Președintele Swig Equities propune la Forbes Business Bridges 2025 transformarea „air rights” în capital pentru dezvoltatorii care construiesc locuințe.
Kent M. Swig, președintele Swig Equities, a adus pe scena Forbes Business Bridges o perspectivă realistă, dar plină de încredere: reziliența rămâne semnul distinctiv al orașului și, în special, al pieței sale rezidențiale. „Reziliența New Yorkului este profundă și puternică, în ansamblu”, a spus el. „Dacă ar trebui să aleg cel mai rezistent sector pe termen lung, acesta ar fi cel rezidențial.”
Potrivit lui Swig, chiar dacă segmentul comercial ultra-high-end trece printr-un moment excelent, cu o rată de neocupare de doar 7,6% pe clădirile veritabil AAA, adevărata forță durabilă vine din zona locuințelor. Motivul? Cererea depășește constant oferta. „New York are aproximativ 8,3 milioane de locuitori și în jur de 3,1 milioane de unități de locuit. Dintre acestea, circa 1,4 milioane sunt apartamente de închiriat, iar restul – proprietăți de vânzare. În total, orașul are în jur de 278.000 de condominii și 376.000 de co-op-uri.”
El adaugă că mai există aproximativ 1,1 milioane de case cu una până la trei familii disponibile pentru achiziție. „Cu doar 278.000 de condominii – dintre care 114.000 în Manhattan –, oferta este extrem de limitată. Atât timp cât populația rămâne stabilă sau crește, piața va continua să fie strânsă. Așadar, da, segmentul rezidențial arată foarte bine.”
Totuși, Swig avertizează că ciclurile contează. „Locuințele din gama de unu-trei milioane de dolari resimt o încetinire a tranzacțiilor din cauza dobânzilor mai mari. Asta împinge tot mai mulți oameni spre piața de închirieri. Fie nu dispun de avansul necesar, fie nu își pot permite costurile actuale ale creditării. Cu toate acestea, pe ansamblu, segmentul rezidențial rămâne unul foarte solid.”
Discuția s-a mutat apoi spre una dintre cele mai presante teme ale orașului: nevoia de locuințe accesibile.
El propune o soluție concretă. „Aș analiza coridoarele urbane mai largi, cum ar fi Queens Boulevard, care are o densitate relativ scăzută în prezent. Permite-i un FAR (floor area ratio) de 15:1 sau 20:1. Nimeni nu e obligat să construiască, dar dacă alegi să o faci, impune ca 50% din ce ridici să fie locuințe accesibile. Vei vedea imediat dezvoltare.”
Swig consideră că orașul deține o resursă subestimată: drepturile de aer (air rights). „Poate că orașul nu are bani, dar are un activ: aerul de deasupra lui. Tratează acel aer ca pe o bancă. (…) Monetizează drepturile de aer pentru dezvoltatorii care construiesc de-a lungul bulevardelor mari, capabile să suporte creșterea urbană. Nu costă nimic orașul, creează valoare din aer, literalmente, și transferă acea valoare către constructori, cu o regulă clară: 50% din noile locuințe trebuie să fie accesibile. Oferă stimulente și dezvoltarea va urma.”
Fără astfel de politici, avertizează Swig, există riscul ca New Yorkul să devină un oraș polarizat, „împărțit între foarte bogați și foarte săraci, cu puțin spațiu între ei”. „Probabil că deja suntem pe jumătate în acel punct”, a adăugat omul de afaceri, care cunoaște atât cifrele, cât și pulsul orașului.