Cel mai mare dezvoltator imobiliar din România continuă expansiunea cu noi proiecte rezidențiale și comerciale, chiar dacă skyline-ul Bucureștiului pare mai gol ca niciodată, cu tot mai puține macarale la orizont. Cum arată strategia de dezvoltare a grupului fondat de Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu?
„Vom livra anul acesta probabil aproximativ 2.300 de apartamente, aproape cât tot ce am livrat în ultimii 10 ani”, afirmă Victor Căpitanu. Ne aflăm în biroul celor doi cofondatori și co-CEO ai One United Properties, situat la ultimele etaje ale clădirii de birouri One Tower, de unde se vede cel mai bine peisajul urban al Capitalei.
Andrei Diaconescu tocmai a intrat într-o întâlnire într-una dintre sălile de ședințe din apropiere, iar Victor Căpitanu, fost olimpic la matematică, își verifică afirmația, enumerând anii în care au fost finalizate cele aproximativ 2.500 de unități rezidențiale livrate până acum. Dar șantierele continuă, iar pe măsură ce dezvoltări de anvergură precum One Floreasca Towers, One Lake District, One High District sau One Lake Club avansează, dezvoltatorul se pregătește pentru alte mii de livrări în anii următori.
Privind spre zona de nord a orașului, devine evident că avântul One United Properties nu se datorează unor politici pro‑business ale administrației locale. Dimpotrivă. Dacă până anul trecut, skyline-ul Capitalei era înțesat de macarale, confirmând dezvoltarea reflectată în statisticile economice, la început de 2025, orizontul este aproape gol, cu doar trei macarale vizibile în tot orașul.
Află mai multe perspective ale liderilor din dosarul “25 pentru 2025”
Această liniște îmi permite să observ o carte cu o copertă colorată, aflată pe pervazul ferestrei. Private Views: A High-Rise Panorama of Manhattan este o carte scrisă de o tânără arhitectă și artistă, Andi Schmeid, care și-a inventat-o ca alter ego pe Gabriella, soția unui miliardar maghiar, care se pregătea pentru mutarea familiei sale la Manhattan. Astfel, Andi Schmeid a accesat și a documentat unele dintre cele mai exclusiviste proprietăți din Manhattan, democratizând accesul la o panoramă rezervată elitei mondiale. Dacă această carte oferă o privire asupra New Yorkului de sus, probabil că o carte despre București ar trebui să includă penthouse-urile dezvoltate de One United Properties.
„Avem un pipeline solid. Pe măsură ce dispar macaralele de pe șantierele noastre, apar altele, pe alte șantiere. Nu știu cum este la alții, dar noi suntem bine organizați și avem o obligație față de acționari și investitori. Nu ne putem opri din proiecte.”
Întârzierea sau blocarea autorizațiilor și o atitudine ostilă businessului din partea administrației locale complică investițiile într-un moment în care economia României are nevoie de ele. One United Properties are în construcție circa 800.000 mp de proiecte, însumând investiții de peste 1,5 miliarde de euro.
Ecuația devine și mai complexă în contextul în care administrațiile altor țări sunt din ce în ce mai pro-business. De exemplu, președintele american Donald Trump a anunțat că orice companie care investește cel puțin un miliard de dolari în SUA va beneficia de un proces accelerat de autorizare. „Și noi ce facem în România? (…) Nu pot să nu mă gândesc că, dacă eram în America, probabil că miliardul nostru avea altă valoare.”
Cu toate acestea, deși au analizat oportunități externe, Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu afirmă că rămân concentrați pe România.
One United Properties înseamnă până acum câteva mii de apartamente livrate, un portofoliu de birouri de 116.700 mp, peste 26.000 mp de spații comerciale și 46.000 mp de clădiri istorice în restaurare, precum One Gallery, One Downtown, One Athenee sau viitorul hotel Mondrian.
În trecut, fondatorii companiei declarau că sunt interesați exclusiv de București, cu excepția unui proiect premium în Mamaia Nord. Însă 2025 marchează o schimbare de strategie, odată cu livrarea One North Lofts în Voluntari, Ilfov, semnalând o expansiune dincolo de granițele Capitalei. Acest proiect a apărut după ce One a prevândut una dintre cele două clădiri de birouri din proiectul One North Gate în 2023, hotărând să o transforme pe cealaltă într-un proiect rezidențial.
„One North Lofts este prima noastră dezvoltare în Ilfov și vrem să continuăm. Mai avem terenuri în analiză și ne uităm și spre alte orașe”, spune Victor Căpitanu, fără a oferi detalii suplimentare.
Curaj și oportunități
În 2024, One United Properties a semnalat o nouă direcție de dezvoltare, după ce a anunțat intenția de a cumpăra terenul pe care a funcționat fosta fabrică de autobuze Rocar, un teren de 21 de hectare din sectorul 5 al Capitalei. Compania vrea să dezvolte 5.000 de apartamente, de data aceasta pe segmentul locuințelor premium accesibile. Până atunci, anul 2025 ar trebui să aducă mai multe livrări în sectorul rezidențial, de la dezvoltări mari precum One High District sau One Lake Club, la unele mai mici, ca One Peninsula, One Herăstrău Vista sau One Mamaia Nord 2.
Compania a crescut accelerat într-o perioadă scurtă de timp. Dacă în 2018, dezvoltatorul avea 200 de apartamente finalizate și 800 în construcție sau în plan, în 2025 va ajunge la peste 5.000 de apartamente livrate, cu alte 6.000 în faza de planificare. Privind în urmă, a crescut și ritmul în care apar oportunitățile pe radarul celor doi fondatori.
„Avem cel mai mare pipeline de până acum. (…) Când eram la început, consideram că nu există multe oportunități și sunt greu de găsit, dar după ce am mai crescut ne-am dat seama că oportunitatea e constantă. Tot timpul apar oportunități. (…) Zilnic apare câte ceva, sute și sute de oportunități pe an.”
Într-adevăr, oportunitățile apar, însă nu toți antreprenorii găsesc curajul și resursele să profite de acestea. Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu nu au intrat în piața imobiliară cu gândul de a deveni un jucător relevant pe piața de birouri, pe segmentul spațiilor comerciale sau pe clădirile de tip monument istoric, dar au avut curaj să urmeze oportunitățile.
În urmă cu 10 ani, cei doi își doreau să treacă la dezvoltări rezidențiale mai mari. În 2017, One United Properties și Auchan România au cumpărat de la fondul de investiții elen Global Finance terenul de 2,8 ha al fostei platforme Automatica din București, într-o tranzacție de 25 de milioane de euro.
Acolo au gândit ansamblul One Floreasca City, structurat pe trei componente: dezvoltarea rezidențială One Mircea Eliade, restaurarea și modernizarea Halei Ford drept un spațiu de retail și clădirea de birouri pe care o cunoaștem astăzi drept One Tower.
Victor și Andrei au avut discuții cu dezvoltatori specializați pentru segmentul de office din proiect, însă acestea nu au avut succesul scontat, ceea ce i-a determinat să devolte și să opereze chiar ei componenta de birouri.
„Nu am găsit pe nimeni să cumpere cu noi terenul pentru birouri și să facă birourile și am zis să ne asumăm riscul și să o facem noi. Ne-am făcut curaj și aceasta ne-a creat o oportunitate enormă. (…) Nu mă așteptam să ajungem și un mare dezvoltator de birouri.”
Între timp, One United Properties a ajuns la un portofoliu care cuprinde 117.000 mp de spații de birouri finalizați, în proiectele One Cotroceni Park Office Faza 1 și 2, One Tower și One Victoriei Plaza, la care se adaugă 95.000 mp anunțați în proiectele One Cotroceni Park 3 și 4, respectiv One Technology District.
Află mai multe perspective ale liderilor din dosarul “25 pentru 2025”
O altă mutare care nu era pe radar în urmă cu 10 ani și nu părea posibilă nici cu cinci ani în urmă este proiectul One Technology District, prin care One United dezvoltă la cheie pentru Infineon Technologies cel mai mare centru de cercetare și dezvoltare pentru cipuri semiconductoare din sud-estul Europei. Proiectul va fi livrat în 2026.
„Ei au căutat dezvoltator pentru acest proiect, am mers să facem și noi o prezentare și ne-au ales pe noi. Acum 10 ani nu ne băga nimeni în seamă și nu aveam bani, iar acum cinci ani probabil că am fi putut să o facem, dar nu ne calificam, pentru că nu aveam istoric. Acum ne calificăm și suntem locul întâi în piață și atunci putem să participăm și să câștigăm astfel de proiecte.”
În 2021, One United a cumpărat complexul comercial Bucur Obor și București, iar în 2022 a apărut o nouă oportunitate pe segmentul de retail, care a venit tot dinspre proiectul dezvoltat pe fosta platformă Automatica, proiectul care i-a împins înspre oportunitatea spațiilor de birouri. Mai exact, pe o suprafață de circa 10.000 mp din terenul respectiv se află ruina halei Ford, prima fabrică de automobile din România, pe care Auchan România urma să o restaureze și să o modernizeze. Planurile Auchan s-au schimbat, iar în 2022 One United a cumpărat hala Ford și a demarat acolo un proiect de investiții estimate în prezent la 100 de milioane de euro. One Gallery ar trebui livrat în 2025.
O altă oportunitate căreia i-au dat curs a fost piața clădirilor istorice, unde au cumpărat în 2021 casa Braikoff din București, situată în apropierea Ateneului Român. Au plătit aproape cinci milioane de euro în 2021, au gândit proiectul de transformare sub brandul One Athénée, au obținut autorizație și l-au vândut în 2023 către un alt investitor român, într-o tranzacție de 24 de milioane de euro.
One Athénée va cuprinde câteva apartamente premium operate în regim hotelier și o zonă comercială de lux, care, conform surselor din piață, ar fi atras deja un angajament pentru primul magazin Hermes din România.
Tot pe strada Georges Clemenceau, la câteva numere de Casa Braikoff, One United a cumpărat, în 2022, o clădire nefinalizată și abandonată, unde va deschide, în 2026, primul hotel de lux marca Mondrian din România, în urma unui parteneriat cu Ennismore. Hotelul va avea aproximativ 100 de camere. Printr-un concurs de împrejurări, Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu plănuiau să cumpere încă din 2014 terenul respectiv, dar nu se gândeau atunci că vor intra și în piața de hoteluri.
Pe piața clădirilor istorice din centrul Bucureștiului, One United a cumpărat în ultimii ani și trei clădiri de pe strada Academiei, printre care și fostul hotel Muntenia, abandonat din 2006. Victor Căpitanu este de părere că centrul Bucureștiului are nevoie de reglementări care să pună presiune pe proprietarii de clădiri vechi să le restaureze sau să le vândă.
„Pentru centrul orașului și pentru clădiri vechi ar trebui să existe reglementări legale de la primărie care să te oblige să îți refaci fațada, structura, după un anumit standard. Iar în caz contrar, să se aplice taxe mult mai mari, spre exemplu. Asta ar ajuta și ar crește valoarea orașului.”
„Avem un pipeline solid. Pe măsură ce dispar macaralele de pe șantierele noastre, apar altele, pe alte șantiere. Nu știu cum este la alții, dar noi suntem bine organizați și avem o obligație față de acționari și investitori. Nu ne putem opri din proiecte.”
Victor Căpitanu, co-CEO One United Properties