În primele zece luni din 2025, piața rezidențială din România demonstrează că a trecut de etapa anilor de boom și a intrat într-o fază de selecție matură, potrivit lui Răzvan Cuc, președintele RE/MAX România.
„Primele zece luni ale lui 2025 descriu o piață matură, mai echilibrată, dar încă marcată de efectele dobânzilor mari și de schimbările fiscale. Volumul tranzacțiilor este ușor sub 2024, însă valorile medii s-au menținut, iar în unele zone chiar au crescut”, explică Răzvan Cuc, președintele RE/MAX România pentru Forbes România.
Evoluțiile nu sunt însă uniforme la nivel național. „Reculul cel mai vizibil este în orașele unde prețurile au crescut disproporționat în ultimii ani – București, Cluj-Napoca, Brașov, Timișoara”, spune el. În schimb, piețele secundare au început să atragă mai mult interes, iar „orașe precum Iași, Constanța și Ilfov au depășit așteptările grație noilor proiecte și a unui flux constant de cumpărători care caută o alternativă la centrele foarte scumpe”.
Ce proprietăți se vând mai greu și de ce
Cumpărătorul din 2025 este mult mai exigent și mult mai puțin dispus să facă compromisuri nejustificate. „Cel mai greu se vând locuințele care combină două elemente sensibile: preț ridicat și poziționare slabă. Aici intră apartamentele mari din zonele periferice, unitățile noi afectate de TVA sau proiectele fără un concept clar diferențiator”, punctează Răzvan Cuc.
„Cumpărătorul din 2025 este mult mai atent la raportul preț–localizare–utilitate. Proprietățile care nu se aliniază acestui criteriu rămân în piață mult timp”, adaugă el. În schimb, „acolo unde intervin agenți profesioniști, în special cei obișnuiți să lucreze cu reprezentare exclusivă, viteza de vânzare crește pentru că proprietatea este repoziționată corect, prezentată profesionist și promovată direct către cumpărătorii care se potrivesc profilului”.
Cererea există, dar bugetele sunt limitate
Într-o piață preponderent a proprietarilor și în ciuda creșterii constante a prețurilor, cererea nu a dispărut, însă este mult mai dependentă de preț și de accesul la finanțare. „Cererea rămâne puternică, însă mult mai filtrată de accesibilitate. În marile orașe, oferta este mare, dar o parte semnificativă se situează peste bugetul mediu al cumpărătorilor (100.000–150.000 euro pentru 2–3 camere)”, explică liderul RE/MAX România.
În acest context, „compromisurile tipice sunt legate de suprafață, etaj și zone limitrofe. Cumpărătorii sunt extrem de atenți, compară mult și elimină rapid variantele neconforme”, punctează președintele agenției.
De ce pică tranzacțiile în 2025
Răzvan Cuc identifică patru cauze majore pentru tranzacțiile care eșuează: pretenții nerealiste privind prețul; diferențe între prețul cerut și evaluarea băncii; probleme juridice identificate tardiv și schimbări de situație ale cumpărătorului (finanțare, rată lunară, încadrare).
Tocmai de aceea, el consideră că expertiza este decisivă, iar impactul se vede direct în rezultate, astfel că „tranzacțiile gestionate de rețele profesioniste au o rată de finalizare mult mai mare”.
15-20% – stoc dificil
Referindu-se la stocul de proprietăți disponibile la vânzare, reprezentantul RE/MAX arată că o parte semnificativă a pieței este, practic, „blocată”. „Între 15% și 20% din stocul scos la vânzare în marile orașe este greu de absorbit: proiecte scumpe raportat la piață, amplasamente slabe, unități atipice”, afirmă Cuc.
El consideră că soluția pentru aceste proprietăți nu ține de reducerile agresive, ci de recalibrarea produsului, printr-un mix echilibrat, pachete integrate, repoziționare comercială și colaborare organizată cu agenți profesioniști.
În plus, și diferențele dintre dezvoltatorii mari și cei mici devin tot mai evidente. „Proiectele mari și bine finanțate reușesc să livreze predictibil, mențin calitatea și oferă siguranță cumpărătorilor”, în timp ce „dezvoltatorii mici prezintă riscuri crescute: întârzieri, soluții tehnice de compromis, dificultăți la intabulare”, consideră el.
Un alt fenomen tot mai vizibil este cel al ofertelor care există, dar nu sunt cu adevărat competitive. „Aproximativ 25% dintre proprietățile listate rămân prea mult timp în piață fără interes real. Problema numărul unu este prețul, urmată de prezentare slabă și lipsa unei strategii clare”. (R.C.)
În prezent, rata de conversie s-a menținut stabilă acolo unde agențiile au lucrat structurat, fapt care se reflectă și în durata tranzacțiilor, de „2–4 luni pentru proprietățile corect poziționate și 6–12 luni pentru cele cu probleme de preț sau documentație”.
Răzvan Cuc numește totodată și segmentul de piață cel mai afectat de dobânzile ridicate și schimbările fiscale: cel de mijloc, reprezentat de apartamente noi. Acolo, majoritatea clienților depinde de credit. „În schimb, apartamentele vechi bine amplasate și achizițiile cash au rămas stabile”, precizează Cuc.
Privind spre 2026, președintele RE/MAX consideră că segmentele cu cele mai bune perspective sunt cele reprezentate de „apartamentele vechi bine poziționate; proiectele noi eficiente energetic și locuințele destinate închirierii în orașele universitare și de business”.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.