După aproape două decenii în care a influențat decisiv dezvoltarea retailului modern din România, Anca Damour privește, cu ochiul format al clientului, sectorul logistic, pentru care a pregătit un model de business special.
Anca Damour are, probabil, cel mai dorit birou din, probabil, cea mai dorită clădire de birouri din Capitală. De la etajul 17 al One Tower, Anca Damour, una dintre cele mai versatile personalități din businessul românesc, cu experiență în expansiune de retail, fuziuni și achiziții (Carrefour/Billa) și lansarea unor noi modele de business (Bringo), are toate motivele să privească cu încredere dincolo de cele aproape două decenii de activitate în cadrul grupului Carrefour. Parte, de aproape un an, în structura businessului ELI Parks, ea consideră că logistica are nevoie de jucători locali puternici și inovatori, care să înțeleagă piața și să vorbească pe limba ei.
Plecând de la ideea de a gândi local, ELI Parks își propune, nici mai mult nici mai puțin decât să ajungă în topul unui sector de spații logistice în plină dezvoltare.
Cifrele arată că numai în primul semestru al anului au fost închiriați în România aproximativ jumătate de milion de metri pătrați de spații logistice, potrivit raportului de piață Romania Market Outlook 2022 al CBRE România. Dinamismul pieței este unul evident, reflectat de o creștere cu 38% a activității totale de închiriere, față de aceeași perioadă a anului trecut. Mai mult, suprafețele închiriate în prima jumătate din 2022 sunt de peste cinci ori mai mari comparativ cu cele tranzacționate în primul semestru al anului 2018 și de trei ori mai mari față de prima jumătate a anului 2019. Și rata de neocupare din acest sector își menține trendul descendent, atingând o medie de 3,1% în țară și 2,8% în București. În aceste condiții, industrialul și logistica își reconfirmă atractivitatea, devenind vedetele imobiliarelor din România. Iar piața poate absorbi mult mai mult decât livrările estimate (500.000 mp până la sfârșitul anului 2023), dat fiind că există încă un decalaj semnificativ între România și alte piețe din Europa Centrală și de Est, pe cap de locuitor.
Astfel, perspectivele pentru sectorul industrial și logistic din România sunt cât se poate de optimiste, prin prisma oportunității ca România să devină un centru regional pentru zona balcanică și a faptului că, în continuare, comerţul electronic rămâne un motor important al cererii.
Pe locuri, fiți gata, start
De la această miză a creșterii a pornit, acum mai puțin de un an, în octombrie 2021, și proiectul ELI Parks, cu doi antreprenori cu experiență. De o parte, Ionuț Dumitrescu, fondatorul grupului Element Industrial, unul dintre cei mai experimentați și influenți lideri din piața imobiliară locală, activ cu investiţii variate în segmente precum logistică, retail şi birouri. De cealaltă parte se afla Sacha Dragic, fondatorul grupului Superbet, companie care a depăşit deja valoarea de 2,5 miliarde de euro după ce a câştigat încrederea (și implicit implicarea financiară a Blackstone, unul dintre cele mai mari fonduri de private equity din lume). Alături de ei venea Anca Damour, cea care coordonează, de fapt, dezvoltarea unuia dintre cele mai interesante parteneriate din mediul de business românesc din ultimii ani.
„Ce ne-a adus împreună – şi ce m-a convins să îi pun alături pe Ionuţ şi pe Sacha – a fost ideea această nebună că putem construi în sectorul de business românesc jucători de talie internaţională. Că putem să gândim strategic, pe termen lung şi poate să creăm în câţiva ani un nou unicorn românesc, acolo unde până de curând părea că doar reţetele internaţionale pot avea succes”, spune Anca Damour.
Astfel, ELI Parks nu e gândit doar ca un joint venture clasic. „Mai degrabă privim proiectele de logistică așa cum privește un accelerator de business startup-urile: unele au nevoie de capital ca să crească, altele de expertiză de business sau de tehnologii moderne. Luăm în calcul cât de repede pot fi scalate, dar și cum vor arăta la maturitate. Unele proiecte sunt gândite de noi, și investim pentru că modul în care înțelegem cum funcționează economia reală ne arată ce tip de oportunitate avem în față. Uneori ne întâlnim cu un client al cărui business îl cunoaștem foarte bine, alteori cu nișe noi, pentru care atragem expertiza specifică în proiect”, punctează ea pentru Forbes România.
Potențial, dar nu oricum
Anca Damour este conștientă de faptul că piața este încă departe de potențial, însă, în opinia sa, nu îl va atinge dacă va rămâne „dominată de modele de gândire conservatoare, silozuri, de replicarea și optimizarea trecutului”. Ea crede că e nevoie de noi moduri de a gândi, de expertiză locală, de inovație și parteneriate.
În plus, odată cu creșterea pieței, și nevoile acesteia devin mai complexe. „Suntem în 2022 – nu mai poți trata la fel toate industriile – de exemplu nevoile unui e-commerce de produse nealimentare sunt complet diferite de cele ale unuia cu produse proaspete. Unele companii devin hibride – vânzând tradițional și online. Altele formează clustere economice sau industriale, pentru a crește eficiența pe orizontală sau verticală. A înțelege complexitățile logisticii de astăzi înseamnă, în primul rând, a înțelege în profunzime cum funcționează businessurile care au nevoie de logistică în România. Și toți cei care fac business în România știu că – luând în calcul particularitățile noastre, de la infrastructură la economie, de la dinamica socială la capital uman – nu poți să copiezi rețete din Vest și să le aplici aici”, explică ea.
Acesta a fost, de fapt, și punctul de plecare al proiectului ELI Parks – de la nevoia creării unui alt model de business, în care totul e gândit pentru a fi relevant local, deservind personalizat business-uri care cresc în România. „Sigur – e nevoie de expertiză în a face parcuri industriale, în a avea sute de mii de metri pătrați securizați în diverse stadii de dezvoltare, dar ăsta e un factor de igienă în piață, nu un diferențiator. Degeaba ai sute de mii de metri în vestul orașului, dacă centrul de business evoluează în nord. Degeaba ai nesfârșite hectare în afara metropolelor, dacă clienții vor din ce în ce mai rapid livrarea în oraș. Modul în care stai în contact cu economia reală și anticipezi nevoile ei reprezintă factorul care va face diferența în viitor”, adaugă ea.
Livrări de 200.000 mp în viitorul apropriat
Și viteza cu care a crescut businessul demonstrează că se bazează pe o strategie corectă. Vânzarea cu succes a proiectului ELI Park 1, dezvoltat în joint‑venture de Element Industrial şi Pavăl Holding (controlat de fondatorii Dedeman – Dragoş şi Adrian Pavăl) către fondul de investiții sud-african Fortress, a dovedit că modelul de securizare și dezvoltare a proiectelor ELI Parks este unul valoros.
Între timp, s-a livrat prima fază din ELI Park 3, iar faza a doua urmează să fie livrată până la finalul lui 2022, ea fiind deja 90% închiriată. „Deci suntem pe drumul cel bun în atingerea unuia dintre obiective, acela de a ajunge la 100.000 mp în hub-ul din nordul Bucureștiului. În paralel, accelerăm dezvoltarea proiectelor din orașe precum Oradea, Bacău, Ploiești, Brăila, Iași. Toate acestea se întâmplă când încă nu am împlinit un an de activitate, deci suntem foarte încrezători în viitor”, punctează Anca Damour.
Strategia companiei rămâne aceeași: să crească mult mai repede decât ritmul pieței, securizând un portofoliu bazat pe business intelligence, nu pe cutumele industriei.
Dacă unele proiecte au fost gândite anticipând dezvoltarea infrastructurii locale, precum hub-ul logistic din nordul Bucureștiului, altele sunt gândite în jurul dinamicii business-urilor locale. De aici și interconectarea logistică a multor orașe precum Oradea, Bacău, Ploiești, Brăila, Iași etc. „Avem, de asemenea, în discuție proiecte care au apărut în urma întâlnirilor directe cu jucători din diverse sectoare economice – dezvoltare on demand. Una dintre politicile noastre este să venim cu un model care își propune zero zile de întârziere la livrare. Și nu poți susține o astfel de promisiune fără să anticipezi nevoile”, explică Anca Damour.
Dar toate estimările avute inițial, care priveau construirea a 500.000 mp în patru ani, vor fi depășite. În nouă luni de la înființare, ELI Parks a securizat terenuri, în diverse etape de dezvoltare, pentru a construi peste 600.000 de mp, o nouă fază livrată la ELI Park 3 și una în construcție, plus alte 4 proiecte care vor demara înainte de sfârșitul anului. „Pe termen scurt – undeva între 16 și 18 luni, indiferent de fluctuațiile pieței, estimăm că vom livra clienților noștri 200.000 mp”.
Tot în ceea ce privește obiectivele viitoare, dacă planul inițial de investiții, estimat la mai multe zeci de milioane de euro, era construit pe cinci ani de zile, încă în primul an de activitate s-a investit 65% din suma alocată, datorită creșterii accelerate. „Ceea ce dovedește că estimările noastre de creștere au fost destul de conservatoare. Înțelegând foarte bine business-urile clienților noștri, deja semnăm parteneriate pe termen lung, cu angajamente de dezvoltare foarte consistente”, spune oficialul ELI Parks.
Dar pentru a păstra ritmul de creștere este nevoie de capital. Anca Damour confirmă că businessul este într-o poziție financiară „foarte solidă”, pe de-o parte prin capitalul local adus de cei doi investitori, materializat în proiecte de peste 200.000 mp în următoarele 16-18 luni, dar există și „un interes major din partea fondurilor de investiții”, plus o posibilă intrare pe piața de capital, dacă se păstrează același ritm de creștere. Recent, a fost anunțată și o finanțare de 23 de milioane de euro din partea Alpha Bank România pentru dezvoltarea primelor două faze din proiectul ELI Park 3 din cadrul hub-ului din zona Buftea – Chitila.
În funcție de nevoile clientului
Iar dacă unii dezvoltatori preferă să aibă o abordare speculativă, strategia Eli Parks se vrea a fi diferită. „Nu intrăm în licitații cu proiecte speculative, acel „știm noi pe cineva care ar avea un teren care s-ar potrivi”, pe care l-am văzut atunci când eram de partea clienților din logistică, în destule licitații. Nu prezentăm decât angajamente clare în ce privește zona în care vom dezvolta, și termeni clari privind nu doar capacitatea de construire, dar și cea de a personaliza și livra soluția logistică cu zero zile de întârziere”, punctează Anca Damour.
Asta deoarece sistemul logistic din spatele businessului nu se gândește pentru câteva luni, ci investițiile și creșterea trebuie calibrate pe mulți ani, pentru a rezista la șocuri economice, dar și cu abilitatea de a exploata agil oportunitățile, continuă Anca Damour. De asemenea, în cazul deciziilor privind dezvoltările ELI Parks se iau în calcul factori precum eficiența energetică, IoT (Internet of things), și perspectivele de interconectare a ecosistemelor logistice din regiune, toate sub umbrela ideii de „eficacitate”.
„Luăm decizii bazate pe business intelligence local, nu pe rețete globale. Ne uităm la impactul tehnologiei, nu doar la a avea un certificat. Totul e gândit personalizat: de la modul în care identificăm cele mai eficiente tehnologii la configurarea soluției logistice specifică unei industrii. De exemplu, începând din 2023, ELI Parks vor fi echipate cu panouri fotovoltaice Tesla. Acest nivel de business intelligence este un punct major de diferențiere pentru ELI Parks. Suntem un hub care atrage permanent partenerii cu expertiză în funcție de proiect – și asta e diferit de o multinațională care se concentrează doar pe expertiza propriilor angajați. Astfel, stăm permanent în contact cu investitori, CEO și lideri de business, organizații, autorități, analiști – pentru a înțelege cum va arăta piața clienților noștri peste 2 sau 4 ani. Putem personaliza fiecare proiect, incluzând cele mai eficiente inovații – pentru că nu suntem constrânși să vindem lucruri depășite moral sau soluții standard”, explică Anca Damour.
Investitorii de la ELI Parks înțeleg totodată că un factor major în generarea unei eficiențe superioare în administrarea parcurilor îl constituie tehnologia. Nu mai este suficient să ai un certificat de eficiență energetică sau de calitate. Clienții au nevoie de soluții care aduc o eficiență de cost, care oferă criterii de sustenabilitate, dar și de o exploatare robustă și ușor de administrat. Pentru aceasta, se lucrează permanent cu experți, adaugă Anca Damour, „pentru a înțelege care tehnologie îndeplinește în mod real – nu doar pe hârtie – aceste criterii.”
De exemplu, prin integrarea tehnologiei moderne de la Tesla și instalarea panourilor fotovoltaice de ultimă generație se vor reduce costurile cu electricitatea cu aproximativ 30% pentru chiriașii parcurilor.
Tendințe de piață
În ultimii ani, se vorbește tot mai mult de potențialul României de a deveni un hub logistic regional, odată ce tot mai multă activitate economică se mută către Europa Centrală şi de Est, iar producătorii europeni încearcă să scurteze lanţurile de aprovizionare. În aceste condiţii, Anca Damour crede că şi capacităţile de stocare, producţie şi distribuţie ale țării vor creşte. „Pe termen mediu, România va concura pentru a atrage cât mai multe investiţii străine, dar și pentru a dovedi cum se integrează în sistemul logistic regional. E clar că retailul va rămâne un jucător major în regiune, inclusiv în e-commerce sau fashion. Dar ca trend e foarte posibil să vedem parcuri care mixează capabilități de stocare, producție și distribuție – urmând complexitatea crescândă a modelelor de business”, mai spune ea.
În același timp, chiar dacă potențialul României este mare, proiectele ELI Parks s-ar putea extinde și în afara granițelor țării. „Ar fi naiv să privim doar în interiorul granițelor. Logistica e astăzi un ecosistem transnațional, care – cu cât e mai bine integrat – cu atât devine mai eficient. De aceea, în acest moment ne uităm ca proiectele Eli Parks să fie nu doar eficiente la nivel local, ci și să poată fi integrate ușor cu coridoarele logistice europene, de exemplu. Iar dacă – din această perspectivă, vor apărea oportunități logice de extindere, suntem pregătiți să le urmărim”, precizează Anca Damour.
Din scurtul, dar concisul parcurs al ELI Parks de până acum, un lucru este clar: nu urmează modul de organizare al unei companii tradiționale. „Nici nu suntem”, întărește ideea Anca Damour. „Cred că cea mai bună descriere a noastră este că am construit un ecosistem de inovare. Echipa noastră face parte dintr-un model hibrid, aducând pentru proiectele de logistică noi cea mai bună expertiză disponibilă pe piață – de la juridic și finanțare la dezvoltare și sustenabilitate. Suntem conectați cu mari corporații și startup-uri de nișă, fie ei clienți sau parteneri. Avem foști clienți de logistică care acum fac parte din ecosistemul nostru, gândind soluțiile cum ar fi vrut să le primească. De asemenea, suntem conectați cu ONG-uri, asociații profesionale și industrii creative. Împreună cu ele, gândim care e impactul pe care o platformă logistică îl va avea într-o comunitate, nu doar din punct de vedere economic. Și deja toți partenerii noștri știu că noi căutăm inovație din orice sursă, din interiorul și din afara companiei noastre”, conchide ea.
Tot inovație înseamnă să-ți gândești businessul într-un mod original pentru a-i oferi un parcurs pe termen cât mai lung. Până și logistica poate fi gândită altfel decât în termeni precum depozit, permise, locație, amenajări etc.
„Așa știm că, parafrazându-l pe Theodore Levitt, a reduce logistica la discuții despre depozite este similar cu a spune că oamenii cumpără o bormașină pentru că au nevoie de o gaură. De fapt, nimeni nu are nevoie de o gaură. Au nevoie de rezultatul final – să își pună cărțile pe raftul montat pe consola care e fixată în acea gaură.”
Foto: Matei Buță, Styling: Lucia Faur, Foto 1, 4: cămașă și pantaloni Valentino (The Grand Avenue, JW Marriott Bucharest).