Puțini oameni pot spune că au vândut clădiri investitorilor din 72 de țări diferite. Bob Knakal, președinte și CEO al BKREA, este unul dintre ei, un broker cunoscut al pieței newyorkeze, care a trăit pe propria piele transformarea ciclurilor economice, a politicilor publice și a fluxurilor globale de capital în ultimele decade.
CEO-ul BKREA a oferit o radiografie a pieței imobiliare din New York și a mesajului ei implicit pentru investitorii din piețele emergente: reziliența contează, dar politica o poate eroda mai repede decât economia. „Vând proprietăți de investiții aici, în New York, și am vândut clădiri investitorilor din 72 de țări. Este o piață extrem de internațională”, a spus Knakal. „Dar profilul investițional al orașului s-a schimbat radical în ultimii șase-șapte ani, în principal pentru că majoritatea clădirilor noastre sunt apartamente, iar acest segment a fost complet transformat.”
Knakal a explicat că decidenții au făcut o greșeală. În loc să stimuleze dezvoltarea de noi locuințe, au ales să „confiște controlul” asupra pieței și să limiteze libertatea proprietarilor. „Rezultatul? Investitorii tradiționali din segmentul rezidențial au fost alungați din piața newyorkeză.”
Migrarea capitalului a început odată cu anunțurile politice din 2018, urmate de reformele din 2019. „Istoric, randamentele pentru clădirile rezidențiale din New York (cap rates) erau cu 150-200 de puncte de bază mai mici decât în restul țării. Dar, când capitalul newyorkez a început să se mute în Florida, Tennessee, Texas și Arizona, randamentele acolo au scăzut, iar cele din New York au crescut, până în punctul în care, în pandemie, raportul s-a inversat: randamentele erau mai mici în afara New Yorkului decât aici. Astăzi, doar 10-15% dintre investitorii rezidențiali mai cumpără în New York, cei care dublează sau triplează miza, de multe ori pentru că au intrat prea târziu în diversificare și nu au altă opțiune decât să rămână complet implicați și să spere la o schimbare radicală”, a explicat Knakal.
Între timp, o nouă generație de investitori a intrat în joc. „Investitori din locuri precum Nashville, obișnuiți să cumpere la randamente de 7-8% și să vândă newyorkezilor la 4%, și-au atins profiturile și au venit în New York, cumpărând la 5-6% și crezând că înțeleg reglementările privind chiria.
Knakal atrage atenția asupra unui paradox major: deși politicienii declară că vor un New York mai accesibil, aproape toate măsurile luate, cu excepția programului de beneficii fiscale, au făcut orașul mai scump. „Oferta este limitată. Nu se adaugă locuințe noi; dimpotrivă, unele sunt retrase de pe piață. De aceea, valorile clădirilor cu chirii reglementate au scăzut cu 50-75%. În schimb, apartamentele de pe piața liberă sunt la niveluri-record.” „Nu cred că există multe clădiri noi în oraș care să se închirieze cu mult sub 1.000 de dolari pe metru pătrat, iar unele ajung la peste 1.600 de dolari. Dacă am făcut corect conversia, apartamentele din România se vând cu aproximativ 1.600 de dolari pe metru pătrat, adică același preț pe care noi îl plătim pentru chirie, în New York. Este fascinant.”
Concluzia lui Bob Knakal este că nu există un singur New York, ci mai multe piețe coexistente, unele în creștere, altele în declin. „E o perioadă cum n-am mai trăit până acum. Unele sectoare performează excelent și cresc, altele merg prost și scad. Nu poți picta piața cu o singură pensulă. Trebuie analizată sector cu sector. Sunt vremuri extrem de provocatoare”, conchide acesta.