Pandemia nu a putut stăvili apetitul românilor pentru proprietăți imobiliare, chiar dacă suntem țara cu cei mai mulți proprietari din Europa, peste 95%, conform Eurostat.
Semnele bune s-au arătat încă din primul trimestru al anului trecut, când piața rezidențială înregistra un plus de 21% la nivel național, comparativ cu perioada similară a lui 2020. Pe ansamblul întregului an care a trecut, statisticile oficiale și calculele firmelor de consultanță imobiliară arată o creștere de 48,7% a tranzacțiilor de imobile rezidențiale. Vorbim de cele mai bune rezultate din ultimele decenii.
Astfel, în 2021 s-au tranzacționat peste 180.000 de unități rezidențiale la nivel național, în timp ce livrările de locuințe noi au stabilit rezultate similare cu cele din 2020: aproape 68.000, potrivit In-stitutului Național de Statistică.
Peste 25.000 de apartamente și case au fost în 2021 în diferite etape de construcție doar în București și împrejurimi, cuantificând investiții de peste 750 de milioane de euro. Investițiile anuale derulate anual în piața rezidențială din România depășesc 1,5 miliarde de euro, relevă un studiu întocmit de compania de consultanță imobiliară SVN Romania.
Locuințe mai accesibile
Cel mai recent raport al Băncii Naționale Române (BNR) pune creșterea numărului de tranzacții pe seama majorării cererii și pe modificările pe care le-a determinat pandemia în comportamentul consumatorilor. „Modificarea comportamentului de economisire și muncă pe perioada pandemiei (reducerea timpului petrecut la locul de muncă), nivelul redus al dobânzilor la credite, așteptările privind creșterea în perioada următoare a prețurilor rezidențiale, în condițiile anunțării modificării pragului de aplicare a cotei reduse de TVA pentru achizițiile de imobile, au susținut deciziile populației de cumpărare a unei locuințe”, se arată în raport.
Pe lângă cererea crescută și numărul mare de livrări, alți factori importanți care au contribuit la evoluția pozitivă din 2021 au fost prețul accesibil al locuințelor, precum și impactul mai redus al creditelor imobiliare asupra salariilor cumpărătorilor.
Astfel, cineva cu un salariu mediu brut de 5.700 de lei are acum posibilitatea de a achiziționa un apartament de două camere, cu o suprafață de 50 mp, în decursul a 8,5 ani. Prin comparație, acum trei ani ar fi avut nevoie de 10 ani, iar în 2008 de 32 de ani, ceea ce înseamnă că salariul mediu a crescut mai rapid decât prețurile apartamentelor. Potrivit calculelor SVN România, la accesarea unui credit imobiliar pe 25 de ani, impactul asupra salariului era în octombrie 2021 de 43%, comparativ cu 60%, cât era în ianuarie 2019. De luat în calcul că salariile medii din București sunt cu circa o treime peste media națională.
„2021 a fost cel mai bun an pentru piața rezidențială locală. Recordul de tranzacții înregistrate s-a datorat faptului că în 2021 am atins cel mai bun nivel al accesibilității achiziționării unei noi locuințe din ultimii 14 ani și datorită faptului că ratele au ajuns la un procent minim din salariul mediu net,” explică Andrei Sârbu, CEO al companiei de consultanță SVN România. „În plus, pandemia prin care trecem deja de aproape doi ani ne-a determinat pe toți să conștientizăm mult mai bine propriul spațiu locativ și să ne dorim o îmbunătățire a acestuia sau un nou spațiu, cu o suprafață mai generoasă și finisaje de calitate mai bună.”
Anul trecut nu a venit cu modificări doar în comportamentul consumatorilor, ci și al dezvoltatorilor. Aceștia au început să acorde o atenție mai mare nevoilor clienților lor și să ofere produse mai bune. Acum, decizia de achiziție nu se mai rezumă la suprafețe și la prețuri, ci depinde mult și de ceea ce oferă proiectul, semn că piața se maturizează.
O altă caracteristică a pieței în anul care a trecut a fost schimbarea profilului consumatorului. Astfel, peste 85% dintre tranzacții au fost semnate de consumatori finali, spre deosebire de acum zece ani, când raportul era invers.
TVA de 5%
Măsura luată de guvernanți în decembrie anul trecut și intrată în vigoare de la 1 ianuarie 2022, prevede modificarea pragului de TVA la 5% pentru persoanele fizice care achiziționează locuințe de maximum 120 mp și au o valoare cuprinsă între 450.000 lei și 700.000 lei. Pentru tranzacțiile cu valori sub 450.000 lei, nu a fost stabilită această condiție (fiind posibilă achiziționarea mai multor apartamente cu cotă redusă sub acest plafon).
Măsura transmite un semnal pozitiv pieței imobiliare și încurajează vânzările proprietăților mai mari, la vânzarea cărora până de curând se plătea TVA de 19%. Tocmai de aceea, unii clienți și-au amânat decizia de achiziție până în 2022, pentru a beneficia de o cotă mai mică de TVA.
Însă lipsa de predictibilitate a guvernanților a încurcat anul trecut planurile multor dezvoltatori, de vreme ce măsura fusese inițial anunțată ca intrând în vigoare în 2021. De aceea, anul trecut unii clienți au fost nevoiți să-și renegocieze creditele imobiliare, alții s-au răzgândit. Dar noile condiții de anul acesta ar putea să le facă cu ochiul.
Crește cererea, cresc și prețurile
La o așa efervescență pe piață, nici prețurile nu puteau sta pe loc. Potrivit unei analize a portalului Imobiliare.ro, prețurile au cunoscut anul trecut o creștere de 10,3% la nivel național. Mai exact, o creștere de 9% pentru proprietățile vechi și de 13,9% pentru cele noi. Valoarea medie a locuințelor a crescut de la lună la lună în 2021, ajungând la o medie națională de 1.551 de euro pe metru pătrat util în cazul apartamentelor, potrivit Imobiliare.ro. Prețurile au crescut în toate marile orașe din România. În unele cazuri, cum este cel al Brașovului, chiar și cu 17 procente.
Creșterea prețurilor a fost și mai mare în cazul locuințelor noi. „În medie, prețurile pe segmentul nou au crescut cu aproximativ 15% în 2021, pe fondul majorării prețurilor materialelor de construcții, a forței de muncă, a dificultăților de aprovizionare și a inflației la nivel european. Procentele au diferit în funcție de oraș, segment de piață sau zonă, dar procentul de 15% poate fi considerat ca o medie relevantă”, explică Andrei Sârbu.
Piețele regionale
În ceea ce privește situația în pricipalele orașe din țară, datele SVN România arată că Timișoara a devenit, în premieră, cea mai mare piață rezidențială regională din România, cu excepția regiunii București – Ilfov, devansând Cluj-Napoca atât din punctul de vedere al numărului de proiecte rezidențiale aflate în dezvoltare și al livrărilor, cât și din cel al numărului de tranzacții încheiate.
Principala explicație ține de scăderea semnificativă a livrărilor de locuințe noi în regiunea Cluj Napoca, la mai puțin de 5.000 de unități anual, într-un context în care numărul terenurilor pretabile pentru dezvoltări rezidențiale imediate s-a redus semnificativ, iar regimul autorizărilor a fost unul greoi.
Piețele rezidențiale din Brașov și Constanța au atras finalizarea a peste 7.000 de locuințe noi în 2021. Dezvoltarea macroeconomică a celor două orașe, majorarea cererii locale, dar și potențialul investițional, în special în regiunea Năvodari – Mamaia, au fost principalele motoare de creștere în aceste regiuni.
Cluj Napoca rămâne totuși cea mai scumpă piață a proprietăților rezidențiale, cu un preț mediu de 1.960 euro/mp, la distanță semnificativă de București (1.630 euro/mp). Cele două orașe sunt urmate de Brașov, cu un preț mediu de 1.380 euro/mp și Constanța (1.360 euro/mp). Pe locul cinci se clasează Timișoara (1.320 euro/mp), urmată de Craiova (1.280 euro/mp) și Oradea (1.150 euro/mp).
Posibile riscuri
Cu toate acestea, peste tendința de creștere accelerată a pieței s-au suprapus, începând din septembrie, perspectivele unui nou val pandemic, rata ridicată a inflației și prețurile din ce în ce mai mari la energie, toate activând o stare de nesiguranță a cumpărătorilor. Și puține piețe reacționează atât de mult la factorul emoțional precum cea cea imobiliară.
„Rezultatele record înregistrate în 2021 au fost posibile într-un context în care accesibilitatea achiziționării unei noi locuințe a ajuns în acest an la cel mai bun nivel din istoria recentă – și asta în ciuda majorărilor de prețuri cauzate de creșterea semnificativă a costurilor materialelor de construcție. Creșterile salariale au compensat parțial aceste majorări, însă tendințele inflaționiste, intensificarea competiției și eventualele evoluții negative ale pandemiei Covid-19 ar putea să își pună amprenta asupra pieței rezidențiale”, a declarat Andrei Sârbu, CEO SVN Romania.
Banca Centrală Europeană (BCE) avertizează asupra pericolului supraîncălzirii pieței imobiliare din zona euro, ceea ce sporește șansele unei corecții atât pe segmentul rezidențial, cât și pe cel comercial. În timp ce familiile și-au majorat economiile în timpul pandemiei, pe fondul extinderii lucrului la domiciliu, cererea pentru proprietăți imobiliare este în creștere, ducând la un avans al prețului locuințelor de peste 7% în zona euro, cel mai rapid ritm din 2005.
„Riscurile corecției prețurilor pe termen mediu au sporit substanțial“, avertizează BCE. „În pofida redresării dezvoltărilor rezidențiale, probleme precum deficitul forței de muncă, perturbările lanțurilor globale de aprovizionare și majorarea prețurilor produselor afectează capacitatea sectorului construcțiilor de a extinde oferta de locuințe, ceea ce pune presiune asupra prețurilor“, mai precizează raportul BCE.
În schimb, reprezentantul SVN România consideră că avertismentul BCE nu se justifică pentru piața românească, ci se adresează anumitor piețe rezidențiale din Vestul Europei, unde, din cauza unei creșteri semnificative a cererii și a dificultăților din sectorul de construcții s-a ajuns la majorări de prețuri semnificative.
„În România oferta reușește în ansamblu să țină pasul cu cererea, iar indicele de accesibilitate al achiziționării unei noi locuințe, calculat ca număr de salarii necesare pentru a cumpăra un apartament nou cu două camere în București, este la valori foarte bune: 102 salarii medii în octombrie, ultima lună cu date privind salariul mediu net“, adaugă Andrei Sârbu.
În loc de fabrici și uzine
Pentru dezvoltatorul belgian Speedwell, rezidențialul a fost un pariu bun. „Știam deja că piața imobiliară este una dinamică, dar anul trecut a fost o dovadă în plus în ceea ce privește capacitatea segmentului rezidențial de a se adapta și de a depăși provocările apărute în contextul dat“, explică Octavian Matache, director comercial al Speedwell.
Compania a predat 300 de apartamente în două proiecte rezidențiale, Record Park în Cluj-Napoca (pe locul unor fabrici de confecții) și faza 1 a complexului Triama Residence din București. Tot anul trecut a lansat și Paltim, un proiect de tip mixed-use, în Timișoara, care se va construi pe locul unei foste fabrici de pălării. În Capitală, se lucrează în prezent la dezvoltarea fazei I a proiectului The Ivy, care însumează 800 de unități locative. Tot în București, s-au demarat lucrările de construcție pentru Faza II a Triama Residence, care cuprinde 68 de unități cu predare la finalul anului 2022.
„Pe segmentul rezidențial, vânzările merg foarte bine. Pentru proiectele în dezvoltare, am atins un prag de vânzări de 75% în Faza I pentru The Ivy și 65% pentru Triama Residence, Faza II. Pentru ambele ne pregătim de lansarea spre vânzare a următoarelor faze. Paltim, cel mai recent lansat proiect, a fost primit foarte bine de piața din Timișoara. Într-o perioadă scurtă de timp a ajuns la un procent de 40% de vânzări pentru apartamentele din prima fază. Toate rezultatele de mai sus se bazează pe un sistem de vânzări off-plan“, adaugă Octavian Matache. El spune că aspectele importante în decizia cumpărătorilor continuă să fie locația, dar că „atenția a început să se orienteze și către inserarea facilităților, spațiilor verzi și, nu în ultimul rând, a suprafețelor generoase în proiecte.“
În ceea ce privește noile achiziții, Speedwell a cumpărat de curând 9 hectare de teren pe Calea Griviței, unde va dezvolta un proiect mixed-use de regenerare urbană de mari proporții. Un alt proiect anunțat recent, este The Meadows, situat în zona Bucureștii Noi. Iar în Râmnicu Vâlcea se dezvoltă proiectul Riverside City, cu 50 de vile, 1.100 de apartamente și mai multe zone de retail.
În mai anul trecut, grupul francez P3G demara procedurile privind dezvoltarea unui ansamblu rezidențial cu peste 1.000 de apartamente în locul fabricii Artemob International, pe care o deține în cartierul bucureștean Pantelimon. Ansamblul rezidențial ar urma să fie construit pe suprafața de 33.000 mp, rămasă după vânzarea unui teren către retailerul Lidl. Tot în acea zonă, pe terenul fostei fabrici Frigotehnica, sunt planuri de dezvoltare a peste 700 de apartamente în blocuri de 14 etaje. Și fabrica Metaloglobus este pe cale să devină istorie. În locul său ar urma să fie ridicate trei proiecte rezidențiale, cu 2.500 de apartamente.
În estul Capitalei, pe locul fostelor depozite Coca Cola Militari, antreprenorul francez Gerard Losson, proprietarul producătorului de costume Formens din Botoșani, a anunțat că pregătește construcția unui campus studențesc cu peste 1.000 de camere.
Pariul pe rezidențial
Piața rezidențială le-a furat privirea și investitorilor cunoscuți pentru alte tipuri de proiecte comerciale, de birouri sau industriale. Astfel, Prime Kapital, dezvoltator cunoscut pentru centre comerciale precum Militari Shopping sau Atrium Mall Arad, și care a inaugurat anul trecut parcuri de retail în Sf. Gheorghe, Ploiești și Bârlad, și-a continuat expansiunea pe piața românească cu trei proiecte rezidențiale: Marmura Residence, Avalon Estate, ambele în București, și Silk District, situat în Iași.
Și One United Properties și-a extins portofoliul de ansambluri rezidențiale anul trecut. Pentru 2022, sunt estimate investiții de 1,16 miliarde de lei pe piața imobiliară românească. Vor fi finalizate ansamblurile One Verdi Park, One Modrogan, One Timpuri Noi și One Floreasca Vista.
Constructorul Bog’Art, fondat de omul de afaceri Raul Doicescu, a început dezvoltarea Art City, proiect imobiliar în valoare de 20 de milioane de euro, care va cuprinde 141 de apartamente. Proiectul este amplasat în nordul Bucureștiului și va fi livrat în toamna acestui an.
Dezvoltatorul spaniol Gran Via Real Estate a finalizat anul trecut proiectul Gran Via Park, cu 220 de apartamente, și a lansat faza a doua a Gran Via Marina la Constanța, o investiție de 40 de milioane de euro în 500 de apartamente.
Proprietarul unuia dintre cele mai mari parcuri industriale din România, Ploiești West Park, belgianul Jan De Clerck, pregătește construcția unui bloc cu 117 apartamente de lux pe terenul de pe malul lacului Grivița din București. El și-a exprimat intenția de a intra și pe sectorul de birouri din București, prin achiziția de clădiri deja existente sau dezvoltarea unora noi.
Atenor, un alt investitor cu proiecte de birouri precum Dacia One și @expo, a demarat construcția primului său ansamblu rezidențial. UP-site, amplasat în zona Floreasca, va avea 270 de aparta-mente în două clădiri.
În septembrie anul trecut, dezvoltatorul imobiliar Novum Business Invest începea construcția unui ansamblu rezidențial cu peste 700 de apartamente în cartierul bucureștean Militari, pe un teren al comerciantului Bucur SA, controlat de SIF Muntenia.
Impact Developer & Contractor își continuă investițiile în Greenfield Băneasa și Luxuria Residence din București, dar și în Boreal Plus (Constanța) și Greenfield Copou (Iași). Compania, listată la Bursa de Valori București, a raportat creșteri de 51% ale unităților locative contractate în primele zece luni din 2021, comparativ cu 2020. S-au semnat contracte de prevânzare și rezervare pentru 379 de locuințe cu o valoare totală de 40 milioane euro.
Impact este pe punctul de a obține autorizații de construcție pentru alte 2.655 de unități, ceea ce ar dubla volumul construcțiilor în viitorul apropiat. În total, grupul dezvoltă șase proiecte însumând peste 12.000 de apartamente în Capitală și alte orașe din țară, cu o valoare de piață de 1,8 miliarde euro, dintre care 906 milioane euro vor fi investite în perioada 2022-2027.
Și fondurile de investiții vor felia lor de piață. META Trust, fond de investiții format din investitori din imobiliare, energie, transport, HoReCa și piața de capital, și-a anunțat intenția de achiziționare a unor proprietăți imobiliare, în special apartamente. În prezent, fondul are investiții în 14 proiecte rezidențiale, în valoare de peste 8 milioane de euro, în mai multe orașe din țară precum București, Constanța, Sibiu, Iași, Brașov și stațiunile de pe litoral.
Tendințe pentru 2022
Creșterea inflației este motivul principal care a determinat Banca Națională a României să mărească dobânda de referință cu 0,25 puncte procentuale, până la 2%. Creșterea dobânzilor bancare ar putea încetini creditarea în 2022, inclusiv cea imobiliară.
În cel mai recent raport al companiei de consultanță imobiliară Colliers se spune că 2022 pare să fie un moment de cumpănă pentru sectorul rezidențial. „Deși datele demografice nu sunt deseori suficient de clare pentru a emite opinii, există totuși câteva certitudini, cum ar fi schimbarea obiceiurilor de muncă post-Covid, actualul context inflaționist care sporește atractivitatea investițiilor rezidențiale, posibilitatea ca dinamica prețurilor rezidențiale să o depășească în sfârșit pe cea a salariilor pentru prima dată în ultimii ani, plus scumpirea materialelor de construcții. În general, factorii prezenți par să indice că prețurile ar putea să accelereze puțin, existând riscul să ne îndreptăm către o supraîncălzire a pieței și la apariția unei bule“, spun analiștii Colliers. Pe baza prețurilor medii, consultanții Colliers consideră că piața se află în teritoriul prețurilor corecte, dar acest lucru se poate schimba destul de repede.
Cu toate acestea, reprezentantul SVN România are în vedere un scenariu optimist. „2022 va fi un nou an cu rezultate bune pe piața rezidențială locală. Solvabilitatea cererii se va păstra la un nivel rezonabil, în ciuda creșterii dobânzilor și a majorărilor de prețuri, estimate la aproximativ 15% în medie“, conchide Andrei Sârbu.
Și INS anunță că în primele 11 luni ale anului trecut s-au eliberat 47.276 de autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în creştere cu 25,1% faţă de perioada corespunzătoare a anului precedent. Semn că agitația de pe șantiere va continua.
„Pandemia prin care trecem deja de aproape doi ani ne-a determinat pe toți să conștientizăm mult mai bine propriul spațiu locativ.”
Andrei Sârbu
CEO al SVN România
„Anul trecut a fost o dovadă în plus în ceea ce privește capacitatea segmentului rezidențial de a se adapta și de a depăși provocările apărute în contextul dat.”
Octavian Matache
director comercial Speedwell