În 2018, când și-a anunțat intrarea pe piața dezvoltărilor rezidențiale, investitorul Prime Kapital era cunoscut pentru proiectele sale de retail. Dar a reușit să anticipeze un trend care a aprins imaginația și eforturile multor dezvoltatori imobiliari specializați pe alte sectoare decât cel rezidențial. Planurile companiei prevăd dezvoltarea, până în 2029, a 11.000 de apartamente, cu o valoare a investițiilor estimată să atingă 1 miliard de euro.
Compania și-a făcut temele și, mizând pe nevoia acută de locuințe din România, își propune, nici mai mult nici mai puțin decât să devină cel mai mare dezvoltator rezidențial din țară, după cum declară Maggie Kitshoff, Partener în cadrul Prime Kapital, într-o discuție cu Forbes România.
Proiectele rezidențiale ale Prime Kapital sunt răspândite în București și în câteva dintre marile orașe ale țării. Compania are planuri pentru dezvoltarea a peste 11.000 de unități locative până în 2029, iar bugetul total estimat să acopere construcțiile rezidențiale este de aproape un miliard de euro (934 de milioane de euro).
Împreună cu investitorul MAS Real Estate, listat la Bursa din Johannesburg, Prime Kapital și-a conceput proiectele în jurul ideii de regenerare urbană, prin transformarea unor foste platforme industriale în ansambluri mixte, care cuprind componente de retail și rezidențial, uneori și office. Astfel au fost securizate terenuri precum cel al Elba Timișoara, Cesarom Cluj Napoca sau, mai recent, platforma IMGB din sudul Bucureștiului.
În acest an, compania va livra Marmura Residence (459 de unități), și prima fază din Avalon Estate (cca 300 unități dintr-un total de 746). Investiția în Marmura Residence se ridică la 47,8 milioane de euro, iar pentru Avalon Estate, bugetul estimat va ajunge la 125 milioane de euro, dintre care, la finele lui 2021, se investiseră 42,7 milioane de euro.
Tot în construcție este și Silk District din Iași, cu livrare pe faze, începând de anul viitor până în 2025. Proiectul din Iași prevede un total de 1.491 de apartamente și are un buget estimat la 126,7 milioane de euro.
În faza de elaborare a certificatelor de urbanism se află proiectele de pe platforma IMGB, care prevede construirea a peste 3.000 de apartamente, cel din Brașov (2.137 de apartamente), din Timișoara (1.252 de apartamente) și din Cluj Napoca (1.461 de apartamente). Unele dintre ansambluri, precum cel de la IMGB, vor cuprinde și componente de retail, iar cele din Iași și Brașov vor avea și zone de birouri.
Un alt proiect, Pleiades Residence din Ploiești, este în prezent în dezvoltare. Acesta va avea aproape 500 de unități locative, iar investiția este estimată la 33,6 milioane de euro. Livrările sunt estimate pentru 2023-2025.
Atitudine rezervată, planuri pe termen lung
De origine sud-africană, Maggie Kitshoff are în spate peste 22 de ani de experiență în dezvoltarea și managementul proiectelor imobiliare, și este responsabilă de segmentul rezidențial al Prime Kapital. După cum punctează Kitshoff, afacerea a avut în timpul pandemiei un comportament defensiv și conservator, pentru a minimiza eventualele riscuri. La fel ca în primele luni ale pandemiei de Covid-19, și războiul din Ucraina a avut un efect imediat asupra deciziei de achiziție a cumpărătorilor. “Inițial, oamenilor le era foarte teamă și se abțineau să facă achiziții, dar apoi au realizat că trebuie să continue să trăiască. Și inflația este un factor de neliniște, dar realitatea este că oamenii nu vor să-și păstreze banii în bancă.” (M.K.)
Astfel, Prime Kapital și MAS RE au ieșit din pandemie într-o situație foarte bună. “Avem o structură de finanțare solidă, iar modelul nostru funcționează mai conservator tocmai pentru că ne gândim afacerea pe termen lung. Ne aflăm exact acolo unde trebuie pe segmentele de retail și cel rezidențial. Este adevărat, trăim vremuri extreme, dar trebuie să le privim ca pe niște cicluri”, a precizat Kitshoff.
Loc de creștere
Sectorul rezidențial românesc are un deficit de unități locative, iar majoritatea ofertei disponibile este formată din proprietăți construite înainte de anii 90. Prin urmare, există loc de creștere și sunt semnale că tot mai mulți dezvoltatori din afară sunt interesați să intre pe piață. Segmentul mass market este cel mai ofertant, așa că acolo se poziționează și proiectele Prime Kapital. Compania intenționează să devină alegerea numărul unu a clienților, oferind locuințe de calitate, în ansambluri în care predomină componenta verde, fără parcări supraterane.
“Nu cred că sunt mulți dezvoltatori care să concureze cu noi pe acest segment, deoarece livrăm exact ceea ce promitem. Ne concentrăm pe calitate, avem planificări urbane de excepție și modalități optime de integrare a structurilor. Avem numeroase zone verzi, layout-uri intime, clădiri bine izolate, care oferă confort și un sentiment de bunăstare, iar toate proiectele sunt car-free,” explică ea, adăugând că prețul pe metru pătrat nu mai este factorul primar al alegerii unui apartament.
“Când am venit în România, m-a uimit faptul că oamenii căutau calitatea doar în proiecte premium, când ar trebui să o regăsim peste tot. Indiferent de segmentul în care te încadrezi, în opinia mea calitatea nu se negociază”, mai spune Maggie Kitshoff.
Referindu-se la proiectul de pe terenul de IMGB, de 17 hectare, aflăm că acolo se va construi un mare parc de retail și vor fi integrate în jur de 3.000 de unități locative. Cel mai probabil, construcția va începe peste doi ani. “Suntem obișnuiți să dezvoltăm proiecte complicate, pe terenuri vaste cum este cel din IMGB. Nu este la fel de ușor ca atunci când construiești câteva blocuri, sunt multe aspecte de luat în considerare precum accesibilitatea, modul cum se integrează clădirile, scurgerea apelor pluviale și multe altele. Trebuie să ne asigurăm că avem o planificare bună și că livrăm un proiect solid.” (M.K.)
Proiectele aflate acum în lucru sunt Marmura Residence, Avalon Estate (București), Pleiades Residence (Ploiești) și Silk District (Iași). “Alte 8.000 de unități anunțate sunt în curs de autorizare și reprezintă investiții de aproape 600 milioane de euro. Acestea sunt în diferite faze de dezvoltare, iar construcția lor va începe în următorii doi ani”, precizează ea.
Structura de finanțare a companiei permite acceptarea unor depozite de doar 10% din valoarea proprietăților, care reprezintă un angajament de cumpărare al clienților.
Planurile companiei prevăd vânzarea a nu mai mult de 15-20% din faza de proiect, și până la 75% din proiect înainte de livrare, dar au existat și excepții unde nu s-a reușit respectarea acestei politici comerciale.
Un exemplu este Silk District din Iași, unde s-a vândut 75% din faza de proiect. În plus, toate vânzările se realizează de propriul departament, fără a apela la agenții imobiliare, iar ansamblurile rezidențiale beneficiază de managementul Prime Kapital pentru o perioadă de cel puțin cinci ani de la livrare. “Dacă clientul vine la noi cu o problemă, nu pot să-l trimit la un sub-contractor să o rezolve. Este responsabilitatea noastră,” precizează Kitshoff.
Chiar dacă este dezvoltator, compania funcționează aproape ca un contractor, are peste 400 de angajați care lucrează în departamente dedicate fiecărei etape a implementării. Modelul integrat i-a prins bine în această perioadă a creșterii prețurilor la materialele de construcții, deoarece s-au făcut achiziții centralizate și s-au securizat toate materialele necesare proiectelor aflate în prezent în construcție. Însă pentru proiectele viitoare, prețurile locuințelor ar putea crește.
“Rezidențialul este cel mai complicat dintre toate segmentele imobiliare, pentru că sunt mulți clienți, iar aceștia investesc și emoțional, fiind vorba de economiile lor”, spune Maggie Kitshoff. Pariul pe rezidențial pare să dea roade însă, de vreme ce, conform celui mai recent raport al partenerului MAS RE, profiturile pe acest segment sunt estimate să varieze între 23 și 26%.
