilitatea terenurilor bine poziționate. Pe măsură ce acestea devin mai rare și mai scumpe, presiunea asupra dezvoltatorilor crește. Riscul este ca prețul terenului să conducă la densități prea mari, suprafețe mai mici sau reduceri de calitate.
Strategia MediaCity este orientată în special către reconversia unor terenuri insuficient valorificate. Paladin Residence a fost construit pe amplasamentul unei foste Cooperative Agricole de Producție, Icon Garden pe terenul unei foste fabrici de oțet din sectorul 2, iar Titan Premium Apartments urmează să fie dezvoltat pe un teren ocupat anterior de halele de producție din beton ale fostei platforme FAUR.
Reconversia urbană este mai complicată decât dezvoltarea pe un teren liber, însă poate genera valoare suplimentară pentru oraș. Accesul, infrastructura, reglementările urbanistice și cererea reală trebuie analizate înainte de achiziție.
„Preferăm să renunțăm la un teren decât să intrăm într-un proiect care poate funcționa financiar numai prin sacrificarea calității locuirii. Terenurile bune devin mai rare și mai scumpe, iar această presiune poate împinge dezvoltatorul către compromisuri greșite: densități excesive, suprafețe prea mici sau reducerea calității pentru a compensa prețul terenului. Un amplasament scump nu este neapărat un amplasament bun dacă nu permite realizarea unui produs corect. MediaCity preferă terenurile care permit reconversii urbane și pot readuce în circuitul orașului suprafețe insuficient valorificate”, afirmă Andrei Sandu.
Sustenabilitatea a devenit, la rândul său, parte din strategia de dezvoltare, însă compania o privește mai degrabă ca pe o sumă de decizii tehnice decât ca pe un instrument de marketing. În proiectele recente au fost implementate panouri fotovoltaice, încălzire în pardoseală, geamuri tripan și sisteme de recuperare a căldurii.
Pentru cumpărător, miza este reducerea consumurilor și obținerea unor costuri de exploatare mai predictibile. În următorii ani, eficiența energetică ar putea trece, în opinia fondatorului MediaCity, de la statutul de avantaj comercial la cel de cerință de bază.
Această schimbare se înscrie într-o transformare mai largă a pieței rezidențiale, în care accesibilitatea va deveni una dintre principalele teme. Soluția nu poate fi doar reducerea suprafețelor sau a calității, ci o proiectare mai eficientă, un control mai bun al costurilor și o abordare bazată pe costul total al locuirii.
Un antreprenor diferit după trei decenii
La 30 de ani de la înființarea MediaCity, Andrei Sandu spune că principala schimbare nu este doar cea a companiei, ci și a propriului stil de management. Dacă în anii ’90 încerca să controleze direct aproape toate deciziile, astăzi, delegarea și competențele echipei au devenit esențiale. „Astăzi, fac diferit aproape tot ceea ce ține de managementul unei companii. Deleg mult mai mult și mă bazez pe competențele oamenilor din echipă. Am înțeles că delegarea nu presupune pierderea controlului, ci creșterea capacității organizației. Am mai puțină energie decât atunci și, sper, mai multă înțelepciune. Lecția cea mai importantă pe care am învățat-o după criza din 2008 a fost smerenia: succesul unei perioade nu îți garantează că ai toate răspunsurile, iar piața îți poate corecta foarte repede certitudinile. Au rămas neschimbate curiozitatea, dorința de a învăța, curajul și plăcerea de a construi. Nu aș vrea să le pierd, pentru că ele sunt în continuare sursa energiei mele antreprenoriale“, afirmă antreprenorul.
Experiența crizei din 2008 a rămas una dintre principalele lecții. Profitul estimat nu înlocuiește managementul cashflow-ului, iar problemele unui proiect trebuie identificate și rezolvate cât mai devreme. Într-o industrie cu proiecte complexe și cicluri lungi, reputația devine astfel unul dintre cele mai importante active ale unui dezvoltator.
„Reputația se construiește lent, zi de zi și an după an, dar se poate pierde foarte repede dacă nu ești consecvent în ceea ce livrezi clienților“, spune Sandu.
Pentru următoarea generație din companie, fondatorul spune că vrea să transmită curiozitatea, responsabilitatea, onestitatea și respectul pentru execuție, dar și capacitatea de a contrazice argumentat deciziile existente. Obiectivul este ca generația următoare să păstreze expertiza acumulată și să construiască mai departe o organizație capabilă să funcționeze dincolo de fondator.
La trei decenii de la începutul aventurii antreprenoriale, Sandu privește astfel următoarea etapă mai degrabă prin prisma disciplinei decât a vitezei. Piața rezidențială se va profesionaliza, proiectele vor deveni mai complexe, iar dezvoltatorii vor trebui să demonstreze că pot finanța, construi, livra și administra corect un proiect de la început până la final.
Iar dacă ar putea transmite un singur sfat antreprenorului care începea MediaCity în 1996, acesta ar fi să își propună mai devreme obiective mai ambițioase și să nu încerce să construiască totul singur. „Curaj am avut de la început. Ceea ce mi-ar fi fost util mai devreme era o perspectivă mai largă și înțelegerea faptului că nu trebuie să deții singur toate răspunsurile.“
„Succesul unei perioade nu îți garantează că ai toate răspunsurile, iar piața îți poate corecta foarte repede certitudinile.”
„Ceea ce se vede te ajută să vinzi azi. Ceea ce nu se vede îți construiește reputația care te ajută să vinzi mâine.”
„Am înțeles că delegarea nu presupune pierderea controlului, ci creșterea capacității organizației.”
