După primele trei luni ale anului curent, sectorul de birouri din București înregistrează o fluctuație pozitivă în ceea ce privește activitatea totală de închiriere, fiind cu 71% mai mare față de aceeași perioadă a anului trecut, arată un raport al companiei de consultanță imobiliară CBRE.
“În contextul unei economii fluctuante și a menținerii stării incerte privind autorizațiile de construire în București, companiile continuă să mizeze pe o strategie de prudență care le asigură în următorul ciclu imobiliar că vor beneficia de cele mai bune condiții și termeni negociați în ceea ce privește spațiul de birouri”, se arată în raportul CBRE.
Astfel, două treimi dintre tranzacțiile încheiate în prima parte a lui 2024 sunt reprezentate de renegocieri sau reînnoiri ale contractelor existente, tendință începută în 2022 și care încă produce efecte.
Un exemplu în acest sens este tranzacția de renegociere de peste 29.000 mp realizată de Genpact în Hermes Business Center sub consilierea CBRE. Este cea mai mare astfel de tranzacție din ultimii 10 ani la nivel de București, reprezentând aproape un sfert din totalul tranzacțiilor de închiriere din România în primul trimestru.
Un total de 97.400 mp au fost tranzacționați în București în această perioadă, tranzacțiile de tip take-up (tranzacții de închiriere incluzând cerere nouă și relocare) au însumat puțin peste 33.000 mp, suprafață similară cu cea tranzacționată în T1 2023.
În continuare companiile de dimensiuni mari iau în calcul componenta de muncă în regim flexibil, care este omniprezentă. Domeniul tehnologiei și al serviciilor continuă să reprezinte componentele dominante ale cererii de birouri, în ciuda predispoziției acestor domenii la munca de acasă, înregistrând peste 66% din totalul suprafeței închiriate în T1 din București.
În același timp o multitudine de companii de dimensiuni mici și mijlocii folosesc poziționarea inteligentă a sediului, pentru a reuși să se diferențieze pe piața forței de muncă, să atragă talent și să creeze un mediu de lucru plăcut și sănătos pentru angajați. Astfel, 32 de tranzacții din cele 56 realizate în primul trimestru în București sunt pentru spații moderne de birouri de maximum 1.000 mp, iar 25 dintre acestea reprezintă tranzacții de închiriere de tip relocare sau cerere nouă.
“Există o dinamică pe toate tipurile de spații, pe toate tipurile de chiriași. Dacă privim top 5 tranzacții de închirieri din acest prim trimestru vedem atât recorduri ai ultimilor ani, cât și spații de puțin peste 4.000 mp.” explică Alina Calciu, Head al A&T Services Office Occupiers la CBRE România, și semnatara celei mai mari tranzacții de renegociere din ultimii 10 ani.
Principalele trei tendințe identificate de CBRE după primul trimestru al 2024, în privința pieței spațiilor de birouri sunt creșterea ratei de neocupare de la 9% la 13%; planificarea în avans a chiriașilor pentru pentru următorul ciclu de închiriere și creșterea flexibilității.
Piața spațiilor moderne de birouri este caracterizată în prezent de lipsa de livrări noi, ceea ce pune o anumită presiune pe chirii.
“Pentru puținii dezvoltatori curajoși care demarează proiecte în această perioadă, structura costului de construcție va indica cu siguranță niște chirii mai ridicate pentru proiectele noi, sustenabile și moderne livrate în anii care urmează”, adaugă Daniela Gavril, head of Research la CBRE România.
Lipsa de livrări a generat creșterea investițiilor în clădiri livrate cu mult timp în urmă, cu scopul de a crea spații noi, sustenabile, la standarde actuale, de multe ori revitalizând o proprietate într-o locație bună dar aflată într-o stare neconformă cu cerințele pieței.
Exemple în acest sens sunt investițiile făcute de dezvoltatori precum Hagag Development în zona de Centru, prin renovarea și repozitionarea diverselor proprietăți, sau One United Properties cu One North Gate care este transformat în clădire cu destinație rezidențială.
Potrivit analiștilor CBRE, avem, de asemenea, un mic val al universităților din București și Cluj de a cumpăra clădiri de office pentru a își extinde campusurile universitare, ori clădirile în zone protejate care se doresc reconvertite în funcțiuni hoteliere, precum Mondrian Hotels la One United Properties.
“Există însă și un cost asociat acestor renovări care poate fi ridicat sau prost estimat, de aceea este înțelept și recomandat tuturor vânzătorilor să aibă un technical due dilligence realizat de profesioniști pentru clădirile dorite a fi vândute, cu scopul de a elimina discuții prelungite pe investițiile ulterioare de Capex”, se arată în comunicarea CBRE.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.
