Volumul tranzacțiilor de închiriere în primele șase luni ale anului a depășit nivelul înregistrat în semestrul I din 2020 cu 70%. Astfel că, în total, s-au tranzacționat birouri cu o suprafață totală de 132.397 mp. Iar prognozele dezvoltatorilor și a consultanților imobiliari sunt optimiste și pentru următoarea perioadă.
Solicitările de închirieri de spații de birouri sunt, de la începutul anului, peste nivelul din 2019, chiar dacă negocierile sunt mai lungi și poate și mai anevoioase, recunoaște Ion Rădulea, CEO-ul River Development.
„În mod normal, segmentul de office ar trebui să crească. Și chiar dacă nu o să crească foarte mult piața, există permanent tendința marilor companii de a se muta în clădiri noi, care au cu totul alt standard față de nivelul clădirilor care au fost făcute acum 10-15 ani. Condițiile create pentru chiriași sau pentru angajații chiriașilor sunt mult mai bune și interesante”, mai spune omul de afaceri.
Dar, în pofida tuturor semnalelor pozitive pe care le înregistrează piața de office, volumul investițiilor imobiliare din primele trei luni ale anului (85 milioane de euro) s-a situat cu aproximativ 42% sub nivelul din trimestru I 2020, care nu a fost afectat de pandemia de Covid-19, tranzacțiile în segmentul birourilor reprezentând aproximativ 50% din volum, arată un raport al consultanților de la Colliers. Potrivit acestora și interesul investitorilor pentru imobiliare a crescut de la debutul anului, ceea ce ar putea declanșa compresia randamentelor investiționale. Bucureștiul are unul dintre cele mai mari randamente investiționale din regiune pentru clădirile de birouri (de 7%), comparativ cu cel mult 4,25% în Praga, 4,70% în Varșovia sau 5,25% în Budapesta.
Ion Rădulea estimează însă că, în 3-5 ani, yield‑urile vor ajunge la nivelul de 5,5-6% pentru piața de birouri din România. „Pentru dezvoltatori este mai bine, iar pentru cumpărători chiar dacă yield-ul e mai mic, adică plătesc mai mulți bani, există o siguranță mult mai bună a recuperării investițiilor. Există mult mai multă sustenbilitate și o așezare a pieței și cresc yield-urile. Piața e mai sigură”, mai precizează CEO-ul River Development.
Clădirile de birouri London (21.500 mp) și Oslo (10.500 mp) din Sema Parc, dezvoltate de River Development, în urma unei investiții de circa 80 de milioane de euro vor fi finalizate la finalul anului. Întregul proiect din Sema Parc va necesita o investiție de circa 2 miliarde de euro, potrivit lui Rădulea, iar finalizarea acestuia este estimată în aproximativ 10-12 ani. Ca pondere, birourile ocupă 55% din proiectul Sema Parc, în timp ce pentru segmentul rezidențial este alocat 35%. Restul, de 10%, este reprezentat de spații comerciale și un hotel de 33 de etaje, a cărui construcție este preconizată să înceapă cel mai devreme la mijlocul lui 2022.
„Așteptăm să crească un pic mai mult nivelul de chiriași din zona office. Pentru ca un hotel să aibă propria viață, să se poată baza și pe împrejurimi mai mult, ar trebui să ajungem undeva la 150.000 de mp de birouri închiriați în zona asta. Acum suntem pe la 120.000 mp închiriați. În mod normal s-ar putea întâmpla după finalizarea celor două clădiri la care lucrăm acum”, explică Ion Rădulea.
Finalizarea clădirii de 120 de metri înălțime și aproximativ 48.000 mp, care va avea o componentă de office, o componentă de hotel și una de rezidențial ar dura cam doi ani și jumătate din momentul obținerii autorizației de construire. „Ar trebui în principiu să fie un hotel de business cu foarte multă deschidere pentru evenimente corporate”, continuă antreprenorul. Pentru segmentul rezidențial din cadrul Sema Parc, dezvoltatorul este în curs de obținere a autorizațiilor.
Portofoliul River Development este concentrat doar pe segmentul de birouri și rezidențial, nefiind activ în sectorul logistic. „Deocamdată avem un proiect așa de mare încât ne trebuie foarte mult timp să ne ocupăm de el și foarte multă energie, așa că rămânem la core business-ul nostru, la ceea ce am început. Sunt două proiecte care împreună au aproximativ 1,2 milioane mp. Nu cred că există un proiect de dimensiunea asta în București sau apropiat Bucureștiului. Nici în celelalte capitale europene”, afirmă Ion Rădulea, care consideră că cererile pentru București vor veni mai degrabă pentru apartamente și nu pentru locuințe uni-familiale. „Dacă va deveni foarte interesant, o să ne gândim să achiziționăm terenuri și să construim și case”, continuă omul de afaceri.
Până atunci, River Development urmează să demareze construcția la cea de-a două clădiri de birouri, The Light Two (aprox. 30.000 mp închiriabili), din proiectulThe Light, în iunie anul viitor. Finalizarea acesteia va avea loc la finalul lui 2024, începului anului 2025, în urma unei investiții de circa 50 de milioane de euro, din care aproximativ 50% va fi finanțată de bancă.
Demararea construcției pentru The Light Two se va face însă în funcție de cererea de preînchirieri. „Există cereri de preînchiriere, dar încă nu sunt la nivelul la care am putea demara construcția. În piață se cer preînchirieri pentru o finanțare între 25 și 35%. Există solicitări pentru preînchiriere, dar încă nu am ajuns la un asemenea nivel de 30-35%. Tocmai de aceea estimăm că îl începem la anul crezând că până atunci o să avem aceste aceste solicitări de preînchirieri și preînchirieri semnate”, mai spune CEO-ul River Development.
Construcția pentru The Light Three (circa 47.000 mp. închiriabili), cea de-a treia clădire de birouri, va începe cel mai probabil cu puțin timp înainte de finalizarea The Light Two.
„Dar trebuie să vedem care e direcția pe care o va lua piața cu privire la clădirile de birouri. Noi rămânem în continuare hotărâți să facem office acolo. Dacă piața nu va solicita un asemenea necesar vom mai împinge un pic proiectul în timp, dar nu ne propunem să construim speculativ, să facem și să rămânem cu clădirile goale. Îl vom începe în momentul în care piața o să absoarbă suprafața respectivă”, punctează Ion Rădulea.
Prima clădire de birouri, The Light One (21.653 mp închiriabili), dezvoltată în urma unei investiții de 37 de milioane de euro și finalizată în 2019, a fost vândută recent către grupul austriac Uniqa, pentru mai mult de 55,8 milioane de euro.
The Light One este al doilea proiect de birouri vândut de River Development în București, după vânzarea complexului Riverplace – din cadrul proiectului Sema Parc, către un alt grup austriac, Europolis (în prezent CA Immo), în urmă cu peste un deceniu, tranzacție intermediată la momentul respectiv de Tim Wilkinon și echipa de capital markets a DTZ Echinox (actualul Cushman & Wakefield Echinox).
De asemenea, dezvoltatorul are în plan și vânzarea celor două clădiri de birouri, The Light Two și The Light Three. „Da, le vindem. Există o opțiune chiar a Uniqua pentru cumpărare. Are un drept de primă ofertă. Prețul va fi făcut de ceilalți cumpărători. Dacă ceilalți cumpărători oferă mai mult, fie îl cumpără Uniqua, fie vor cumpăra ceilalți”, susține Ion Rădulea.
Întregul proiect The Light are o suprafață închiriabilă de aproximativ 125.000 mp, amplasat pe un teren de 3,2 ha, achiziționat în 2010 pentru 30 de milioane de euro. Acesta prevede și o componentă rezidențială, The Light Home, care va avea circa 200 de apartamente. „Până la finalul lui 2023 vom demara și partea de rezidențial. Țintim să avem cât mai mulți chiriași în locația respectivă”, mai spune antreprenorul.
Deși există estimări de creștere pe toate segmentele pieței imobiliare, iar în ceea ce privește economia țării, Banca Națională a României preconizează, de asemenea, în continuare că va crește, Ion Rădulea nu exclude însă posibilitatea unei crize. „Crizele sunt ciclice, ele apar chiar dacă nu vrem noi. Sigur va exista o criză, dar nu știm dacă ea va fi în 2024, în 2028, dacă va fi una legată de finanțare sau de creșterea prețurilor materialelor de construcții. Crizele pot avea diverse forme.”
„În mod normal, segmentul de office ar trebui să crească. Și chiar dacă nu o să crească foarte mult piața, există permanent tendința marilor companii de a se muta în clădiri noi, care au cu totul alt standard față de nivelul clădirilor care au fost făcute acum 10-15 ani” – Ion Rădulea CEO River Development
*Proiectul Sema Parc va fi finalizat în aaproximativ 12 ani, în urma unei investiții de 2 miliarde de euro