Cum arată Bucureștiul și marile oraşe din țară la 35 de ani de la revoluție? Și care este calitatea locuințelor livrate în ultimii ani? Românii sunt ceva mai exigenți în alegerile pe care le fac în privința spațiului personal, în schimb, mai este mult de muncă la cel comun. Trotuare, străzi, mobilier urban, infrastructură și, nu în ultimul rând, școli și spitale.
Zeci de blocuri „râd în soare argintii”
Până la urmă, pentru un trai civilizat, oamenii au nevoie de mult mai mult decât de o locuință. În plus, orașele ar trebui să se dezvolte şi dincolo de zonele centrale, istorice, iar administrațiile locale să îmbunătăţească viaţa locuitorilor lor demarând proiecte urbane și în cartiere și periferii, unde se dezvoltă mult, dar înghesuit.
În ceea ce privește apetitul pentru proprietăți imobiliare al românilor, după un an 2023 marcat printr-o scădere de 10% a tranzacțiilor, începutul lui 2024 dă semne de revenire. Însă pentru cei care încă așteaptă o scădere a prețurilor la proprietăți imobiliare, semnele de pe piață arată că acest „vis” este foarte puțin probabil. În 2023, în România au fost tranzacționate 634.843 de imobile, cu 65.430 (-10%) mai puține față de 2022, când au fost vândute 700.273 de imobile, arată datele transmise de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
În schimb, în primul trimestru al acestui an, ritmul vânzărilor de apartamente este total diferit. Astfel, vânzările de locuințe înregistrate în București și Ilfov în primele trei luni din 2024 au crescut cu 21,6% față de perioada similară din 2023, în timp ce creșterea anuală înregistrată la nivel național a fost de aproximativ 19% în aceeași perioadă, potrivit statisticilor ANCPI.
„Piața rezidențială din România este într-o revenire puternică de circa nouă luni, perioadă în care nu doar că s-a inversat tendința manifestată la începutul anului 2023, când mai multe voci au anticipat, eronat, o prăbușire, dar în care s-au stabilit și noi recorduri lunare de vânzări”, declară Andrei Sârbu, CEO SVN România pentru Forbes România.
El consideră că accesibilitatea cumpărării unei noi locuințe este la cel mai bun nivel din istoria modernă a sectorului de profil, „asta într-un context în care procentul majoritar al tranzacțiilor a fost și este reprezentat de tranzacții cu fonduri exclusiv din resurse proprii, fără a apela la o finanțare bancară”.
Indicele SVN care analizează accesibilitatea cumpărării unei noi locuințe a ajuns la o valoare de șapte ani – sau 84 de salarii medii la nivel național – pentru a cumpăra un apartament nou cu două camere (50 de metri pătrați utili) în București. Prin comparație, în urmă cu un an erau necesare 96 de salarii medii – sau opt ani –, iar în 2008, înainte de izbucnirea crizei economice, erau necesare nu mai puțin de 393 de salarii medii sau o perioadă de aproximativ 33 de ani pentru a cumpăra același apartament.
Prin urmare, în prezent este de aproape cinci ori mai facil să cumperi o locuință comparativ cu perioada de dinaintea crizei economice, arată Andrei Sârbu.
În plus, dobânzile bancare sunt într-o continuă scădere, chiar dacă într-un ritm mai lent față de cel așteptat. Pe segmentul dobânzilor fixe, care au devenit opțiunea principală a celor care optează pentru o finanțare bancară, se observă o competiție acerbă între toate instituțiile financiare principale din România, în timp ce IRCC este preconizat să înregistreze primele scăderi mai semnificative în a doua parte a anului curent.
Dobânzile fixe, majoritare în ceea ce privește tipul de credite ipotecare contractate în 2024, au înregistrat noi scăderi, fiind doborât și pragul de 5% pe an, cea mai bună ofertă ipotecară cu dobândă fixă existentă în acest moment pe piață fiind cu o dobândă de 4,9% pe an.
„Toate acestea, împreună cu evoluția pozitivă a prețurilor, au dus la creșterea semnificativă a numărului de tranzacții cu locuințe”, spune reprezentantul SVN România.
Și numărul creditelor ipotecare noi a fost pe plus. Astfel, în primele trei luni ale acestui an au fost acordate credite ipotecare noi în valoare de aproximativ 1,1 miliarde de euro la nivel național, în creștere cu circa 29% față de nivelul înregistrat în primele trei luni din 2023, potrivit SVN România | Credit & Financial Solutions. În total, raportările realizate de Banca Națională a României (BNR) indică un volum de credite ipotecare acordate în România în trimestrul întâi din acest an de 2,15 miliarde de euro, în creștere cu peste 95% față de volumul de 1,1 miliarde de euro raportat pentru trimestrul I din 2023, acestea incluzând însă și refinanțările, conversiile, transferurile și restructurările.
Din datele BNR, în anul anterior au fost acordate în total în România credite ipotecare în valoare de 6,4 miliarde de euro. Valoarea medie a unui credit ipotecar acordat la nivel național în 2023 a fost de circa 62.000 de euro, în timp ce prețul mediu la nivel național al unui imobil tranzacționat prin credit ipotecar în 2023 a fost de 85.000 de euro, în creștere de la 82.000 de euro în 2022, potrivit calculelor SVN. În total, anul trecut au fost acordate aproximativ 48.000 de credite ipotecare noi, comparativ cu un nivel de aproximativ 55.000 de credite ipotecare noi acordate în anul 2022.
Din analiza SVN, prețurile au crescut în medie cu un procent cuprins între 5% și aproape 10% în ultimele 12 luni, „în funcție de sursă, oraș, zonă sau segment de piață”.
„Trebuie menționat că majorarea prețurilor a fost mai redusă comparativ cu majorarea salariului mediu la nivel național, care s-a situat la 14,2%, ceea ce a dus la o îmbunătățire a accesibilității cumpărării unei noi locuințe”, adaugă Andrei Sârbu.
O analiză pe perioada ultimilor 10 ani arată că prețurile locuințelor la nivel național s-au dublat, în același timp, salariul mediu net pe economie aproape că s-a triplat. Salariile din economie reprezintă cel mai important factor ce explică evoluția prețului la case și apartamente. Pe lângă creșterea salariilor, un rol important în evoluția prețurilor îl reprezintă și demografia. Chiar dacă populația țării scade, marile orașe devin tot mai populate. Pe lângă acestea, costurile mai mari cu forța de muncă, alături de costurile crescute cu materialele suportate de constructori, nu au cum să ducă la prețuri finale mai mici, cel puțin în cazul apartamentelor noi.
Potrivit lui Daniel Crainic, director de marketing al platformei de anunțuri Imobiliare.ro, în primele trei luni s-a putut observa un avans cu circa 8% la nivelul prețurilor solicitate de proprietari și dezvoltatori pentru locuințele scoase la vânzare la nivel național, media fiind situată în jurul valorii de 1.563 euro/mp util.
În Cluj-Napoca, cel mai scump oraș pentru cumpărători, prețul mediu a ajuns la 2.631 euro/mp util. „Practic, cei care au amânat achiziția plătesc acum cu 8% mai mult decât ar fi făcut-o la începutul lui 2023. În Cluj-Napoca, prețurile au crescut, totodată, cu 14% în ultimele 24 de luni”, arată Daniel Crainic pentru Forbes România. Bucureștiul ocupă abia poziția a cincea în clasament, cu un preț mediu de 1.578 euro/mp util. „Nu trebuie să pierdem însă din vedere oferta extrem de variată din Capitală, cu aproape 48.000 de case și apartamente față de doar 13.000 în Cluj-Napoca, și tendința de pe plan local de dezvoltare în zonele de periferie, de multe ori fiind vorba despre proiecte cu locuințe la standarde și prețuri mai scăzute”, adaugă Daniel Crainic.
Unele dintre cele mai semnificative majorări ale prețurilor din trimestrul întâi al acestui an au fost înregistrate în Brașov și în Oradea. Avansul atinge 13% comparativ cu începutul anului trecut.
Locuințele din Timișoara se mențin unele dintre cele mai accesibile din țară, dacă discutăm despre marile centre regionale și veniturile obținute de locuitorii acestora. Prețurile au crescut cu aproape 5% față de trimestrul I din 2023, dar media abia depășește 1.500 euro/mp util, arată analiza Imobilare.ro.
Livrări în București
În București, printre cele mai mari proiecte programate spre finalizare, integral sau parțial, în acest an, se numără Plaza Residence, Hils Brauner, Cortina North sau High Garden East, în timp ce printre cele mai importante proiecte aflate în construcție și cu livrare programată în 2025 se numără One High District, One Lake District, One Lake Club (parțial și în 2024), Akcent City și Smart Residence Lujerului.
Din datele SVN România, 2024 va aduce mai puține locuințe noi în București și împrejurimi: aproximativ 17.500 de unități ar putea fi livrate în acest an în regiune, ceea ce s-ar putea transpune printr-o scădere de 16,5% a ofertei de locuințe nou finalizate.
„La fel de semnificativă este și scăderea drastică a numărului de autorizații de construire și a suprafeței totale autorizate”, precizează Andrei Sârbu. Astfel, numărul autorizațiilor emise pentru clădiri rezidențiale a scăzut cu 18,7% în 2023 față de 2022, în timp ce scăderea suprafeței autorizate este mult mai mare, nivelul din 2023 fiind la jumătatea celui înregistrat în 2021.
Potrivit platformei Victa.ro a companiei IBC Focus, care identifică proiectele și șantierele de construcții din țară, în ultimele 12 luni, la nivelul Capitalei sunt 1.070 de proiecte vizând ansambluri rezidențiale și blocuri (fără case și vile). Dintre acestea, 60% se află în diverse faze de execuție, iar restul de 40% sunt în faza premergătoare construcției.
„Din cele 1.070 de proiecte analizate, circa jumătate au până în patru niveluri pe înălțime și alte 541 sunt cu înălțimi de peste patru etaje”, arată analiza IBC Focus pentru Forbes România.
Bucureștiul concentrează, totodată, și cea mai mare parte a proiectelor cu dezvoltare pe verticală, cu 163 de ansambluri rezidențiale având 10 sau mai multe etaje. „De asemenea, din cele 1.070 de ansambluri analizate, 265 au etaj retras și potențialul de a propune penthouse-uri cu terase generoase”, mai arată IBC Focus.
La nivel național, platforma numără în prezent 13.907 proiecte rezidențiale în diverse faze de pregătire și execuție. Dintre acestea, proiectele rezidențiale mici, care includ case individuale sau apartamente în blocuri mici, sunt cele mai numeroase: 7.181. Urmează proiectele rezidențiale de dimensiuni medii, 4.417 la nivelul întregii țări, care cuprind ansambluri rezidențiale cu un număr moderat de unități locative și facilități adecvate. Ansamblurile rezidențiale mari reprezintă și ele un procent important al pieței, cu 2.309 investiții în țară. Aceste includ și parcuri, zone de agrement și servicii comune.
Pe platforma Imobilare.ro sunt listate în prezent, la nivelul Bucureștiului, aproximativ 50 de proiecte de diverse dimensiuni pentru care lucrările de construcție se vor finaliza pe parcursul acestui an. „Unii dintre dezvoltatorii cu cele mai mari proiecte în lucru, aflate în diferite faze, sunt One United Properties, Impact Developer & Contractor, Novum Invest, Hercesa România și Prima Development Group”, precizează Daniel Crainic, adăugând că cele mai multe apartamente vor fi date în folosință în nordul, sudul și vestul orașului.
Cele mai căutate zone din București, în funcție de numărul de tranzacții
Zonele din nordul Bucureștiului, în principal arealul Aviației – Barbu Văcărescu – Fabrica de Glucoză – Bulevardul Pipera din sectorul 1, continuă să țină capul de afiș în ce privește interesul cumpărătorilor pentru proprietăți noi. Alți poli rezidențiali semnificativi din București sunt Pallady (sectorul 3), Militari – Lujerului și Militari – Chiajna (sectorul 6) sau Metalurgiei (sectorul 4).
Potrivit lui Andrei Sârbu, zona de nord a Bucureștiului a rămas și în 2024 cel mai important pol rezidențial de dezvoltare a orașului, atrăgând aproape 40% din totalul ofertei noi care urmează să fie livrată în oraș și împrejurimi – de altfel cel mai mare procent înregistrat în actualul ciclu de dezvoltare a pieței de profil.
Motivul principal care a stat la baza acestei dezvoltări din nord este creșterea veniturilor înregistrată în ultimii cinci-opt ani. Tot mai multe persoane și‑au permis și își permit o locuință mai spațioasă, cu un amplasament mai favorabil – în apropierea marilor centre de afaceri, centre comerciale, parcuri sau puncte de interes ale orașului – și parte din proiecte de calitate, cu multiple facilități.
Din punct de vedere al prețurilor practicate pe segmentul nou din București, în medie, reprezentantul SVN România arată că, pe segmentul mass market, acestea urcă până la aproximativ 1.500-1.600 de euro/mp, în timp ce pe segmentul middle market pot trece și de 2.200-2.300 de euro/mp util, fără a vorbi însă de locuințe premium și de lux.
Prețurile apartamentelor din București variază foarte mult în funcție de zona în care sunt localizate acestea. Dacă unele dintre cele mai scumpe proprietăți pot fi găsite în nord, în apropierea Parcului Herăstrău, cele mai ieftine apartamente pot fi găsite în sudul orașului, în zone precum Ferentari, Ghencea sau Giurgiului. „În zona Giurgiului întâlnim chiar cel mai mic preț din Capitală, de 1.240 de euro/mp util”, punctează și reprezentantul Imobiliare.ro.
Cele mai căutate locuințe din București sunt apartamentele cu două camere. Acestea acoperă și cea mai mare parte a ofertei de pe plan local. În ceea ce privește interesul potențialilor cumpărători, din perspectiva Imobiliare.ro, cel mai bine nu stă nordul Bucureștiului, ci zona Militari.
„În general, cartierele unde întâlnim cea mai mare cerere sunt și cele în care numărul de tranzacții este ridicat. Cei mai mulți potențiali cumpărători interesați de o achiziție în București și-au îndreptat căutările în prima parte a anului spre apartamentele situate în arealul Militari – Gorjului – Lujerului – Uverturii, din cauza prețului. Discutăm aici atât despre locuințe vechi, cât și despre proprietăți finalizate recent. Avantajele zonei sunt destul de clare – prețurile mai accesibile față de cele solicitate în alte cartiere, accesul la metrou, malluri și apropierea față de campusurile facultăților, dar și față de zona de birouri Orhideea – Grozăvești – Tudor Vladimirescu. Aceasta a fost și cea mai solicitată zonă din oraș pentru cei care și-au căutat o chirie la început de 2024”, punctează Daniel Crainic.
În clasamentul platformei de anunțuri, cartierul Berceni se poziționează pe locul al doilea în topul căutărilor, zona aflându-se în ultimii ani într-un proces accelerat de dezvoltare pe segmentul rezidențial nou, în special la periferie. Aici, de asemenea, prețurile sunt destul de accesibile.
Urmează apoi cumpărătorii interesați de apartamentele centrale, aflate în zona Piața Victoriei – Piața Romană – Piața Universității. Aceștia caută proprietăți vechi, cu o localizare cât mai bună.
Din analiza platformei, destul de popular este și cartierul Drumul Taberei, care în ultimii ani beneficiază și de acces la metrou.
„În concluzie, Militari – Gorjului – Lujerului – Uverturii, Berceni, Drumul Taberei și zona Ozana – Theodor Pallady au fost cele mai căutate în primele luni din 2024, dacă discutăm strict de persoanele care au vrut să cumpere un apartament nou”, mai spune Daniel Crainic.
