Cu un portofoliu de terenuri care permite dezvoltarea a peste 2.100 de locuințe până în 2030 și resurse financiare de sute de milioane de euro, Cordia accelerează expansiunea pe piața rezidențială din România. Lansarea proiectului Centropolitan marchează începutul unei strategii de consolidare în București, într-un context în care blocajele urbanistice, oferta limitată și creșterea costurilor de construcție redesenează perspectivele pieței imobiliare.
Cordia marchează în 2026 una dintre cele mai relevante intrări instituționale pe piața rezidențială din București, iar Centropolitan este proiectul care deschide această etapă. Situat în zona Piața Alba Iulia, pe un teren achiziționat în 2025, proiectul reprezintă pentru grup începutul unei strategii multianuale de consolidare în Capitală.
Centropolitan este, în acest context, proiectul care validează prezența Cordia în România: un ansamblu urban cu 274 de apartamente și o investiție totală estimată la 65 de milioane de euro, dezvoltat pe un teren achiziționat de la Bog’Art, într-o zonă cu cerere stabilă și acces direct la infrastructura comercială a orașului, în imediata vecinătate a București Mall. Tranzacțiile depășesc deja opt milioane de euro, echivalentul a peste 12% pre–vânzări.
Portofoliul Cordia în București: nouă hectare în proprietate, șase hectare în antecontract și proiecte în toate fazele de dezvoltare
Cordia a acumulat în București un portofoliu de terenuri care reflectă o strategie clară: poziționare în zone validate, cu acces la infrastructură și potențial de dezvoltare pe termen lung. Portofoliul depășește nouă hectare în proprietate și încă șase hectare în antecontract, ceea ce permite dezvoltarea a aproximativ 2.100 de apartamente până în 2030.
Portofoliul include terenuri în Pipera pentru proiecte middle premium și corporate living, loturi în Petricani aproape de zona de birouri și retail din Expoziției–Barbu Văcărescu, un teren în Floreasca – malul lacului, terenuri în Grivița, un lot în Coralilor – Petrom City, Centropolitan – Vitan și proiectul rezidențial Parcului 20 – Expoziției, finalizat în 2023.
„În momentul de față, avem trei proiecte active în București. Primul este ansamblul de lângă lac, în zona Petricani, unde pregătim dezvoltarea unui proiect rezidențial. Al doilea este terenul din Pipera, unde planificăm aproximativ 900 de apartamente și suntem în plin proces de obținere a autorizației de construire, cu intenția de a începe faza 1 până la finalul anului. Al treilea este Centropolitan, proiectul pe care l-am lansat oficial și pe care îl construim deja. În paralel, suntem în proces de achiziție pentru noi terenuri, fie cu autorizație, fie în fază avansată de autorizare. Nu cumpărăm terenuri fără reglementări clare, fără PUZ sau fără predictibilitate în procesul de autorizare. În trecut am cumpărat multe terenuri, însă după aceea procesul de zonare a fost oprit. Sperăm că în viitor va exista claritate”, spune Tibor Földi, președinte al Consiliului de Administrație al Cordia Group.
Cordia vizează extinderea prezenței în România dincolo de București. „Intenția noastră este clară: vrem să creștem în România. Bucureștiul este prioritatea, dar analizăm Cluj-Napoca, Timișoara și Brașov. Suntem activi, căutăm oportunități și vrem să creștem ponderea României în portofoliul nostru”, afirmă Földi, care consideră România una dintre piețele cu cel mai mare potențial din regiune.
„Cele șase piețe în care suntem activi concurează între ele pentru capital”
Cordia este divizia rezidențială a Futureal Group, unul dintre cele mai mari grupuri de dezvoltare imobiliară din Europa Centrală și de Est, cu un istoric de peste 20 de ani și operațiuni în șase țări: Ungaria, Polonia, România, Spania, Marea Britanie și, cel mai recent, Germania, unde compania a semnat primul contract pentru un teren în Berlin.
Grupul operează printr-un model instituțional integrat, cu echipe locale în fiecare țară și cu un centru de competență la Budapesta. Futureal este cunoscut în România pentru proiecte precum Parcul Privighetorilor și mallul Gold Plaza Baia Mare, iar Cordia a dezvoltat deja în București ansamblul Parcului 20.
Modelul operațional al grupului, utilizat în toate piețele în care activează, se bazează pe dezvoltarea fiecărui proiect în SPV-uri dedicate, cu finanțare separată, garanții de finalizare și un nivel de leverage disciplinat, care nu depășește 65% la nivel de proiect datorită avansurilor clienților și etapizării costurilor. Această structură permite controlul riscului, transparență financiară și o execuție predictibilă, caracteristici specifice dezvoltatorilor instituționali.
„Cordia nu este o companie listată la Bursă, ceea ce îi permite să adopte un model financiar diferit de cel al dezvoltatorilor, de exemplu din Polonia, care urmăresc volume mari. Pentru noi, cel mai important este managementul riscului și maximizarea profitului.”
Piața rezidențială europeană funcționează pe două arhitecturi distincte: dezvoltatorii pionieri, care transformă zone întregi, și dezvoltatorii instituționali, care intră în piețe cu fundamente solide și optimizează randamentele ajustate la risc. Abordarea Cordia combină ambele dimensiuni. Grupul are un istoric dovedit în regenerare urbană la scară largă în Europa Centrală, în timp ce strategia de intrare pe piață prioritizează zonele unde infrastructura, conectivitatea și cererea sunt deja bine consolidate. Rezultatul este un model care captează potențialul de creștere al zonelor urbane emergente fără a-și asuma riscurile asociate piețelor nevalidate.
Această abordare se reflectă în modul în care Cordia își alocă capitalul între cele șase țări în care este activă. Fiecare piață concurează pentru investiții, iar deciziile sunt luate pe criterii de profitabilitate, risc și potențial urbanistic. În acest model, România concurează direct cu Polonia, Ungaria, Germania și Spania, iar capitalul se mută acolo unde există oportunitate. Iar România începe să câștige teren în această competiție internă pentru capital.
România intră în top 3 piețe Cordia
„Echipele locale vin cu oportunități, iar noi decidem unde investim. România reprezintă astăzi aproximativ 15% din pipeline-ul nostru, dar vrem să creștem această pondere. Avem capital disponibil și intenția clară de a investi”, spune Földi, care consideră că Bucureștiul intră într-o fază de maturizare accelerată.
Raportul anual Cordia International SE indică o poziție de lichiditate record, cu rezerve financiare de aproximativ 580 de milioane de euro (229 de miliarde HUF), un portofoliu de active de peste 1,1 miliarde de euro și aproape 500 de milioane de euro în inventar, incluzând proiecte în dezvoltare și terenuri. Emisiunea de obligațiuni de 150 de milioane de euro din 2025 a consolidat suplimentar lichiditatea grupului, avansurile de la clienți au crescut de aproape trei ori, până la 104 milioane de euro, iar landbank-ul internațional permite dezvoltarea a peste 9.000 de locuințe în Europa.
Raritatea dictează prețul
Pentru Cordia, Bucureștiul devine relevant într-un moment în care piața locală oferă combinația pe care un dezvoltator instituțional o caută: cerere structurală, ofertă limitată, blocaje urbanistice care creează bariere naturale de intrare și un potențial de creștere a prețurilor pe termen lung.
Bucureștiul oferă o combinație rară: „capacitate puternică de cumpărare, aproape zero șomaj, iar prețurile apartamentelor sunt printre cele mai mici din UE și încă foarte accesibile comparativ cu alte țări”, explică Földi, care vede aici un decalaj de preț ce se va închide inevitabil.
În plus, presiunea pe salarii și creșterea costurilor de construcție împing inevitabil prețurile în sus. „Dacă azi terenul reprezintă 15% din preț, în cinci ani poate fi 10%, pe fondul creșterii costurilor de reproducere. Terenul se scumpește, costurile de construcție cresc, iar dacă dezvoltatorii vor să păstreze profitul, prețurile trebuie să crească.” Creșterea nu vine din cerere excesivă, ci din costuri: „Nu pentru că cererea e mare, ci pentru că costurile de reproducere cresc”. Földi clarifică astfel mecanismul structural al pieței.
Blocajele administrative schimbă dinamica pieței
Blocajele urbanistice amplifică acest mecanism. „Există o ofertă limitată în nordul orașului din cauza problemelor de PUZ, iar dacă ai ofertă limitată, prețurile trebuie să crească.” În termeni practici, ce nu se autorizează azi nu se construiește mâine, iar ce nu se construiește mâine nu se vinde poimâine.
Suspendarea PUZ-urilor a creat un efect de îngheț: terenuri bune există, dar sunt blocate de litigii, restituiri, contaminări sau lipsa autorizațiilor. „Teoretic, sunt multe terenuri, practic, au probleme din trecut, iar cu cât stau mai mult, cu atât costul terenului crește, iar odată cu el și prețul apartamentelor și problema accesibilității.” Földi semnalizează că această situație poate afecta echilibrul pieței pe termen lung.
Fenomenul este regional. Földi compară direct: „În Polonia, zoningul dura trei-patru luni. Azi durează doi ani. Autorizația dura trei-patru luni. Azi durează un an”. Rezultatul? Prețuri mai mari la terenuri și proiecte care intră pe piață după doi-trei ani de pregătire. În Varșovia, spune el, „prețul terenului ajunge la 2.000 euro pe metrul pătrat net de apartament”. Prin comparație, „în Berlin pot cumpăra terenuri la 1.200 euro, chiar în centru”.
În București, procesul abia a început. „Multe PUZ-uri au fost suspendate, autorizațiile s-au încetinit foarte mult.” Iar viitorul depinde de claritatea politică: „Este foarte important să înțelegem intenția politicii orașului, dacă vor schimba abordarea, dacă vor implementa un proces transparent”, adaugă Tibor Földi, care consideră că predictibilitatea urbanistică este cheia pentru următorul ciclu de dezvoltare.
Bucureștiul are, așadar, prețuri încă joase în raport cu UE, salarii în creștere, costuri de reproducere în urcare, ofertă limitată de urbanism, cerere stabilă, terenuri bune, dar blocate, și o piață care intră în faza în care valoarea se creează prin raritate, nu prin volum. Iar Bucureștiul intră exact în această etapă.
Structura financiară a Cordia: capital pentru expansiune
Datele financiare pentru 2025 arată un an în care Cordia a ales deliberat investiția în locul profitului. Veniturile au scăzut cu 40%, de la 244 la 146 de milioane de euro, iar profitul operațional s-a redus cu 87%, până la șase milioane euro. Profitul net a coborât de la 71 la 15 milioane de euro. A fost un an în care grupul a preferat să acumuleze capital, să cumpere terenuri și să lanseze proiecte noi.
Structura de capital rămâne echilibrată: raport debt/equity de aproximativ 2 la 1, capital propriu de circa 390 de milioane de euro și datorii totale de aproximativ 770 de milioane de euro, o structură tipică pentru dezvoltatori mari.
La nivelul companiei-mamă, scăderea cash-ului de la 53,6 la 6,3 miliarde HUF (aproximativ 121 de milioane de euro) reflectă transferuri masive de capital către subsidiare pentru achiziții și autorizări. Investițiile în subsidiare au crescut cu echivalentul a 66 de milioane de euro, confirmând că 2025 a fost anul în care grupul a alimentat platformele locale cu capital pentru expansiune.
România este una dintre piețele care au absorbit capital direct, prin achiziții și prin lansarea Centropolitan. Operațiunile sunt gestionate prin Cordia Romania FDI SRL, o structură locală dedicată care permite urmărirea distinctă a investițiilor și a proiectelor aflate în dezvoltare.
La nivel internațional, Cordia își menține strategia de creștere organică, cu o țintă de output de aproximativ 2.000 de unități livrate anual în piețele în care activează.
